Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2015 по делу n А35-7742/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно части 1, части 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе таких документов указаны договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

На основании абзацев 4, 7, 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Как усматривается из материалов дела, в качестве оснований отказа в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок и нежилое здание указано, что на государственную регистрацию права не представлены документы, необходимые для погашения записи об ипотеке на объект, внесенной в ЕГРП на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 013/01/2011 от 18.05.2011; в договоре купли-продажи от 23.12.2013 не содержится указание на наличие обременения (ограничения) права собственности ООО «Геовип» в виде ипотеки, запись о которой имеется в ЕГРП; в разделе ЕГРП, открытом на Объект, содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности за ООО «Геоземкадастр GPS».

В соответствии со статьей 126 Закона №127-ФЗ последствия  признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия конкурсного производства заключаются в снятии ранее наложенных арестов на имущество и иных ограничений по распоряжению имуществом должника.

По смыслу данной нормы с фактом принятия в отношении должника решения о признании его несостоятельным (банкротом) закон связывает отмену любых ограничений, связанных с распоряжением имуществом.

В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 126 Закона №127-ФЗ исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой Федерального закона.

Так, в соответствии с нормами главы VII названного закона продажа включенного в конкурсную массу предмета залога (статья 131 Закона № 127-ФЗ) осуществляется путем проведения открытых торгов (пункт 3 статьи 138 Закона № 127-ФЗ).

Из изложенного следует, что при реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения открытых торгов согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

Тот факт, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества 23.12.2013 отсутствуют сведения о наличии ипотеки, поскольку запись об ипотеке прекращена не была, подлежит отклонению.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Отсутствие в Едином государственном реестре прав отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке не влияет на правомерность перехода права собственности к заявителю, приобретшему спорное имущество в установленном законом порядке, поскольку из содержания норм гражданского законодательства, регулирующих основания возникновения и прекращения залога, а также основания внесения регистрационных записей о залоге в Единый государственный реестр, не следует, что момент прекращения залога должен совпадать с моментом внесения записи о прекращении ипотеки.

Таким образом, после проведения открытых торгов (аукциона) и заключения на этих торгах между ООО «Геовип» и ООО «АгроФин» договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2013, предусматривающего продажу вышеуказанного недвижимого имущества ООО «АгроФин», залог (ипотека) этого имущества прекратился, а поэтому обременения, которые в силу закона вытекают из залога (ипотеки), также прекращены, также.

Какие-либо условия, ограничивающие право собственности ООО «АгроФин» на проданную недвижимость, также прекратились, в связи с чем, их не нужно было указывать в договоре купли-продажи, а основания, предусмотренные абзацем 7 пункта 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ отсутствовали, несмотря на наличие в реестре прав непогашенной записи об ипотеке.

Такие выводы соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении ФАС Центрального округа от 09.04.2012 по делу №А14-2365-2011.

ВАС РФ, также не усмотрел нарушения единообразия применения норм права при аналогичных обстоятельствах (определение от 04.06.2009 № ВАС-6066/09).

Вместе с тем, еще одним основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости послужило то, что в ЕГРП содержались сведения о зарегистрированном праве собственности на недвижимое имущество ООО «Геоземкадастр GPS».

Из уведомления от 17.01.2014 №01/212/2013-507 о приостановлении государственной регистрации (л.д. 45-47, т. 1) видно, что государственным регистратором была указана одна из причин приостановления государственной регистрации – непредставление ООО «Геовип» заявления о внесении изменений в ЕГРП в части наименования правообладателя земельного участка (наименование ООО «Геоземкадастр GPS» изменено на ООО «Геовип»), а также документов, необходимых для внесения соответсвующих изменений.

Так как изменения учредительных документов ООО «Геоземкадастр GPS» были зарегистрированы в ИФНС России по городу Белгороду 15.01.2013, и в регистрационном деле правоустанавливающих документов на земельный участок, а именно Устава ООО «Геовип», содержащего измененное наименование, не было, то при обращении с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности либо с заявлением о внесении соответствующих изменений в ЕГРП на земельный участок в соответствие с пунктами 2, 4 статьи 16 Закона №122-ФЗ ООО «Геовип»  должно было представить в регистрирующий орган свой Устав.

Из материалов дела следует, что 07.02.2014 ООО «Геовип» представило в Управление Росреестра по Курской области  заявление о внесении изменений в ЕГРП на земельный участок, однако Устав ООО «Геовип» (после изменения наименования) представлен не был.

Судом установлено, что в период с 31.12.2013 по 01.08.2014 Устав ООО «Геовип» на государственную регистрацию не предоставлялся, что подтверждается материалами дела.

Таким образом, анализ установленных обстоятельств, в совокупности с указанными нормами права, позволяет апелляционной коллегии сделать вывод о том, что отказ Управления Росреестра по Курской области в совершении регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости по причине не представления учредительных документов ООО «Геовип» обоснованно мотивирован абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности выразилось в невозможности получать ООО «АгроФин» арендную плату, отклоняется апелляционной коллегией как несостоятельный, он был исследован судом первой инстанции и не принят во внимание ввиду следующего.

Из разъяснений пункта 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно абзацу 4 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не может быть признан недействительным по названному основанию.

В соответствии с вышеуказанной правовой позицией покупатель объекта недвижимого имущества, как законный владелец переданного ему недвижимого имущества, до момента регистрации права собственности на данное имущество в Едином государственном реестре прав рассматривается в качестве добросовестного арендодателя.

Совокупность вышеизложенного свидетельствует о том, что с момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю, последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи, в том числе арендной платы.

Возникновение права на получение арендной платы у покупателя объекта недвижимого имущества не ставится в зависимость от даты государственной регистрации его права собственности на данное имущество.

Поскольку с момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю, последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи, в том числе арендной платы, то доказательством возможности получения ООО «АгроФин» арендной платы является представленный в материалы дела акт от 23.12.2013 приема-передачи к договору купли-продажи б/н от 23.12.2013 (л.д. 42, т.1).

Таким образом, заявитель не доказал нарушение его прав и законных интересов оспариваемым решением регистрирующего органа.

Кроме того, апелляционная коллегия учитывает, что на дату (01.08.2014) принятия оспариваемого решения Управления Росреестра по Курской области об отказе в регистрации перехода прав, в производстве арбитражного суда Белгородской области находилось дело №А08-3969/2014, по исковому заявлению ОАО АКБ «Связь-банк» в лице Курского филиала к ООО «ГРОТ», ООО «Геовип» и ООО «АгроФин» о признании недействительными результатов проведения торгов и договора купли-продажи имущества от 23.12.2013.

В связи с чем, у регистрирующего органа имелись основания сомневаться в возникновении права собственности заявителя на спорные объекты недвижимости.

Также, суд принимает во внимание тот факт, что заявитель впоследствии повторно обращался за регистрацией перехода прав, и в производстве арбитражного суда Курской области находится дело №А35-4549/2015 по оспариванию решения Управления Росреестра по Курской области от 05.05.2015 № 46/001/039/2015-762 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, мотивированного лишь наличием непогашенной записи об ипотеке.

Защита нарушенных прав заявителя возможна в рамках указанного дела №А35-4549/2015.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом изложенного, отсутствует наличие совокупности оснований, которые в силу положений статьи 198 АПК РФ могли позволить удовлетворить требования заявителя.

Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, допущено не было.

Апелляционный суд не усматривает