Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2015 по делу n А36-3101/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации действует в редакции Закона № 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

При этом законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998                   № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органы государственной власти, органы местного самоуправления, действующие от имени соответствующего публично-правового образования, вправе обратиться в суд по месту нахождения такого объекта недвижимости с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзац 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015).

Таким образом, истец как арендатор спорного земельного участка, обладал правом на обращение в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из письменных доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ, статья 61 КАС РФ).

В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В силу положений пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 20.08.2014 по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ЗАО «ГеоКадастр», эксперту Мануйловой Н.В.

Согласно экспертному заключению № Э-047-14 от 03.09.2014 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 08.06.2012 составила 1 656 693 руб. 35 коп.

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 02.04.2015 по ходатайству истца была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ Воронежскому региональному центру судебной экспертизы Минюста России в лице Липецкого филиала, эксперту Зарецких А.В.

Согласно экспертному заключению № 3458/9-3 от 22.05.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 48:20:0000000:125 по состоянию на 08.06.2012 составляет 1 506 660 руб. 97 коп.

Довод жалобы о том, что информация об объектах-аналогах для расчета рыночной стоимости объекта оценки не находится в открытом доступе и не проверяема, при выборе объектов-аналогов для расчета эксперт исключил из расчета объекты-аналоги, показатель удельной стоимости которых ниже, чем те, которые использованы в расчетах; эксперт исключил из расчета объекты-аналоги, которые ближе к дате оценки по времени предложения; а также эксперт необоснованно использовал корректировку уровня цен с учетом показателей инфляции; объекты-аналоги ближе к областному центру; объект оценки, предназначенный для размещения промышленных объектов (под индустриальную застройку) сравнивался экспертом с объектами-аналогами, предназначенными под общественно-деловую (коммерческую) деятельность, назначение которых дороже, чем назначение объекта-оценки; при проведении корректировки на площадь земельного участка эксперт выбрал объекты-аналоги, которые отличаются от объекта оценки только по одному фактору (например, по площади), однако информация по объектам-аналогам не проверяема; объект оценки, у которого отсутствует часть инженерных коммуникаций, сравнивался с земельными участками, имеющими все коммуникации, в связи с чем, по мнению заявителя, экспертом должны были быть внесены соответствующие коррективы в заключение с учетом указанных обстоятельств, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно пункту 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять  требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Содержание заключения эксперта не допускает неоднозначного толкования и в полной мере отвечает принципу однозначности, предусмотренному пунктом 4 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254.

В порядке пункта 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом закон устанавливает право оценщика самостоятельно применять методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

В заключении приведен нормативно-методологический анализ исследования объекта оценки с обоснованием избранного подхода (сравнительного) и отказа от иных методов оценки. Вывод мотивирован в соответствии с требованием законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 14 ФСО № 1 объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Выбор объектов – аналогов осуществлен оценщиком посредством анализа рынка недвижимости выявления, ценообразующих факторов, составления предварительного перечня аналогов (сопоставимых объектов), отбора конечного перечня объектов аналогов на основе анализа ценообразующих факторов. Оценщиком выбраны сопоставимые объекты – аналоги, имеющие одинаковый вид права, одинаковую категорию земель и т.д. При этом оценщиком учтены различия и произведена корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом.

Федеральные стандарты оценки не требуют обязательного осмотра сравнительных аналогов, так как объектом исследования являлась их стоимость, предложенная на рынке продаж.

С учетом того, что искомая рыночная стоимость как действительная цена земельного участка должна отражать стоимость участка на открытом рынке с ориентацией на фактическое использование, по мнению судебной коллегии, оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, в отношении отличий проведена корректировка с учетом введенной экспертом шкалы корректировок. Выбор корректировок обоснован статистическими данными, экономическими и методологическими условиями, с учетом обзора рынка земли на территории Липецкой области. При этом экспертом применены корректировки и индекс инфляции, исходя из ретроспективности оценки. Приведенная экспертом информация в отношении объектов-аналогов является доступной, источники информации указаны в заключении (пункт 10 ФСО № 3). Достоверность данной информации заявителем жалобы не опровергнута.

Рыночная стоимость спорного земельного участка определена экспертом по состоянию на 08.06.2012, то есть на дату проведения государственной кадастровой оценки земель.

Указанное подтверждает, что в экспертном заключении осуществлен надлежащий подбор объектов – аналогов, произведен сбор достаточной и достоверной информации об объекте оценки и объектах аналогах.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценка заключения эксперта осуществляется судом в соответствии с нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к требованиям, предъявляемым к письменным доказательствам в арбитражном процессе.

Заключение эксперта № 3458/9-3 от 22.05.2015 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательства, по которым данное заключение должно быть признано по существу недостоверным, в материалы дела не представлено. Истец, не соглашаясь с заключением эксперта, не заявил о проведении по делу дополнительной или повторной экспертизы.

В связи с чем, с учетом положений статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд правомерно признал заключение эксперта надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка.

Применительно к статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998                             № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут являться:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку кадастровая стоимость земли влияет на размер земельного налога, подлежащего уплате, ее установление в завышенном размере нарушает права и законные интересы собственников (арендаторов) земельного участка и препятствует нормальному осуществлению предпринимательской деятельности.

При таких обстоятельствах, в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.19 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального Закона от 22.07.2010 №167-ФЗ) суд правомерно счел возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 08.06.2012, в размере 1 506 660 руб. 97 коп.

Поскольку заявленный иск является требованием неимущественного характера, следовательно, независимо от уточнения истцом исковых требований относительно рыночной стоимости спорного земельного участка, суд должен разрешить спор по существу и установить кадастровую стоимость земельных участков, равную рыночной на основании полного и всестороннего исследования доказательств, имеющихся в материалах дела.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в силу положений статьи 34 ГПК РФ заинтересованными лицами, а после 15 сентября 2015 на основании части 4 статьи 38 КАС РФ - административными ответчиками по делам об установлении