Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2008 по делу n А14-4082-2007/176/23. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                                                         ПОСТАНОВЛЕНИЕ

19 мая  2008 г.                                         Дело № А14-4082-2007/176/23

г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая  2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая  2008 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                         Миронцевой Н.Д.

судей:                                                                   Сергуткиной В. А.

Осиповой М.Б.

при ведении протокола судебного заседания    секретарем Кондратьевой Н.С.

  В судебное заседание не явились:

от Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области: извещены надлежащим образом;

от ЗАО «Подгорное»: извещены надлежащим образом;

от ООО «Подгорное»: извещены надлежащим образом;

от ЗАО «Яменское»: извещены надлежащим образом.

Рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области  на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.02.2008 по делу №А14-4082/2007/176/23, принятое судьей Максимович Т.Н., по заявлению ЗАО «Подгорное», ООО «Подгорное» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, при участии третьего лица: ЗАО «Яменское», о признании незаконными действий по отказу в регистрации перехода права собственности на здание и обязании Управления ФРС по Воронежской области зарегистрировать переход права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

                                                          УСТАНОВИЛ:

Обществом с ограниченной ответственностью «Подгорное» (далее по тексту - 000 «Подгорное») и закрытым акционерным обществом «Подгорное» (далее по тексту - ЗАО «Подгорное») заявлены требования о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (далее по тексту - УФРС по Воронежской области) по отказу в регистрации перехода права собственности на здание, расположенное по адресу: г.Воронеж, с.Подгорное, ул.Пугачева, 46а, литер А, площадью 1450,50 кв.м в соответствии с договором № 3-н от 22.02.07 г., обязании зарегистрировать переход права собственности на 000 «Подгорное» на вышеуказанный объект недвижимости.

Решением арбитражного суда Воронежской области от 12.02.08 г. заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, УФРС РФ по Воронежской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права. При этом, заявитель жалобы ссылается на неправильное толкование судом ст. 179 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.02 г. Кроме того, материалы не содержат сведений, подтверждающих наличие преимущественного права ООО «Подгорное» на приобретение объекта. Управление полагает, что судом первой инстанции не дана правовая оценка соответствия Положения о порядке продаже, сроках и об условиях продажи имущества ст. 179 ФЗ № 127-ФЗ.

Кроме того, заявитель жалобы считает, что полномочия конкурсного управляющего по отчуждению имущества , а также полномочия комитета кредиторов по утверждению положения  о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника.

Производство по настоящей жалобе приостанавливалось в связи с обращение ЗАО «Яменское» с заявление к ЗАО «Подгорное» о признании недействительным договора купли-продажи № 3-н от 22.02.07 г. По указанному делу принято определение о прекращении производства по делу.

В настоящее судебное заседание представители Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, ЗАО «Подгорное», ООО «Подгорное», ЗАО «Яменское » не явились. В материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о месте и времени судебного заседания.

В свзи с чем, дело рассматривается в  их  отсутствие   , в порядке ст.ст. 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее. 

ЗАО «Подгорное» является собственником здания литера А,  площадью 1450,50 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, с. Подгорное, ул.Пугачева, 46а, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН) содержится запись регистрации №36-36-01/226/2006-175.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.05.2004г. по делу № А14-4108-03/16/206 ЗАО «Подгорное» признано несостоятельным (банкротом) и в его отношении введено конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Плотников Анатолий Иванович. В рамках процедуры банкротства в порядке параграфа 3 главы 9 Федерального закона (с изменениями) от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» между ЗАО «Подгорное» и ООО «Подгорное» заключен договор купли-продажи вышеуказанного имущества №1 Он от 15.03.2007г. Договор фактически исполнен его сторонами.

С учетом того, что единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация, 21.03.2007г. заявители обратились в Управление ФРС по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности от ЗАО «Подгорное» к ООО «Подгорное», а также о государственной регистрации права собственности ООО «Подгорное» на спорный объект недвижимости.

Государственная регистрация была приостановлена до 16.05.2007г. (уведомление от 25.04.2007г. №01/40/2007-240) в связи с непредставлением документов, подтверждающих оплату по договору, документов, позволяющих определить количество кредиторов и принадлежащих им голосов, отсутствием доказательств проведения торгов, неуведомлением владельцев смежных земельных участков о продаже имущества ЗАО «Подгорное», а также необходимостью подтверждения полномочий Комитета кредиторов.

07.05.2007г. ЗАО «Подгорное» во исполнение указанного уведомления были представлены следующие документы: доказательства получения оплаты по договору, копия справки администрации с. Подгорное о нахождении в черте г. Воронежа предприятий, владеющих смежным земельным участком и имеющих статус сельхозпроизводителя, реестр кредиторов, протокол собрания конкурсных кредиторов об избрании комитета кредиторов, положение о порядке реализации имущества ЗАО «Подгорное» вместе с протоколом о его утверждении.

Сообщением Управления ФРС по Воронежской области от 25.05.2007г. №01/40/2007-240 заявителям отказано в государственной регистрации перехода права и права собственности на спорный объект недвижимости в связи с непредставлением документа, подтверждающего полномочия комитета кредиторов, а также ничтожностью сделки ввиду непроведения ЗАО «Подгорное» торгов по продаже имущества и отсутствием доказательств соблюдения положений пункта 2 статьи 179 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Не согласившись с данным отказом, Общество обратилось за судебной защитой.

Оценив доводы заявителя и представленные им на регистрацию документы в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд сделал обоснованный вывод о незаконности решения УФРС об отказе в государственной регистрации, в связи с чем, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы в виду следующего.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Право заинтересованного лица обжаловать в арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации либо уклонение от регистрации предусмотрено ст. 131 Гражданского кодекса РФ, ст. 198 АПК РФ, ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" /далее - Закон и государственной регистрации/. При рассмотрении требования об обжаловании отказа в государственной регистрации прав действия регистрирующего органа подлежат проверке с точки зрения соответствия названному Закону.

Согласно статье 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав   на   недвижимое   имущество   и   сделок   с   ним»     в   компетенцию

регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с установленным порядком проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (ст. 13 Закона).

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2004) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы,       необходимые      для      ее       проведения,       в      частности правоустанавливающие документы (документы основания).

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия,        возникновения,         прекращения,        перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен статьей 17 Федерального Закона № 122-ФЗ от 21.07.97 (с изменениями), является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит и включает в себя, в частности, акты, изданные органами государственной (власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который был установлен законодательством, действующим в месте издания таких   актов.

  Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97).

     Основаниями для отказа в государственной регистрации прав в силу положений ст.20 названного закона , в том числе являются следующие:

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

    Учитывая положения указанной нормы права, исследовав представленные в деле доказательства, арбитражный суд области обоснованно указал на представление заявителями всех необходимых для регистрации объекта недвижимости документов.

Однако из анализа положений ст. 179 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» усматривается, что преимущественное                       право

приобретения имущества должника имеют лица, занимающиеся производством           или          производством         и          переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

Если имеющие преимущественное право на приобретение имущества должника сельскохозяйственной организации лица не воспользовались этим правом и реализация имущества производится путем продажи на открытых торгах, то на первые торги должно быть выставлено предприятие в целом.

Таким образом, при продаже  имущества должника-  сельскохозяйственной организации, арбитражный управляющий обязан в силу прямого указания закона выполнить требования, установленные в ст.179 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», и лишь при отсутствии обстоятельств, указанных в п.2  названной нормы, применению подлежит иные положения ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)».

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что довод Управления о необходимости проведения торгов в рассматриваемой ситуации является неправомерным.

Из материалов дела усматривается, что конкурсным управляющим выполнены все требования, установленные статьей 177, пунктом 2 статьи     179     Закона     о     банкротстве.

Правомерным признается вывод суда первой инстанции  о том, что единственной организацией, которая имеет смежный земельный участок в той же местности, что и объект недвижимости, подлежащий продаже, является ООО «Подгорное». Данный вывод соответствует представленными в материалы дела и исследованным в ходе рассмотрения дела доказательствам, и нашел свое подтверждение. Из представленных доказательств видно, что ЗАО «Подгорное» зарегистрировано в с.Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа. Согласно сообщения Комитета по управлению городским микрорайоном Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа  сельхозпроизводителем , владеющим земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку ЗАО «Подгорное» и расположенными на территории с.Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа является ООО «Подгорное». Сведений о других сельхозпроизводителях, имеющих смежные земельные участки в данной местности (с.Подгорное г.Воронеж) в материалах дела не имеется.

Поскольку Законом не конкретизировано понятие «данная местность», апелляционная инстанция находит, что в рассматриваемом  случае данное понятие относится к конкретному месту расположения (нахождения) должника  и его имущества.   

 Судом установлено и подтверждается материалами дела, что конкурсным управляющим ЗАО «Подгорное» требования , установленные законом, были соблюдены.

Управление Федеральной регистрационной службы наделено правом проводить правовую экспертизу  документов, а не правомерности сделки. 

В случае нарушения порядка продажи имущества сельскохозяйственной организации, предусмотренного в ст.179 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», заинтересованное лицо вправе предъявить иск о признании ничтожным договора  купли-продажи данного имущества.

При изложенных обстоятельствах,  суд  первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что представленные обществом  в УФРС     документы являются достаточными для государственной регистрации      и соответствуют