Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2008 по делу n А14-4280/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

19 мая 2008 года                                                           Дело № А14-4280/2007-

                                                                                                                   /163/23

 г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена  15.05.2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 19.05.2008 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                             Сергуткиной В.А.

судей:                                                                                        Михайловой Т.Л.

                     Миронцевой Н.Д.

при ведении протокола судебного заседания Фефеловой М.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу УФРС по Воронежской области, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.02,08 г. по делу № А14-4280/2007/163/23 (судья Максимович Т.Н.) по заявлению ООО «Подгорное», ЗАО «Подгорное» к УФРС по Воронежской области, с участием третьего лица ЗАО «Яменское» о признании незаконными действий по отказу в регистрации перехода права собственности на здание.

при участии:

От ООО «Подгорное»: не явились, извещены надлежащим образом.

От

УФРС по Воронежской области: не явились, извещены надлежащим образом.

От ЗАО «Подгорное»: не явились, надлежащим образом уведомлены.

От ЗАО «Яменское» : не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Подгорное» (далее - ООО «Подгорное») и закрытое акционерное общество «Подгорное» (далее- ЗАО «Подгорное») обратились в арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной

                                                        2

регистрационной службы по Воронежской области (далее - регистрирующий орган) по отказу в регистрации перехода права собственности на здание , расположенное по адресу: г. Воронеж, с. Подгорное, ул.Пугачева, д. 55, литер 14А, площадью 896,8 кв.м. в соответствии с договором № 12-н от 15.03.2007 г. и обязании провести государственную регистрацию переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью «Подгорное» на вышеуказанный объект недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ЗАО «Яменское».

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.02.2008 г. заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, регистрирующий орган обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

ООО «Подгорное», ЗАО «Подгорное», ЗАО «Яменское» отзывы на апелляционную жалобу не представили, представители в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель УФРС по Воронежской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Судебное заседание проводилось в порядке ст. 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных.

Исследовав материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, оценив все в совокупности, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.

Как видно из материалов дела, Закрытое акционерное общество «Подгорное» имеет в собственности здание под литером 11А площадью 9,2 кв.м, расположенное по адресу г.Воронеж, с.Подгорное, ул.Пугачева,55.

Решением арбитражного суда Воронежской области от 27.05.2004 г. по делу № А14-4108-03/16/206 ЗАО «Подгорное» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство.

15.03.2007 г. между ЗАО «Подгорное» и ООО «Подгорное» заключен договор №12-н купли-продажи указанного имущества, который сторонами фактически исполнен.

С целью регистрации перехода права собственности на спорное имущество 28.03.2007 г. ЗАО «Подгорное» и ООО «Подгорное» обратились в УФРС по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации.

Уведомлением от 26.04.2007 г. №897-у государственная регистрация была приостановлена в связи с непредставлением документов, подтверждающих оплату по договору, документов, позволяющих определить

                                                     3

количество кредиторов и принадлежащих им голосов, отсутствием доказательств проведения торгов, неуведомлением владельцев смежных

земельных участков о продаже имущества, необходимостью подтверждения полномочий Комитета кредиторов.

Сообщением от 4.06.2007 г. №01/40/2007-269 УФРС по Воронежской области отказано в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости. В качестве оснований отказа в госрегистрации УФРС указало на непредставление документа, подтверждающего полномочия комитета кредиторов , а соответственно, полномочий конкурсного управляющего на совершение сделки в соответствии со ст.ст.17,18 ФЗ №127 «О несостоятельности(банкротстве)», а также на ничтожность сделки в силу несоответствия ее е требования Закона о банкротстве.

Не согласившись с действиями УФРС по Воронежской области, заявители обратились в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд пришел к выводу о том, что необходимые для регистрации документы заявителями были представлены, отказ противоречат действующему законодательству и затрагивает права и законные интересы заявителей.

Апелляционная инстанция находит выводы суда обоснованными и правомерными.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Исходя из смысла названных статей Закона, государственной регистрации подлежит само право собственности на недвижимые объекты.

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 16, пункта 1 статьи 17 Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке,

                                                       4

установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение прав.

В соответствии с пунктом 1 ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 ст. 17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В качестве правового основания регистрации права собственности заявителями в регистрирующий орган были предоставлены: договор купли-продажи недвижимого имущества, акт приема-передачи объекта, протоколы заседания комитета кредиторов ЗАО «Подгорное», протокол собрания участников ООО «Подгорное», свидетельства о внесении записей в ЕГРЮЛ, другие документы.

Кроме того, во исполнение уведомления регистрирующего органа о приостановлении регистрации, ЗАО «Подгорное» представлены дополнительные документы: доказательства получения оплаты по договору, копия справки о нахождении в черте г.Воронежа предприятий, владеющих смежным земельным участком и имеющих статус сельхозпроизводителя, реестр кредиторов, протокол собрания конкурсных кредиторов об избрании комитета кредиторов, положение о порядке реализации имущества ЗАО «Подгорное» с протоколом о его утверждении.

Основаниями для отказа в государственной регистрации прав в силу положений ст.20 названного закона, в том числе являются следующие:

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;,

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Учитывая положения указанной нормы права, исследовав представленные в деле доказательства, арбитражный суд области

                                                      5

обоснованно указал на представление заявителями всех необходимых для регистрации объекта недвижимости документов.

Правильно истолкованы и применены судом и положения статей 177, 179 Федерального закона от 26.10.2002 г. №27-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Так, статьей 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" определены общие положения продажи имущества должника.

Должник - ЗАО «Подгорное» является сельскохозяйственной организацией.

Порядок рассмотрения дел о банкротстве сельскохозяйственных организаций регулируется специальными нормами права, содержащимися в пар. 3 гл. 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (ст. ст. 177 - 179) как банкротство сельскохозяйственных организаций.

В статье 179 указанного Закона, устанавливающей особенности продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственных организаций, указано, что при продаже имущества и имущественных прав должника -сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на первых торгах предприятие должника.

Однако пункт 2 данной статьи предусматривает преимущественное право приобретения имущества должника лицами, занимающимися производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющими земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

Арбитражный управляющий при продаже указанного в пункте 2 настоящей статьи имущества, а также имущественных прав обязан провести независимую оценку стоимости имущества и имущественных прав и предложить лицам, обладающим преимущественным правом, приобрести это имущество и имущественные права.

По истечении месяца при отсутствии ответа либо отрицательном ответе управляющий реализует имущество в общем порядке.

Таким образом, при продаже имущества должника сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий обязан в силу прямого указания Закона выполнить требования, установленные в ст. 179 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и лишь при отсутствии обстоятельств, указанных в п. 2 названной нормы, применению подлежит ст. 139 Закона.

В данном случае конкурсным управляющим требования указанных норм права были соблюдены.

В частности, суд первой инстанции правильно указал на то, что торги по продаже имущества проводятся только при отсутствии возможности реализовать преимущественное право лица, занимающегося производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющего земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

Согласно положений, изложенных в п.3 ст.177 Закона о банкротстве при продаже объектов недвижимости, которые используются в целях

                                                      6

сельскохозяйственного производства и принадлежат сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях преимущественное право приобретения указанных объектов принадлежит

сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области о том, что единственной организацией, которая имеет смежный земельный участок в той же местности, что и объект недвижимости, подлежащий продаже, является ООО «Подгорное». Данный вывод соответствует представленными в материалы дела и исследованным в ходе рассмотрения дела доказательствам, и нашел свое подтверждение. Из представленных доказательств видно, что ЗАО «Подгорное» зарегистрировано в с.Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа. Сельхозпроизводителем, владеющим земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку ЗАО «Подгорное» и расположенными на территории с.Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа является ООО «Подгорное».

Поскольку Законом не конкретизировано понятие «данная местность», апелляционная инстанция находит , что в рассматриваемом случае данное понятие относится к конкретному месту расположения(нахождения) должника и его имущества.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что конкурсным управляющим ЗАО «Подгорное» требования , установленные законом, были соблюдены, а именно: получена информация о сельскохозяйственных предприятиях, владеющих земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку ЗАО «Подгорное», направлено предложение о приобретении имущества ЗАО, согласно