Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 по делу n А48-809/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

07.03.2008 между ЖСК «Вектор», ООО «Жилищная корпорация «Орловщина», ООО «Промжилстрой» был расторгнут.

В связи с расторжением соглашения между ООО «Промжилстрой» и ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» были расторгнуты 6 из 19 ранее заключенных договоров участия в долевом строительстве - № 24 от 29.01.2009; №19 от 29.01.2009; № 18 от 29.01.2009; 317 от 29.01.2009, №25 от 29.01.2009; № 95 от 29.01.2009, шесть квартир возвращены ответчику.

Таким образом, на основании договора уступки прав от 07.03.2008 ООО «Промжилстрой» в счет исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 8 соглашения от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №187/з от 19.01.2007, передало ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» 13 квартир (с учетом возвращенных 6 квартир) по строительному адресу: г.Орел, ул.Бурова, микрорайон №6, поз.2 по договорам долевого участия в строительстве жилья.

В пункте 3.3 указанных договоров участия в долевом строительстве жилья согласовано, что оплата по настоящему договору производится в соответствии с договором уступки прав от 07.03.2008 и соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка                        № 187/з от 19.01.2007 от 07.03.2008, то есть по двум участкам.

Обстоятельства исполнения ответчиком обязательств пункта 8 соглашения от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №187/з от 19.01.2007 по вышеназванным 13 договорам участия в долевом строительстве, заключенным с ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» истцом, третьим лицом не оспариваются.

В соответствии с пунктом 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении спора, вызванного неисполнением или ненадлежащим исполнением возмездного договора, необходимо учитывать, что в случае, когда в договоре нет прямого указания  о цене и она не может быть определена из условий договора, оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно сведениям технических паспортов жилых помещений, представленных ответчиком, не оспоренных истцом и третьим лицом, по договорам участия в долевом строительстве жилья, заключенным с ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» от ООО «Промжилстрой» в счет оплаты права аренды по двум земельным участкам было передано 13 квартир, общей площадью 732,90 кв.м, стоимость переданной площади исходя из расчета 25 000 руб. за 1 кв.м составила 18 322 500 руб., что превышает 581,80 кв.м - 8% от жилой площади здания, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0040322:0013, а также стоимость уступаемого права аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0013 из расчета 25 000 руб. за 1 кв.м - 14 545 000 руб.

В соответствии с представленным ответчиком отчетом по оценке рыночной стоимости № 1-2015 от 12.05.2015, составленным ИП Сорокиным П.А., рыночная стоимость права аренды на земельный участок из земель населенных пунктов для размещения многоквартирного дома в микрорайоне № 6, кадастровый номер 57:25:0040322:0013, по адресу: Орловская область, г.Орел, район Северный, микрорайон 6, общей площадью 9 992,29 кв.м, составляет 10 968 000 руб.

Данный отчет истцом не оспорен, возражений относительно рыночной стоимости права аренды земельного участка не заявлено.

Таким образом, в 2009 году посредством заключения договоров участия в долевом строительстве жилья с ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» ответчиком были исполнены в полном объеме обязательства по пункту 8 соглашения от 07.03.2008 в отношении оплаты права аренды на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040322:0013.

При этом стоимость переданной площади 14 545 000 руб. (581,80 кв.м) превышает рыночную стоимость права аренды (10 968 000 руб. согласно отчету оценки по состоянию на 12.05.2015).

Доказательств, подтверждающих доводы истца о том, что ответчиком в счет оплаты уступаемого права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0013 не исполнены обязательства в части 303,08 кв.м, в материалы дела не представлено.

В связи с исполнением в 2009 году обязательств ООО «Промжилстрой» по пункту 8 соглашения от 07.03.2008 в отношении оплаты права аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0013, суд области пришел к правомерному выводу о том, что обязательства ООО «Промжилстрой» прекратились в порядке части 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом возражений относительно исполнения ООО «Промжилстрой» своих обязательств перед ООО «Жилищная корпорация «Орловщина» последним не заявлено. Конкретные квартиры были переданы ответчиком на основании договоров долевого участия.

31.05.2010 между ЖСК «Вектор» (цедентом), ООО «Спецстрой-«М» (цессионарием), с уведомлением должника ООО «Промжилстрой», подписан договор уступки прав №1, предметом которого являлись права требования, принадлежащие цеденту по соглашению от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды №187/з, а именно: право требования от ООО «Промжилстрой» выполнения следующих обязательств:

- оплаты ему путём передачи 8% от вводимой жилой площади объектов строительства, возводимых на данных участках, согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв.м жилой площади, равной 25 000 руб., общая стоимость передаваемого жилья и стоимость оплаты подлежат уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляется дополнительным соглашением;

- принятия долевого участия в софинансировании строительства инженерной инфраструктуры в соответствии с проектом планировки территории МР-6 («Раздольный»). Затраты на софинансирование могут осуществляться как в денежной форме, путём перечисления первоначальному арендатору, так и непосредственно путём СМР, выполняемых каждым застройщиком на территории МР-6 в зависимости от общих затрат на инженерные сети.

В соответствии с пунктом 1.3 указанного договора уступки прав от 31.05.2010, за уступку прав цессионарий обязуется осуществить инвестиции, необходимые для окончания строительства жилого дома, находящегося по адресу: Орловская область, город Орёл, ул. Фомина, д. 9 (подъезд №1, №2), в соответствии с инвестиционным соглашением от 01.05.2010.

Инвестиционным соглашением от 01.05.2010 предусмотрена обязанность ООО «Спецстрой-«М» инвестировать строительные работы, необходимые для завершения строительства и ввода в эксплуатацию подъездов №1, №2 жилого дома по ул. Фомина, д.9, в г. Орле, согласно пунктам 2.1, 2.2, 4.1, 3.1 соглашения.

27.07.2010 между ЖСК «Вектор» (цедентом), ООО «Спецстрой-«М» (цессионарием), ООО «Промжилстрой» (должником) подписан договор уступки прав №4, в соответствии с которым цедент уступил, а цессионарий принял права требования, принадлежащие цеденту по соглашению от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 187/з от 19.01.2007, предусмотренные пунктом 8 в отношении права пользования земельным участком 1 (кадастровый номер 57:25:00403226:0010), а именно: права требования передачи от ООО «Промжилстрой» квартир в строящемся доме по строительному адресу: Орловская область, ул. Бурова, микрорайон 6, поз. 2 под номерами: 86,81,94.

За уступку права цессионарий обязался осуществить инвестиции, необходимые для окончания строительства жилого дома, находящегося по адресу: Орловская область, г.Орел, ул. Фомина, д. 9 в соответствии с инвестиционным соглашением от 01.05.2010.

23.08.2010 между ЖСК «Вектор» (цедентом), ООО «Спецстрой-«М» (цессионарием) подписан договор уступки прав № 6 в соответствии с которым цедент уступил, а цессионарий принял права требования, принадлежащие цеденту по соглашению от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 187/з от 19.01.2007, предусмотренные пунктом 8 в отношении права пользования земельным участком 1 (кадастровый номер 57:25:00403226:0010), а именно: права требования передачи от ООО «Промжилстрой» квартир в строящемся доме по строительному адресу: Орловская область, ул. Бурова, микрорайон 6, поз. 2 под номерами: 90,99,106.

За уступку права цессионарий обязался осуществить инвестиции, необходимые для окончания строительства жилого дома, находящегося по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Фомина, д. 9 в соответствии с инвестиционным соглашением от 01.05.2010.

Согласно представленному в материалы дела ООО «Спецстрой-«М» разрешению на ввод объекта в эксплуатацию жилой дом по ул. Фомина в                  г. Орле (корректировка) 1 этап строительства, по адресу: г. Орел, ул. Фомина, д. 9, введен в эксплуатацию 25.03.2013.

Дополнительным соглашением от 31.03.2012 к договору уступки прав от 31.05.2010 сторонами были внесены изменения в пункт 1.1. договора уступки прав в части согласования предмета договора и порядка расчётов, а именно:

- оплатить первоначальному арендатору путем передачи 4% (четырех процентов) (от вводимой жилой площади объектов строительства, возводимых на участке 1 (кадастровый номер 57:25:004 03 22:0010, находящийся по адресу: Орловская область, город Орел, р-н Северный, микрорайон № 6, общей площадью 7 506,68 кв.м), согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м жилой площади равной 25 000 руб. Общая площадь передаваемого жилья и стоимость оплаты подлежат уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляется дополнительным соглашением;

- оплатить первоначальному арендатору путем передачи 8% (восьми процентов) от вводимой жилой площади объектов строительства, возводимых на участке 2 (кадастровый номер 57:25:004 03 22:0013, находящемся по адресу: Орловская: обл., г. Орел, р-н Северный, микрорайон №6, общей площадью 9 992,29 кв. м) согласно графикам строительства, исходя из рыночной стоимости 1 км жилой площади, равной 25 000 руб. Общая площадь передаваемого жилья и стоимость оплаты подлежат уточнению после получения разрешения на строительство жилых домов и закрепляется дополнительным соглашением;

- принять долевое участие в софинансировании строительства инженерной инфраструктуры в соответствии с проектом планировки территории МР-6 («Раздольный»). Затраты на софинансирование могут осуществляться как в денежной форме путем перечисления первоначальному арендатору, так и непосредственно путем СМР, выполняемых каждым застройщиком на территории МР-6 в зависимости от общей стоимости затрат на инженерные сети.

ООО «Промжилстрой» во исполнение обязательств, предусмотренных пунктом 8 соглашения от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 187/з от 19.01.2007, с ООО «Спецстрой-«М» заключены 5 договоров участия в долевом строительстве жилья –№175 от 27.07.2010; № 176 от 27.07.2010; №177 от 27.07.2010, №179 от 06.09.2010; № 181 от 09.09.2010.

Согласно пункту 3.3 договоров участия в долевом строительстве жилья оплата по договорам №179 от 06.09.2010, № 181 от 09.09.2010 производится в соответствии с соглашением от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей, и договором уступки прав №6 от 23.08.2010; оплата по договорам №176 от 27.07.2010, №177 от 27.07.2010, №175 от 27.07.2010 производится в соответствии с соглашением от 07.03.2008 о передаче прав и обязанностей, и договором уступки прав № 4 от 23.08.2010.

Таким образом, согласно условиям договоров участия в долевом строительстве жилья, заключенным с ООО «Спецстрой-«М», оплата производилась за право пользования земельным участком с кадастровым номером 57:25:00403226:0010.

Между тем, обстоятельства, связанные с правоотношениями сторон по исполнению обязательств по оплате права аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:00403226:0010 согласно пункту 8 соглашения от 07.03.2008, не являются предметом иска ЖСК «Вектор».

Таким образом, в связи с передачей ЖСК «Вектор» права требования от ООО «Промжилстрой» исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 8 соглашения от 07.03.2008 в полном объеме, в соответствии с договорами уступки прав первоначально ООО «Жилищная корпорация «Орловщина», а впоследствии после расторжения договора уступки права требования между ЖСК «Вектор» и ООО «Жилищная корпорация «Орловщина», ООО «Спецстрой-«М», у ЖСК «Вектор» отсутствуют правовые основания требовать от ООО «Промжилстрой» возмещения убытков в виде упущенной выгоды, связанных с неисполнением ответчиком пункта 8 соглашения от 07.03.2008.

В этой связи, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ЖСК «Вектор» не является надлежащим истцом по делу, что служит основанием для отказа в иске.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, основанным на правовой позиции ВАС РФ, изложенной в пункте 14 Постановления Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а также выводах, содержащихся в судебных актах по делам №А48-1549/2013 и №А48-1353/2014, об отсутствии оснований для признания договоров уступки незаключенными.

Поскольку истцом не доказано нарушение его прав, причинение убытков ответчиком в связи с исполнением обязательств пункта 8 соглашения от 07.03.2008 в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040322:0013, довод ответчика о необходимости применения к требованиям истца исковой давности, несостоятелен.

Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств, и иную оценку доказательств по делу и не указывают на неправильность выводов суда первой инстанции и не являются основанием к отмене решения.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 14.08.2015 по делу                 № А48-809/2015 в обжалуемой части оставить без изменения,