Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2015 по делу n А08-2920/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве определено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного Федерального закона, и с учетом положений названной статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Установление судом начальной продажной цены залогового имущества должно отвечать интересам всех кредиторов должника и осуществляться в целях получения максимальной выручки от продажи предмета залога.

Определением арбитражного суда Белгородской области от 23.10.2014 по ходатайству конкурсного кредитора Задорожной Т.Г. арбитражным судом определением от 23.10.2014 по настоящему делу была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости залогового имущества.

Проведение экспертизы было поручено экспертам Белгородского филиала ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы».

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1) Определить рыночную стоимость недвижимого имущества: - жилого дома, площадью 838,2 кв.м, кадастровый номер 31:16:0109023:0011:004215-00/001:0001/А4, расположенного по адресу: г.Белгород, ул. Преображенская, д. 109, на момент проведения экспертизы; - ? доли в праве собственности на жилой дом, площадью 838,2 кв.м, кадастровый номер 31:16:0109023:0011:004215-00/001:0001/А4, расположенного по адресу: г.Белгород, ул.Преображенская,д.109, на момент проведения экспертизы;

- земельного участка, площадью 1222 кв.м, кадастровый номер 31:16:0109023:0011, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 109, на момент проведения экспертизы;

- 1/16 доли в праве на земельный участок, площадью 1222 кв.м, кадастровый номер 31:16:0109023:0011, расположенного по адресу: г.Белгород, ул.Преображенская, д. 109, на момент проведения экспертизы.

2) Определить назначение имущества - жилого дома, площадью 838,2 кв.м, кадастровый номер 31:16:0109023:0011:004215-00/001:0001/А4, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д.109, на момент проведения экспертизы (жилой дом или имеет другое назначение)?

В результате проведенной судебной экспертизы, указанное экспертное учреждение представило в материалы дела заключение эксперта № 6465/10-2 от 11.12.2014 года (т.3 л.д. 109-163), в котором рыночная стоимость залогового имущества определена в следующем размере:

- 1/2 доля в праве общей долевой собственности на дом, площадью 838,2 кв.м, кадастровый номер: 31:16:01 09 023:0011:004215-00/001:000 1 /А4 - 60 812 500 руб. (с учетом НДС);

- 1/16 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1222,0 кв.м, кадастровый номер: 31:16:0109023:11 -740 685,50 руб.

По вопросу № 2 в вышеуказанном заключении экспертом сделан вывод о том, что на момент проведения экспертизы строение под лит.А4, обозначенное как жилой дом, фактически используется как офисное (помещения второго, третьего и мансардного этажа); помещения первого этажа, за исключением помещения №11 (лестничный марш ведущий с первого на выше расположенные этажи) и помещения подвала используются как предприятие общественного питания с полным циклом производства (кафе - на 1 этаже, банкетный зал - в подвальном помещении).

Кроме того, в подвальном помещении расположена сауна и бассейн. Таким образом, строение под лит А4 является нежилым зданием офисного назначения, с предприятием общественного питания.

Земельный участок также используется не по назначению - под ИЖС, а как участок коммерческого назначения.

Основываясь на  положениях статей 131, 134, 138 Закона о банкротстве, а также на исследованиях, проведенных судебной экспертизой № 6465/10-2 от 11.12.2014 г., суд первой инстанции пришел к выводу об установления начальной продажной цены имущества 1/16 доли в праве на земельный участок 1 222 кв.м, кадастровый номер 31:16:0109023:11, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 109 в размере 740 685, 50 руб., ? доли в праве собственности на жилой дом площадью 838,2 кв.м, кадастровый номер 31:16:0109013:138, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 109 – 60 812 500 руб.

Однако, устанавливая начальную продажную цену имущества, суд первой инстанции не учел, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Кроме того, с 01.01.2015 операции по реализации имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом), не являются объектом обложения НДС (п. п. 15 п. 2 ст. 146 НК РФ). Одновременно утратил силу п. 4.1 ст. 161 НК РФ, которым установлена обязанность покупателя указанного имущества уплатить НДС в бюджет в качестве налогового агента. Следовательно, с названной даты исчислять и перечислять в бюджет НДС при реализации имущества банкрота не требуется.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что продажная цена ? доли в праве собственности на жилой дом площадью 838,2 кв.м, кадастровый номер 31:16:0109013:138, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 109 составит: 39 893 000 руб. Так экспертом цена определена в размере 60 812 500 руб. (с учетом НДС, т.3 л.д.157) – 18% НДС = 49 866 250 руб.; 2) 49 866 250 руб. х 80% = 39 893 000 руб.

Продажная цена 1/16 доли в праве на земельный участок 1 222 кв.м, кадастровый номер 31:16:0109023:11, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 109 составит: 592 548 руб. 40 коп. (расчет: 740 685, 50 х 80% = 592 548, 40 руб.).

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что нельзя за основу взять экспертное заключение № 6465/10-2 от 11.12.2014г., поскольку в соответствии с представленными документами назначение и наименование объекта жилой дом, а назначение земельного участка – земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, судом апелляционной инстанции не принимается исходя из фактического использования этого недвижимого имущества. Как установлено в экспертном заключении: на момент проведения экспертизы строение под лит. А4, обозначенное как жилой дом, фактически используется как офисное (помещения второго, третьего и мансардного этажа); помещения первого этажа, за исключением помещения №11 (лестничный марш ведущий с первого на выше расположенные этажи) и помещения подвала используются как предприятие общественного питания с полным циклом производства (кафе - на 1 этаже, банкетный зал - в подвальном помещении). Кроме того, в подвальном помещении расположена сауна и бассейн. Таким образом, строение под лит А4 является нежилым зданием офисного назначения, с предприятием общественного питания. Земельный участок также используется не по назначению - под ИЖС, а как участок коммерческого назначения.

При этом никто из лиц участвующих в деле не возражал против вышеуказанных обстоятельств.

Несогласие заявителя апелляционной жалобы с аналогами, использованными экспертом, с критериями оценки, а также избранными подходами при оценке имущества, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку, экспертное заключение № 6465/10-2 от 11.12.2014 года является достаточно ясным, полным, мотивированным и проверяемым, к тому же данное несогласие заявителя апелляционной жалобы заявлено без учета фактического использования недвижимого имущества.

Выводы, изложенные в отчете № 45 от 30.01.2014 года, представленном банком, не могут быть приняты, поскольку сделаны без учета фактического использования недвижимого имущества.

Выводы, изложенные в отчете об оценке №029-09/13 от 25 ноября 2013 года не могут быть приняты, поскольку в соответствии с пунктом 26 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года №256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» итоговая величина рыночной стоимости объекта может быть признана рекомендуемой для совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке прошло не более шести месяцев. С даты составления отчета, на который ссылался конкурсный управляющий прошел шестимесячный срок.

Таким образом, при установлении начальной продажной цены недвижимого имущества необходимо исходить из стоимости определенной в экспертном заключении № 6465/10-2 от 11.12.2014 года,  с учетом положений подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также учитывать то, что с 01.01.2015 года операции по реализации имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом), не являются объектом обложения НДС (п. п. 15 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Начальная продажная цена, должна в полной мере способствовать получению максимальной цены от продажи заложенного имущества при соблюдении прав и законных интересов залогового кредитора как лица обладающего особым правовым статусом в деле о несостоятельности (банкротстве).

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает необходимым определение Арбитражного суда Белгородской области от 03.04.2015 года по делу № А08-2920/2012 в обжалуемой части изменить. Установить начальную продажную цену имущества, обеспечивающего требования ОАО «МИнБ»: 1/16 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок 1 222 кв.м, кадастровый номер 31:16:0109023:11, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Белгород, ул. Преображенская, 109 в размере 592 548 руб. 40 коп; ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 838, 2 кв.м, кадастровый номер 31:16:0109013:138, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Белгород, ул. Преображенская, д. 109 в размере 39 893 000 руб.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Белгородской области от 03.04.2015 года по делу № А08-2920/2012 в обжалуемой части изменить.

Установить начальную продажную цену имущества, обеспечивающего требования ОАО «МИнБ»: 1/16 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок 1 222 кв.м, кадастровый номер 31:16:0109023:11, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Белгород, ул. Преображенская, 109 в размере 592 548 руб. 40 коп; ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 838, 2 кв.м, кадастровый номер 31:16:0109013:138, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Белгород, ул. Преображенская, д. 109 в размере 39 893 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий месяца со дня вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                      Е.А. Безбородов

Судьи                                                                               Т.Б. Потапова

Г.В. Владимирова