Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 по делу n А14-7501/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

рассчитывать при заключении договора

Аналогичное правило установлено специальной нормой об аренде - статьей 619 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Основанием для обращения с настоящим иском в суд послужили  выявленные истцом  нарушения пункта 2.2.9 договора, по условиям которого  арендатор обязуется не заключать договоры и не вступать в сделки, следствие которых является какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду объекта или его части в уставный (складочный) капитал юридических лиц и др.) без письменного согласия арендодателя и территориального органа. О данных  условиях ответчику на момент заключения договора было известно и им не оспаривалось. Следовательно, арендатору необходимо было получить согласие арендодателя и собственника имущества для сдачи помещения в субаренду.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, в период действия договора аренды,  29.02.2012  между ИП Кузминцевым С.В. (арендатор) и  ООО « Капитал» (субарендатор)  был заключен субаренды, по условиям которого во временное владение и пользование субарендатору были переданы часть арендованных помещений площадью 180 кв.м на первом этаже в здании, расположенном по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова,114/а согласно прилагаемому плану для использования под общественное питание, производство полуфабрикатов и торговые площади. Помещение передано субарендатору по акту приема-передачи. Срок действия договора субаренды установлен с 29.02.2012 по 01.01.2019.

Указывая на заключение договора субаренды в отсутствие согласования с ФГБОУ ВПО Воронежский ГАУ и ТУ ФАУГИ истец направил ответчику предложение о расторжении договора N 261/477-08 от 03.10.2008 в течении 3 (трех) календарных дней с момента получения предложения о расторжении и потребовал освободить занимаемые нежилые помещения в порядке, установленном договором, следовательно досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора истцом был соблюден.

Ответчик, возражая против требований о расторжении договора, представил письмо от 11.01.2012 о получении согласия на передачу в субаренду 180 кв.м арендуемых помещений, пояснил, что третье лицо письмом от 20.02.2012 исх. №ВШ-06/1730 согласилось на сдачу арендованного имущества в субаренду, 29.02.2012 между ответчиком и ООО «Капитал» заключен договором субаренды №261/477-08-01.

Согласно письму от 11.01.2010 ИП Кузминцев С.В. обратился к ректору ФГОУ ВПО Воронежский ГАУ Востроилову А.В., в котором просил разрешить передать в субаренду 180 кв.м арендуемых им помещений. На письме 11.01.2010 Востроиловым А.В. проставлена подпись с отметкой: «согласен в соответствии с действующим законодательством и условиями договора».

Судом области установлено и материалами дела подтверждается,  что с 27.01.2010 Востроилов А.В.  был уволен с должности ректора университета, 21.07.2010 сроком до 21.07.2015 года ректором ФГОУ ВПО Воронежский ГАУ утвержден Котарев В.И.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 22.09.2014 по ходатайству истца была назначена экспертиза по определению давности изготовления письма ИП Кузминцева С.В. от 11.01.2010.

В заключении №8787/4-3 от 05.11.2014 экспертами Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации сделан вывод, что установить давность выполнения подписи в исследуемом письме и время выполнения печатного текста, рукописных записей, оттиска печати и подписи в письме ИП Кузминцева С.В. датированном 11.01.2009 дате указанной в документе не представляется возможным.

Из представлено письма не усматривается, что согласие на сдачу имущества в субаренду было ограничено определенным сроком. Поэтому если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе заключать договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

В период возникновения спорных правоотношений законодатель не установил форму дачи согласия собственника на передачу арендованного имущества в субаренду, однако, по смыслу  пункта 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 №66 пределы реализации арендных прав арендатора ограничены тем, что поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, арендатор, распоряжаясь своими арендными правами, должен учитывать волю арендодателя. В связи с этим механизм реализации данных прав представляет собой последовательность односторонних и двусторонних сделок. Все сделки, связанные с арендными правами, возможны только при согласии арендодателя. Таким образом, первая односторонняя сделка - обращение к арендодателю с просьбой дать такое согласие. Следующая односторонняя сделка - выражение согласия арендодателем. Далее следует процедура заключения соответствующего договора.

Исходя из пояснений Кузминцева С.В., не опровергнутых истцом, согласование с ФГОУ ВПО Воронежский ГАУ на передачу арендованных площадей в субаренду  2010 году была обусловлена необходимостью получения дополнительного источника дохода в связи с осуществлением им ремонтных работ в отношении арендуемого имущества - здания столовой №44, на что были сделаны соответствующие ссылки в письме от 11.01.2010, в частности в  данном письме содержится просьба ответчика разрешить сдать в субаренду 180 кв.м, арендуемых предпринимателем помещений, после окончания ремонтных работ по проведению арендуемых помещений в соответствии с нормами СЭС и нормами противопожарной безопасности.

Соответственно, по завершению ремонтных работ, на основании полученного разрешения ФГОУ ВПО Воронежский ГАУ на передачу арендованных помещений общей площадью 180 кв.м  в субаренду, ИП Кузминцевым С.В.  29.02.2012 был подписан договор субаренды №261/477-08-01.

На обращение ИП Кузминцева С.В. территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области по вопросу согласования договора субаренды  №261/477-08-01 от 29.02.2012 сообщено, что Территориальное управление не возражает против сдачи арендованного недвижимого имущества в субаренду при условии соблюдения условий договора №261/477-08 от 03.10.2008 и действующего законодательства РФ (письмо от 20.03.2012 исх. №ВШ-6/1730).

Как следует из материалов дела, на момент согласования (20.03.2012) территориальным органом договора субаренды №261/477-08-01 от 29.02.2012, согласие арендодателя - ФГОУ ВПО Воронежский ГАУ на сдачу помещений в субаренду не было отозвано.

В суд апелляционной инстанции ответчиком также представлено письмо Территориального управления Росимущества в Воронежской области от 03.04.2015 (исх. №ВШ-6/1997), которое также подтверждает получение ответчиком согласия территориального органа на передачу арендуемого помещения в субаренду при условии соблюдения пункта 9.1 договора аренды.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец, в обоснование заявленных требований, бесспорных доказательств существование возражений образовательного учреждения против передачи арендованного имущества в субаренду до подписания договора субаренды на помещения площадью 180 кв.м, не представил.

В связи с чем, утверждение истца о том, что согласование территориального органа, данное  им под условием, не состоялось, не может быть признано обоснованным, учитывая, что в пункте 9.2 договора аренды стороны установили, что договор субаренды считается заключенным при условии его согласования с территориальным органом.

Таким образом, факт исполнения  условия пункта 9.1 договора  аренды №261/477-08 от 03.10.2008 и получение согласия на  передачу в субаренду, установлен арбитражным судом апелляционной инстанции на основе оцененных в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказательств, подтверждающих такое согласие (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Действия арендодателя  по отзыву согласия на передачу помещения в субаренду соответствуют положениям статей 209, 608 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми собственник или уполномоченное им лицо вправе сдавать имущество в аренду, распоряжаясь своим имуществом по своему усмотрению.

Однако, в данном случае, письмо исх. №287 от 21.03.2012 Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра 1» установленные выше обстоятельства не опровергает, поскольку отзыв согласия произведен арендодателем после подписания договора субаренды  №261/277-08-01 от 29.02.2012 и согласования его в территориальном органе, что нарушает права ответчика в сфере предпринимательской деятельности и не обеспечивает стабильности гражданского оборота  (статьи 1, 10 Гражданского кодекса РФ).

По утверждению ответчика, письмо об отзыве исх. №287 от 21.03.2012 изготовлено истцом в период, когда договор субаренды был передан на регистрацию в регистрирующий орган.

Следует отметить, что имеющееся в деле обращения  Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра 1» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области, в территориальный орган не меняет существа правомочий ИП Кузминцева С.В. в отношении передачи арендуемых помещений площадью 180 кв.м в субаренду. Обращение ИП Кузминцева С.В. от 22.09.2011 о согласовании передачи в субаренду ООО «Мамон» иных помещений площадью 150 кв.м  и соответствующая переписка сторон  по данным площадям, правового значения не имеет.

Ссылки истца на отсутствие идентифицирующих признаков помещений площадью 180 кв. м по адресу:  г. Воронеж, ул. Ломоносова, 114/а, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку из обстоятельств дела, договора субаренды №261/477-08-01 от 29.02.2012 усматривается, что названные помещения входят в состав помещений общей площадью 934,3 кв.м, переданных по договору аренды ответчику. Согласно акту приема-передачи субарендатор принял от субарендодателя спорные нежилые помещения. Акт подписан без замечаний. Факт нахождения в указанных помещениях ООО «Капитал» участниками процесса не оспаривался.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 15 постановления Пленума высшего Арбитражного суда Российской Федерации№73 от 17.11.2011, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В силу статей 71, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом оснований для расторжения договора, по основаниям указанным в иске - передача арендуемого имущества в субаренду третьему лицу, без согласия территориального органа и арендодателя, в связи с чем, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Следовательно,  оснований для расторжения договора №261/477-08 от 03.10.2008  о передачи в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за организацией на праве оперативного управления у суда первой инстанции не имелось.

В связи с чем, решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.12.2014 по делу № А14-7501/2014 подлежит отмене.

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

                                                П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.12.2014 по делу № А14-7501/2014 отменить.

В удовлетворении исковых требований Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра 1» отказать.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра 1» (ОГРН 1033600074090, ИНН 3666031208) в пользу Индивидуального предпринимателя Кузминцева Сергея Владимировича (ОГРНИП 304362010400046, ИНН 360600025317)  2 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

Е.Ю. Щербатых

А.С. Яковлев