Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 по делу n А48-5167/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«17» июля 2015 года                                                       Дело № А48-5167/2014

город Воронеж                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2015 года

Постановление в полном объеме изготовлено  17 июля 2015 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                            Ушаковой И.В.,

судей                                                                                              Поротикова А.И.,

         Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зеленской Ю.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Оптима-Строй»: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от общества с ограниченной ответственностью «ИмпериалСтрой»: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Оптима-Строй» на решение Арбитражного суда Орловской области от 09.04.2015 по делу                         № А48-5167/2014 (судья Коровушкина Е.В.) по иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ИНН 7709441907, ОГРН 1087799030846) к обществу с ограниченной ответственностью «Оптима-Строй» (ИНН 7805400822, ОГРН 5067847081935), при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «ИмпериалСтрой» (ИНН 7727614366, ОГРН 5077746799752), о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 054 921 руб. 57 коп., неустойки за нарушение сроков уплаты арендных платежей в размере 1 044 285 руб. 10 коп., неустойки за нарушение срока представления банковской гарантии в размере 34102 руб.; расторжении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2013 №ДЗ-155, заключенного между Фондом «РЖС» и ООО «Оптима-Строй» и обязании ООО «Оптима-Строй» не позднее 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи Фонду «РЖС» земельный участок общей площадью 34 881 кв.м. (кадастровый номер 57:25:0010147:652), расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Родина,

У С Т А Н О В И Л:

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее – Фонд «РЖС», истец) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Оптима-Строй» (далее – ООО «Оптима-Строй», ответчик) о взыскании с ответчика 4 133 308 руб. 67 коп., из которых: 3 054 921 руб. 57 коп. - задолженность по арендной плате за период II, III,IV кварталы 2014 года; 1 044 285 руб. 10 коп.- неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 30.12.2013 по 31.12.2013, I, II, III,IV кварталы 2014 года; 34 102 руб.- неустойка за нарушение срока предоставления безотзывной банковской гарантии; о расторжении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №ДЗ-155 от 30.12.2013 между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (ОГРН 1087799030846) и ООО «Оптима-Строй» (ОГРН 5067847081935) и обязании ответчика передать Фонду «РЖС» по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 34 881 кв.м, кадастровый номер 57:25:0010147:652, расположенный по адресу: Орловская область, г.Орел, ул. Генерала Родина, в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ИмпериалСтрой» (далее - ООО «ИмпериалСтрой», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 09.04.2015 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО «Оптима-Строй» обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение изменить.

Аргументируя доводы апелляционной жалобы, заявитель указывает на то, что арбитражный суд области подошел к рассмотрению дела формально, не исследовав в полной мере все обстоятельства, имеющие существенное значение. Так, согласно акту приема-передачи документов, 16.01.2014 оригиналы договора аренды №155-ДЗ от 30.12.2013 и акта приема-передачи переданы Фондом «РЖС» ООО «Оптима-Строй» в лице представителя Вороновой Т.А., которая не являлась представителем, уполномоченным ответчиком. Доверенность №101 от 01.12.2013, предъявленная Вороновой Т.А. в Фонд «РЖС», ответчиком не оформлялась и Вороновой Т.А. не выдавалась. Кроме того, договор аренды №155-ДЗ от 30.12.2013 не содержит все существенные условия.

Также заявитель жалобы просил уменьшить размер взыскиваемых пеней, применив статью 333 Гражданского кодекса РФ, поскольку требования истца по взысканию с ответчика неустойки за просрочку внесения арендных платежей и неустойку за просрочку предоставления банковской гарантии явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Фонд «РЖС», ООО «Оптима-Строй», ООО «ИмпериалСтрой» явку полномочных представителей не обеспечили.

Через канцелярию суда по почте  от Фонда «РЖС» поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых истец просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, кроме того, просил рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей  123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».

От ООО «Оптима-Строй» через электронный сервис «Мой Арбитр» поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором ответчик указал, что в настоящее время с Фондом «РЖС» проводятся переговоры для подписания мирового соглашения с ООО «Оптима-Строй» о переуступке права ООО «ИмпериалСтрой» по договору ДЗ-155.

Фондом «РЖС» выставлен ООО «Оптима-Строй» счет №764 от 16.06.2015 на 2 588 867 руб. 82 коп. и предоставлен расчет арендной платы за 3 квартал 2015 года.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы с учетом представленного дополнения, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что согласно кадастровой выписке о земельном участке от 10.09.2013 №57/13-164037 спорный земельный участок, расположен по адресу: Орловская область, г.Орел, ул.Генерала Рожина, кадастровый номер 57:25:0010147:652, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (включая технический), многоквартирные жилые дома 19-22 этажей (включая технический); площадью 34 881 кв.м.; правообладателем указан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, вид права - собственность.

Право собственности Фонда «РЖС» на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.009.2013 57-АБ 481310, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, представленным в дело.

В соответствии с протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 05.12.2013 № 304-21/2013/2, 30.12.2013 между Фондом «РЖС» (арендодатель) и ООО «Оптима-Строй» (арендатор) подписан договор № ДЗ-155 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок, общей площадью 34 881 кв.м (кадастровый номер 57:25:0010147:652), относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей ( в том числе технический), многоквартирные жилые дома 19-22 этажей (в том числе технический), расположенный по адресу: Орловская область, г.Орел, ул. Генерала Родина, принадлежащий арендодателю на праве собственности.

Сведения о земельном участке приведены в кадастровой выписке о земельном участке от 10.09.2013 № 57/13-164037.

Участок предоставляется арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Основные требования к параметрам и характеристикам планируемого развития территории участка определены сторонами в пункте 1.2 договора.

Срок аренды – три года (пункт 2.1. договора). Начало срока аренды исчисляется в соответствии с подпунктом 6.1.1 договора с даты подписания акта приема-передачи участка.

В соответствии со статьей 4 договора арендатор принял обязательства оплачивать арендную плату за использование участка с даты передачи участка арендатору по акту приема-передачи ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала (пункт 4.4 договора). При этом арендные платежи за период использования участка после его передачи арендатору в соответствии с пунктом 2.1 договора до осуществления государственной регистрации договора производятся арендатором в течение 10 дней после такой регистрации. Одновременно арендатором уплачиваются арендные платежи за период использования участка до окончания неполного оплачиваемого календарного квартала.

Размер ежеквартального платежа (А1) в течение первых шести кварталов определяется по формуле А1 = А / 4 * S * 0,5, где А - размер арендной платы, указанной в протоколе об итогах аукциона (в расчете за единицу площади); S- площадь участка и составляет 1 018 307 руб. 20 коп. в том числе НДС (233, 55 руб./4 * 34 881 кв.м * 0,5).

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи земельного участка 30.12.2013.

02.20.2014 истец письмом № АА-06/9131 уведомил о наличии задолженности и отсутствии банковской гарантии и указал о необходимости оплаты задолженности в течение 15 рабочих дней с даты направления настоящего письма, при невозможности дальнейшего исполнения обязательств - представить письменное согласие на расторжение договора по соглашению сторон, в случае неисполнения указанных требований в срок истец указал об обращении в суд.

Поскольку требования, указанные в письме, оставлены без удовлетворения, истец обратился в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Правоотношения сторон подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 4 Земельного кодекса РФ, главы 34 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что  предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса РФ. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Платежным поручением №461 от 09.04.2014 ответчиком произведена оплата арендных платежей по договору за период с 30.12.2013 по 31.12.2013 и за I квартал 2014 года.

Доказательств, подтверждающих уплату ответчиком арендных платежей по договору за II, III, VI кварталы 2014 года, срок уплаты которых наступил соответственно 10 числа первого месяца квартала (пункт 4.4 договора), в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период II, III, VI кварталы 2014 года в размере 3 054 921 руб. 57 коп. (1018307,19 * 3) являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статей 7 договора стороны предусмотрели способы обеспечения исполнения обязательств арендатором. В пункте 7.1 установлено, что арендатор в течение 90 (девяносто) календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии (оригинал) обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства (пункт 1.2 договора), а также по уплате арендных платежей за участок. Размер гарантийной суммы должен быть не менее суммы годовой арендной платы, исчисляемой путем умножения указанного в протоколе об итогах аукциона размера арендной платы за 1 кв.м площади участка на общую сумму участка. Днем предоставления арендатором банковской гарантии является день ее получения арендодателем.

Доказательств исполнения обязательств по предоставлению истцу банковской гарантии по договору, а также исполнения обязательств по оплате арендных