Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2015 по делу n А35-11290/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Из материалов дела усматривается, что отказом предпринимателю в реализации преимущественного права выкупа испрашиваемого помещения послужили следующие обстоятельства:

- помещение общей площадью 79,7 кв.м., распложенное по адресу г. Льгов, ул. К. Маркса, 21, входящее в состав нежилого здания - магазина с пристройкой, год пристройки – 1970, общей площадью 143,9 кв. м, не выделено в обособленный объект и не сформировано как отдельный объект недвижимости.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что нежилое помещение площадью 79,7 кв. м. не является муниципальной собственностью, в связи с чем, реализация предпринимателем преимущественного права выкупа испрашиваемого помещения не представляется возможным, Администрация не вправе отчуждать указанный объект недвижимости.

Между тем, судом первой инстанции не было учтено следующего.

В силу ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее – Закон № 221-ФЗ)  государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых, указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости (ст. 16 Закона № 221-ФЗ).

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости (ч.4 ст.14 Закона № 221-ФЗ).

В материалах настоящего дела представлен кадастровый паспорт  помещения площадью 79,7 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, г. Льгов, ул. К. Маркса, дом 21, пом.1 (т.2 л.д.78-79, 125-126). Данное помещение имеет кадастровый номер 46:32:010101:11312 (входит в состав помещения, права на которые зарегистрировано за Администрацией площадью 143,9 кв.м с кадастровым номером 46:32:-1-1-1:10891).

То есть по смыслу вышеназванных норм, помещение площадью 79,7 кв.м. имеет собственные характеристики, позволяющие определить данное помещение в качестве индивидуально – определенного объекта. Из кадастрового паспорта усматривается, что сведения об объекте недвижимости имеют статус ранее учтенные.

Из технического паспорта здания магазина, расположенного по адресу: Курская область, г. Льгов, ул. К. Маркса 21 усматривается, что арендуемое предпринимателем помещение имеет самостоятельный выход. Площадь арендуемого помещения соответствует фактической площади помещения 1 - 79,7 кв.м., за которое вносилась соответствующая арендная плата. Согласно договоров аренды предпринимателю передавались помещения с указанной площадью, которая совпадает с площадью, указанной в техническом, кадастровом паспорте. Данное обстоятельство Администрацией не оспаривалось.

Апелляционный суд считает необходимым отметить, что законодатель, принимая Закон N 159-ФЗ, преследовал цель предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства реальную возможность приобретения арендуемого ими имущества, вне зависимости от его объектного статуса (часть помещения или здание в целом). В данном случае, для заключения в рамках указанного закона договора купли-продажи имущества, которое после проведения кадастрового учета будет создано в будущем, решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 содержит разъяснения (пункт 8), в соответствии с которыми, по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О  государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежит государственной регистрации; в связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно указанным разъяснениям, преимущественное право выкупа арендованного имущества может быть реализовано в любом случае, если на его основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект при аренде части здания или части нежилого помещения. При этом возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта не зависит от того, имеется ли волеизъявление собственника имущества на такое формирование.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд находит, что испрашиваемое предпринимателем помещение имеет все признаки обособленности, более того в отношении него осуществлен кадастровый учет.

Согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ  "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

При этом названный Федеральный закон не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право на отдельные части объекта и оставшуюся его часть.

Следовательно, зарегистрированное право муниципальной собственности за муниципальным образованием в ЕГРП на объект недвижимости площадью 143,9 кв. м в целом не является препятствием для реализации арендатором права на выкуп.

Изложенное свидетельствует о том, что помещение площадью 79,7 кв.м., которое является частью помещения площадью 143, 9 кв.м., находящегося в муниципальной собственности, согласно выписке из ЕГРП № 46/014/008/2015-826 от 26.05.2015, также является собственностью муниципального образования.

Даная правовая позиция соответствует правовой позиции изложенной в Определении ВАС РФ от 11.07.2008 N 8723/08 по делу N А07-9975/2007-А-СИВ.

Кроме итого, в материалах дела имеется ответ ООО «Курская служба недвижимости от 02.03.2015 Клемешову А.С., данный по результатам осмотра спорного помещения, согласно которому оно обособлено и изолировано от других помещений в здании, имеется отдельный выход на улицу (т.2 л.д.3).

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что нежилое помещение площадью 79,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Льгов, ул. К. Маркса, д. 21 не является муниципальной собственностью не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционный суд находит, что испрашиваемое предпринимателем помещение является самостоятельным и обособленным объектом недвижимого имущества, в связи с чем, отказ Администрации, изложенный в письме от 11.11.2014 № 15-15/3882 не соответствует нормам   действующего законодательства и, как следствие, создает препятствия в реализации ИП Клемешовым А.С.  установленных законном прав.

О несоответствии предпринимателя требованиям, предъявляемым Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008 к субъектам малого предпринимательства не заявлялось и причиной отказа данные обстоятельства не являлись.

Учитывая, что арендуемое имущество находится во владении у ИП Клемешова А.С. более двух лет на основании заключенных в установленном законом порядке договоров аренды, отсутствие задолженности по  арендной плате, арендуемое имущество является объектом гражданских прав и может быть сформировано в обособленный объект, бездействие Администрации, выразившееся в не совершении соответствующих действий, установленных Законом № 159-ФЗ,  направленных на реализацию предпринимателем преимущественного права выкупа испрашиваемого помещения, не соответствуют нормам действующего законодательства и нарушают права ИП Клемешова А.С. в области предпринимательской деятельности.

Довод о том, что имущество включено в план приватизации не может быть принят во внимание, поскольку здание, в котором находится спорный объект, включено в план приватизации уже после обращения предпринимателя в Администрацию с заявлением о возможности выкупа помещения.

Ссылка на заключение ООО «Строй-Проект» не принимается, поскольку в данном документе содержатся выводы о разделе помещений с привлечением значительного количества денежных средств, вместе с тем, предметом спора является отказ ответчика , содержащий конкретные основания.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение подлежит отмене, а жалоба ИП Клемешова А.С. удовлетворению.

В силу п. 3 ч. 4 ст. 210 АПК РФ, в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

С учетом положений ст. 11 ГК РФ, ст. 4 АПК РФ, целью судебной защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права и, следовательно, избранный стороной способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву, должен быть направлен на его восстановление и может быть поддержан судом в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

В контексте указанных норм апелляционная коллегия считает, что в рассматриваемом деле устранение нарушения прав предпринимателя возможно путем обязания Администрации  совершить действия по реализации преимущественного права выкупа  спорного помещения  в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 266-268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 02.07.2015 по делу №А35-11290/2014 отменить.

Признать незаконными отказ Администрации г. Льгова Курской области в заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 79,7 кв. м, расположенного по адресу: Курская область, г. Льгов, ул. К. Маркса, 21, изложенный в письме от 11.11.14 № 15-15/3882, бездействие Администрации города Льгова Курской области, выраженное в не предоставлении проекта договора купли-продажи на указанное помещение.

Обязать Администрацию совершить действия по реализации преимущественного права выкупа  спорного помещения  в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Взыскать с Администрации г. Льгова Курской области в пользу индивидуального предпринимателя Клемешова Алексея Сергеевича  350 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в установленном законом порядке в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                               Е.А. Семенюта

Судьи                                                                                      П.В. Донцов

Н.Д. Миронцева