Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2006 по делу n А14-28724/2005. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

22 сентября 2006 г.                                                           дело № А14-28724/2005

г. Воронеж                                                                                                      909/32

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2006г.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 сентября 2006г.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                            Потихониной Ж.Н.,

судей:                                                                                      Федорова В.И.,    

                                                                                                 Мокроусова Л.М.,                               

при ведении протокола судебного заседания секретарем Плотниковой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Прокуратуры Воронежской области, Заварзина А.В.  на решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.05.2006г. по делу А14-28724-2005/909/32, принятое судьёй Щербатых Е.Ю., по иску Прокурора Воронежской области в защиту интересов муниципального образования городской округ города Воронеж в лице Воронежской городской Думы г.Воронеж к Администрации городского округа город Воронеж, ООО «Павловскгранит-Жилстрой» при участии третьих лиц ГУ ФРС по Воронежской области, Заварзина А.В. о признаии сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

при участии:

от Прокуратуры Воронежской области: Лапшин В.Н., прокурор, удостоверение № 114423,

от Воронежской городской Думы: Зражевский А.Д., ведущий специалист, решение от 06.09.2006г. № 168-II,

от ГУ ФРС по Воронежской области: Шевцов А.В., консультант отдела правового обеспечения и судебной защиты, удостоверение ТО № 014797,

от Заварзина А.В.:  Заварзин А.В., адвокат, удостоверение  № 0903,

от «Павловскгранит-Жилстрой»: Вовченко Е.С., юрисконсульт, доверенность № 03 от 16.03.2003г.,

от Администрации городского округа город Воронеж представитель не явился, извещён надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Воронежской области в защиту интересов муниципального образовании городского округа города Воронеж в лице Воронежской городской Думы обратилась в арбитражный суд с иском к администрации городского округа города Воронеж и ООО «Павловскгранит-Жилстрой» о признании заключённого между ними договора аренды земельного участка площадью 4219 кв.м от 25.11.2002г. №121-02-09/мз недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде возврата ООО «Павловскгранит-Жилстрой» администрации городского округа город Воронеж земельного участка, расположенного по адресу г.Воронеж, ул.Депутаткская, д.11а, в прежнем состоянии, то есть свободным от строений.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Главное управление Федеральной регистрационной службы РФ по Воронежской области, г.Воронеж и Заварзин А.В.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 26.05.2006г. исковые требования оставлены без удовлетворения.

           Не согласившись с принятым решением, Прокуратура Воронежской области и Заварзин А.В. обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение арбитражного суда Воронежской области от 26.05.2006г. по делу А14-28724/2005/909/32 отменить полностью, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Администрации городского округа города Воронежа не явился. Учитывая то, что  суд располагает доказательствами его надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба  рассматривалась в отсутствие их представителей в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.               

В судебном заседании представитель Прокуратуры Воронежской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил суд обжалуемое решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт. Считает, что Администрация городского округа города Воронежа превысила свои полномочия при выделении земельного участка, пояснил, что работа по формированию земельного участка не проводилась. Считает, что договор следует признать ничтожным в силу статьи 168 гражданского кодекса РФ и применить последствия недействительности (ничтожности) сделки.

Гражданин Заварзин А.В., поддержал доводы апелляционной жалобы, просит суд обжалуемое решение отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.

Представитель Воронежской городской Думы поддержал доводы представителя  Прокуратур Воронежской области и Заварзина А.В.

Представитель ГУ ФРС Воронежской области считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исходя из обстоятельств дела, на основании  ст. ст. 163, 184, 266 АПК РФ,    в судебном заседании был объявлен перерыв до 09 час. 45 мин. 15.09.2006г.

          В судебном заседании представитель «Павловскгранит-Жилстрой» возражал против апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

          Представитель «Павловскгранит-Жилстрой» пояснил, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка законодательством Воронежской области был указан более точный порядок выдела земельного участка. Аукцион не проводился. Формирование земельного участка  площадью 4219 кв.м проводилось после заключения договора №1214-02-09/мз от 25.11.2002 года.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывы на нее, арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению, а обжалуемое решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.05.2006г. по делу А14-28724-2005/909/32 отмене   по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 19.08.2001г. в газете «Воронежский курьер» опубликовано информационное сообщение комитета по управлению муниципальным имуществом и землёй администрации г.Воронежа о проведении 24.09.2001г. торгов по продаже права аренды земельного участка площадью 4219 кв.м, расположенного по адресу: г.Воронеж, пл.Ленина, д.6, для строительства жилого дома.

В соответствии с пунктами 10, 11 информационного сообщения на победителя торгов возлагалась обязанность переселить жителей жилого дома №6 по пл.Ленина в г.Воронеже в дом первой очереди в течение 2 лет с момента подписания договора купли-продажи права аренды земельного участка. Администрация г.Воронежа обязалась компенсировать затраты инвестора при превышении площади предоставляемых для переселения граждан квартир ус­тановленным нормативам передачи жилья в муниципальную собственность.

Согласно протоколу заседания комиссии по проведению 24.09.01г. конкурса по прода­же права аренды земельного участка победителем торгов признано ООО «Павловскгранит-Жилстрой».

02.10.01г. между администрацией г.Воронежа и ООО «Павловскгранит-Жилстрой» за­ключен договор купли-продажи права аренды земельного участка №70-ПАЗ-09, площадью 4219 кв.м.

Между ответчиками подписан расчет затрат ООО «Павловскгранит-Жилстрой» на пе­реселение жителей и арендаторов аварийного дома №6 (приложение к договору купли-продажи права аренды земельного участка №0-ПАЗ-09 от 2.10.01г.), в соответствии с кото­рым превышение затрат инвестора по переселению жильцов дома №6 по пл.Ленина в г.Воронеже установленный норматив составит 53901000 руб. в ценах на 1.10.01г.

В соответствии с п.2.1.5 договора купли-продажи права аренды администрация г.Воронежа в связи с превышением площади предоставляемых для переселения граждан квартир установленным нормативам предоставления жилья в муниципальную собственность обязалась компенсировать затраты ООО «Павловскгранит-Жилстрой» в виде предоставления по установленной процедуре площадки под строительство жилых домов по ул.Березовая Ро­ща и Моисеева-Депутатская (район больницы №20) в городе Воронеже в соответствии с п. 11 условий проведения торгов (конкурса) по продаже права аренды земельного участка и п. 11 протокола от 24.09.01г.

13.11.01г. администрацией г.Воронежа принято постановление №1283 «О предоставле­нии ООО «Павловскгранит-Жилстрой» земельного участка для проектирования и строитель­ства жилых домов по пл.Ленина, 6, согласно которому ООО «Павловскгранит-Жилстрой» в аренду на 4 года предоставлен земельный участок площадью 7048 кв.м для проектирования и строительства жилых домов по пл.Ленина, 6.

19.06.02г. администрацией г.Воронежа принято постановление №992 о предоставлении  ООО  «Павловскгранит-Жилстрой» земельного участка площадью 0,4219 га для проектирова­ния и строительства многоквартирного жилого дома по ул.Депутатской, 15.

Постановлением администрации г.Воронежа от 25.10.02г. №1971  в постановление №992 внесены изменения в части адреса объекта: ул.Депутатская, 11 а.

25.11.02г. между администрацией г.Воронежа (арендодатель) и ООО «Павловскгранит-Жилстрой» (арендатор) подписан договор аренды указанного земельного участка №1214-02-109/мз до 19.06.07г., зарегистрированный ГУ ФРС по Воронежской области 24.01.03г.

Ссылаясь на недействительность договора №1214-02-09/мз от 25.11.02г. аренды зе­мельного участка, прокурор Воронежской области обратился в суд иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции пришел к выводу, что закон Воронежской области от 09.06.1995г. «О регулировании земельных отношений в Воронежской области»,  действовавший на момент заключения договора купли - продажи права аренды №70-ПАЗ-09 от 02.10.01г.  не запрещал предоставление земельных участков в аренду под строительство без проведения конкурса или аукциона.

При этом Арбитражный суд Воронежской области пришел к выводу, что в силу статьи 422 Гражданского кодекса РФ  обязательства  администрации г. Воронеж по предоставлению спорного земельного участка должны   быть исполнены в порядке, установленном законодательством, действующем до вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции ошибочными по следующим основаниям.

Пунктом 2 Указа Президента российской Федерации от 26.11.1997г. №1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права  их аренды» установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поседений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Статьей 28 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей на момент заключения договора купли - продажи права аренды №70-ПАЗ-09 от 02.10.01г., предусмотрено, что земельные участки могут предоставляться предприятиям, учреждениям, организациям, заинтересованным в строительстве объекта, с предварительным согласованием места его размещения без проведения торгов.

Как  обоснованно установлено судом первой инстанции, спорный  земельный участок  предоставлялся без предварительного согласования места размещения объекта.

 При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд считает условие пункта 2.1.5 договора купли - продажи права аренды №70-ПАЗ-09 от 02.10.01г. о принятии обязательств по предоставлению земельных участков в счет компенсации затрат ООО «Павловскгранит-Жилстрй» по переселению жителей и арендаторов аварийного дома №6  ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Договор аренды земельного участка по ул. Депутатская, 11 а, заключен между админи­страцией г. Воронежа и ООО «Павловскгранит-жилстрой» 24.01.2003 (государственная реги­страция договора), подписан сторонами 25.11.2002 и в силу ч.1 ст. 422 ГК РФ, ст. 7 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 должен соответствовать требо­ваниям Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В пунктах 4 и 5 упомянутой статьи Земельного кодекса Российской Федерации указаны различия в названных способах предоставления земли.

Первый способ предоставления земельного участка включает в себя следующие подготовительные этапы: проведение работ по формированию земельного участка, государственный кадастровый учет земельного участка, проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды, подписание протокола о результатах торгов.

Во втором случае предоставление земельного участка осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие уполномоченным органом решения о предварительном согласовании места размещения объекта, проведение работ по формированию земельного участка, государственный кадастровый учет земельного участка, принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что спорный земельный участок предоставлялся без предварительного согласования места размещения объекта. Вместе с тем данный способ выделения участка предполагает проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка, поскольку ответчики не представили доказательств, свидетельствующих о принятии администрацией г. Воронежа