Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2008 по делу n А14-16252/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

19 мая 2008 года                                                  Дело №А14-16252/2007/566/10

г.Воронеж                                                                                                                                                                                                     

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2008г.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2008г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                             Протасова А.И.

судей                                                                                        Скрынникова В.А.,

                                                                                                  Сергуткиной В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Башкатовой Л.О.,

при участии:

от ООО «Аллегро»: Лобазова Г.И., представителя по доверенности от 15.01.2008;

от Главного управления Государственного имущества Воронежской области: Абросимова Е.В., советника правового отдела по доверенности №10-3119 от 29.06.2007;

от ЗАО «ВМУ-2»: не явились, надлежаще извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Главного управления Государственного имущества Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.03.2008 по делу №А14-16252/2007/566/10 (судья Есакова М.С.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аллегро» к Главному управлению Государственного имущества Воронежской области о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и обязании заключить указанный договор

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Аллегро» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Главному управлению Государственного имущества Воронежской области о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка площадью 1104 кв.м., фактически занимаемого отдельно стоящим зданием склада, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул. Кемеровская, д. 43-б и обязании заключить долгосрочный договор аренды данного земельного участка.

Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ЗАО «ВМУ-2».

Решением от 17.03.2008 суд удовлетворил заявленные требования.

Полагая, что выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, нарушены нормы материального права, ГУГИ обратилось в суд с апелляционной жалобой.

В судебное заседание ЗАО «ВМУ-2» не явилось, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанного лица в порядке ст.ст.156, 266 АПК РФ.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, апелляционная инстанция установила следующее.

Постановлением администрации городского округа город Воронеж от 25.09.2003 №2223 ООО «Воронежагропродукт-Холдинг» был предоставлен в аренду земельный участок, площадью 37872 кв.м., расположенный по адресу: г.Воронеж, п.Придонской, ул.Кемеровская, д.43, фактически занимаемый производственной базой.

03.10.2003 между администрацией города Воронежа и ООО «Воронежагропродукт-Холдинг» заключен договор аренды данного земельного участка №2704-03-09/мз. Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

14.03.2005   ООО «Аллегро» приобрело у ООО «Воронежагропродукт-Холдинг» по договору купли-продажи нежилое здание литер п/Б,Б площадью 895кв.м., расположенное на указанном земельном участке и зарегистрировало право собственности на данный объект недвижимости в УФРС по Воронежской области 04.04.2005.

30.11.2006   ООО «Воронежагропродукт-Холдинг» на основании договора №1 передало свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №2704-03-09/мз от 03.10.2003 Сарычевой Ольге Михайловне, которая, в свою очередь, переуступила эти права ЗАО «ВМУ-2» на основании договора №241 от 12.12.2006, соответствующие изменения внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с необходимостью оформления прав на земельный участок, занятый объектом недвижимости, на основании заявления ООО «Аллегро» постановлением главы администрации городского округа город Воронеж от 05.06.2007 №788 утверждены границы земельного участка, площадью 1104 кв.м., фактически занимаемого отдельно стоящим зданием склада по адресу: г.Воронеж, ул.Кемеровская, д.43-б.

Указанные обстоятельства послужили основаниями для обращения ООО «Аллегро» в ГУГИ Воронежской области с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1104 кв.м., фактически занимаемого находящимся в собственности общества зданием склада.

ГУГИ Воронежской области отказало ООО «Аллегро» в заключении договора  аренды,  сославшись  на  необходимость  получения  обществом согласия от пользователя земельного участка площадью 37872 кв.м.  - ЗАО «ВМУ-2», на прекращение права аренды на часть земельного участка,  площадью  1104  кв.м.

Посчитав данный отказ принятым с нарушением норм действующего законодательства и нарушающим его права и интересы, ссылаясь на наличие исключительного права на приватизацию либо аренду спорного земельного участка, ООО «Аллегро» обратилось за защитой в арбитражный суд.

Разрешая спор по существу, суд правомерно руководствовался следующим.

В силу п.2 ст.271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости, покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Аналогичные положения содержат и нормы п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ.

Другими словами, при переходе права собственности на недвижимое имущество к покупателю, последний приобретает право пользования земельными участками под такой недвижимостью в том же объеме и на тех же условиях, что и продавец.

В соответствии с п.3 ст.35 Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим  Кодексом,   федеральными  законами.

При этом, согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений п.3 ст.552 ГК РФ и п.1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать  то, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости  и   собственником  земельного  участка.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст.29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой  карты   (плана) (п.5 ст. 36 Земельного кодекса РФ).

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает  проект  его  границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного  участка   (пункт   7   статьи  36  Земельного   кодекса  РФ).

С 01.07.2006 на территории Воронежской области вступил в силу Закон Воронежской области от 28.06.2006 №59-03 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена», согласно которому администрация Воронежской области определяет исполнительный орган государственной власти Воронежской области, уполномоченный на организацию и проведение мероприятий, связанных       с распоряжением земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена,  находящимися в городском жруге город Воронеж.

Постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006 №514 уполномоченным исполнительным органом государственной власти Зоронежской области, осуществляющим полномочия по распоряжению земельными участками в пределах и в порядке, установленном действующим законодательством, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в черте города Воронежа, определено ГУГИ Зоронежской области. При этом установлено, что распорядительным актом по вопросам распоряжения земельными участками является приказ ГУГИ Воронежской области.

ГУГИ Воронежской области организует и проводит мероприятия по приватизации и продаже земельных участков, находящихся в Государственной собственности, осуществляет передачу земельных участков в аренду, залог, владение и пользование (пункт 3.22. Положения о Главном управлении государственного имущества Воронежской области /утверждено постановлением администрации Воронежской области от 15.07.2005 № 630/), выступает арендодателем и оформляет договоры аренды государственного имущества (пункт 4.1.3 Положения), является правопреемником по договорам аренды государственного имущества и земельных участков Воронежской области в порядке, предусмотренном действующим законодательством (пункт 4.1.12).

Судом установлено и подтверждается представленными материалами дела, что ООО «Аллегро» приобрело недвижимое имущество - нежилое здание литер п/Б,Б площадью 895кв.м., расположенное на земельном участке по адресу: г.Воронеж, п.Придонской, ул.Кемеровская, д.43, в результате совершения сделки с собственником  данного объекта – ООО «Воронежагропродукт-Холдинг».

Земельный участок, находящийся под указанным зданием принадлежал ООО «Воронежагропродукт-Холдинг» на момент совершения сделки с ООО «Аллегро» на праве аренды.

Следовательно, ООО «Аллегро» приобрело право пользования спорным земельным участком на тех же условиях, что и ООО «Воронежагропродукт-Холдинг».

Учитывая данные обстоятельства и принимая во внимание требования изложенных выше норм, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что ООО «Аллегро» обладает исключительным правом на аренду земельного участка по адресу: г.Воронеж, п.Придонской, ул.Кемеровская, д.43, находящегося под принадлежащим ему объектам недвижимости.

   Таким образом, суд обоснованно посчитал, что ГУГИ Воронежской области было обязано инициировать процедуру внесения соответствующих изменений в договор аренды от 03.11.2003 №2704-03-09/мз и совершить иные действия, направленные на заключение договора аренды земельного участка площадью 1104 кв.м., фактически занимаемого отдельно стоящим зданием склада, расположенного по адресу: г.Воронеж, п.Придонской, ул.Кемеровская, д.43-б.

Доказательств, опровергающих изложенное, а следовательно подтверждающие правомерность оспариваемого отказа, ГУГИ Воронежской области ни в суд первой инстанции, ни на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представило.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативный правовой акт может быть признан недействительным только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Согласно ч.4 ст.200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия), устанавливает