Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2015 по делу n А14-16935/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

имущество и сделок с ним отсутствует запись о регистрации права собственности на склад ГСМ на 250 куб.м. за ООО «Рыканское», представленный на регистрацию договор купли-продажи не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно: в нем отсутствует упоминание о земельном участке, на котором расположен спорный объект недвижимости, существуют противоречия в сведениях об адресе места расположения склада ГСМ на 250 куб.м., на государственную регистрацию не представлены документы, содержащие сведения о балансовой стоимости имущества или подтверждающие факт одобрения сделки, а также документ, подтверждающий наличие на 30.10.2005 полномочий у лица, подписавшего договор купли-продажи от имени покупателя.

На основании абзацев 9, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ТНВ «Николай и компания «Рыканское» 02.12.2014 было отказано в государственной регистрации по тем же основаниям.

Материалами дела подтверждается, что Товариществом на регистрацию были представлены договор купли – продажи недвижимого имущества от 30.10.2005: склад ГСМ на 250 куб. м., расположенный по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, с. Рыкань, хоз. двор по ул. Поляна 3, а также акт приема – передачи недвижимого имущества от 30.10.2005 к указанному договору.

В силу абзацев 9, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Вместе с тем, Законом N 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Изложенное выше полностью согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09.

Вместе с тем, в силу пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Вступившим в законную силу решением Новоусманского районного суда Воронежской области от 08.08.2002 установлено, что в 1993 году было начато строительство спорного объекта недвижимости, который в ноябре 1993 года был введен в эксплуатацию.

Согласно акту согласования границ земельного участка от 13.12.2005, плану земельного участка, земельный участок площадью 6197 кв.м., расположенный по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, с. Рыкань, ул. Поляна, 3 принадлежит на праве собственности ООО «Рыканское», целевое использование: для размещения склада ГСМ.

Из кадастрового паспорта нежилого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства №36-00/5001/2014-379332 от 01.10.2014 следует, что год завершения строительства склада ГСМ на 250 куб.м., кадастровый номер 36:16:5001027:268, - 1993.

Таким образом, судом области установлено и материалами дела подтверждается, что право собственности на спорное недвижимое имущество у «Продавца» - ООО «Рыканское» возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ.

По данным Единого государственного реестра юридических лиц ООО «Рыканское» ликвидировано вследствие признания его несостоятельным (банкротом), о чем 28.07.2014 была внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника - ООО «Рыканское», договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально.

Таким образом, отсутствие в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности ООО «Рыканское» на спорное недвижимое имущество не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации.

Кроме того, суд принял во внимание то обстоятельство, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительными. С момента получения имущества заявитель фактически владеет и пользуется объектами, несет бремя содержания в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорные объекты в материалах дела отсутствуют.

Поскольку ООО «Рыканское» было ликвидировано, но принятые на себя сторонами по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.10.2005 обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на объект недвижимости, у регистрирующего органа отсутствовали основания, предусмотренные статьей 20 Закона № 122-ФЗ для отказа в государственной регистрации права.

Ссылка регистрирующего органа на наличие противоречий в сведениях об адресе местонахождения спорного объекта недвижимости судом отклоняется ввиду наличия в материалах дела справки Администрации Хреновского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области от 20.04.2012 исх.№104.

 Несостоятельным в силу пункта 9.9 учредительного договора ТНВ «Николай и компания «Рыканское» является и довод Управления Росреестра по Воронежской области о необходимости представления на государственную регистрацию документов, подтверждающих факт одобрения собранием полных товарищей ТНВ «Николай и компания «Рыканское» сделки купли-продажи, совершенной между ООО «Рыканское» и Товариществом.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии в расписке ТНВ «Николай и компания «Рыканское» решения Новоусманского районного суда Воронежской области от 08.08.2002, справки Администрации Хреновского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области от 20.04.2012 исх. №104, акта согласования границ земельного участка от 13.12.2005, плана земельного участка не имеет правового значения, поскольку приостанавливая государственную регистрацию 27.11.2014 и отказывая в ней, регистрационный орган не ссылался на отсутствие данных документов.

Кроме того представитель Росреестра подтвердил, что Управление не было лишено права запросить эти документы во время приостановления государственной регистрации, однако не сделало этого, поскольку их подача не привела бы к изменению решения Управления.

С учетом изложенного, заявителем избран надлежащий способ защиты своих прав, основание для отказа в государственной регистрации права собственности ТНВ «Николай и компания «Рыканское»  на спорный объект по основаниям, предусмотренным абзацами 9, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отсутствует.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с изложенным, решение арбитражного суда области не подлежит отмене, а апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации,  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.03.2015 по делу № А14-16935/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья      

П.В. Донцов

Судьи

А.И. Протасов

Т.Л. Михайлова