Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2015 по делу n А08-3796/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

  П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«17» апреля 2015 года                                              Дело № А08-3796/2014

г. Воронеж                                                                                                                    

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2015 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2015 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                       Щербатых Е.Ю.,

судей                                                                                  Ушаковой И.В.,

                                                                                            Суховой И.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ширяевой О.В,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «ОсколАгроСтрой»: Сороколетова И.Д., представителя по доверенности б/н от 12.02.2015

от общества с ограниченной ответственностью «Твикор»: Толстых С.В., директора на выписки из ЕГРЮЛ от 05.03.2015

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Твикор» на решение Арбитражного суда Белгородской области от 20.11.2014 по делу №А08-3796/2014 (судья Коновалов А.И.), по иску общества с ограниченной ответственностью «ОсколАгроСтрой» (ИНН 3128076908, ОГРН 1103128003660) к обществу с ограниченной ответственностью «Твикор» (ИНН 3128009852, ОГРН 1023102362744) о взыскании 2 315 454 руб. 17 коп.

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «ОсколАгроСтрой» обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Твикор» о взыскании 2 200 000 руб. основного долга по договору купли-продажи от 22.01.2013 № 1 (с учётом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 20.11.2014 заявленные исковые требования ООО «ОсколАгроСтрой» удовлетворены полностью.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, ООО «Твикор» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Белгородской области от 20.11.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

В ходе судебного заседания апелляционной инстанции 10.04.2015 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании 10.04.2015 объявлен перерыв до 17.04.2015.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Из материалов дела следует, что 22.01.2013 между сторонами был заключен договор купли-продажи №1, по условиям которого ООО «Твикор» (продавец) обязуется передать в собственность, а ООО «ОсколАгроСтрой» (покупатель) принять в собственность и оплатить нежилое помещение, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, территория юго-западного промрайона, район котельной ЛГОКа, общей площадью 307,48 кв.м, этаж 2, помещение № 1-12, согласно выписке кадастрового паспорта помещения от 12.09.2011, кадастровый номер 31:06:03 21 011:0129:14:440:001:000909470:0001:20003, экспликации и технического паспорта нежилого помещения.

Недвижимое имущество расположено на земельном участке размером 969,0± 11.00 кв.м, кадастровый номер 31:06:0321011:129, принадлежащем ООО «Твикор» на праве собственности, что подтверждается свидетельством от 30.06.2011 №31-АВ 184480.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора стоимость помещения в размере 2 200 000 руб. подлежит уплате по согласованному сторонами графику в период с 22.01.2013 по 30.04.2013.

ООО «ОсколАгроСтрой» произвело оплату на общую сумму 2 200 000 руб., что подтверждается платежными поручениями № 21 от 22.01.2013 на сумму 300 000 руб., № 36 от 05.03.2013 на сумму 200 000 руб., № 83 от 24.04.2013 на сумму 200 000 руб., № 86 от 25.04.2013 на сумму 500 000 руб., № 88 от 30.04.2013 на сумму 300 000 руб., № 103 от 29.05.2013 на сумму 500 000 руб., № 111 от 04.06.2013 на сумму 200 000 руб.

Продавец обязан в течение 3 дней с момента получения свидетельства о переходе права собственности к покупателю передать помещение, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, а покупатель обязан его принять по акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями сторон (пункт 3.1 договора).

Пунктом 5.1.2 договора предусмотрена обязанность ответчика представить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.

Согласно кадастровому паспорту помещения от 14.08.2013 нежилому помещению площадью 307,5 кв.м, расположенному по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, район котельной ЛГОКа, пом.№5, присвоен временный кадастровый номер 31:06:0321011:1624 на срок до 15.08.2014.

Ввиду уклонения ООО «Твикор» от государственной регистрации перехода права собственности 22.08.2013 ООО «ОсколАгроСтрой» направило претензию ООО «Твикор» о предоставлении в срок до 05.09.2013 в Управление Росреестра по Белгородской области необходимых документов для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

16.09.2013 ООО «ОсколАгроСтрой» направило продавцу повторную претензию аналогичного содержания, установив срок для предоставления документов до 27.09.2013.

Неисполнение требований истца в добровольном порядке послужило основанием для предъявления ООО «ОсколАгроСтрой» в Арбитражный суд Белгородской области  иска о государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение (дело №А08-516/2014).

Производство по делу №А08-516/2014 определением Арбитражного суда Белгородской области от 05.08.2014 прекращено в связи с отказом ООО «ОсколАгроСтрой» от иска.

Полагая, что договор купли-продажи от 22.01.2013 не заключен, поскольку не согласован его предмет, ООО «ОсколАгроСтрой» обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском о взыскании неосновательного обогащения- денежных средств, полученных ООО «Твикор» во исполнение незаключенного договора купли-продажи.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сделал вывод о том, что договор купли-продажи №1 от 22.01.2013 не заключен.

Между тем, судом первой инстанции не учтены разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» с учетом того обстоятельства, что на дату заключения договора купли-продажи №1 от 22.01.2013 нежилое помещение, расположенное по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, территория Юго-западного промрайона, район котельной ЛГОКа, общей площадью 307,48 кв.м, этаж 2, помещение № 1-12, не существовало как самостоятельный объект права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него (пункт 1 постановления).

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией) (пункт 2 постановления).

В соответствии с пунктом 3 постановления в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

В договоре купли-продажи №1 от 22.01.2013 нежилое помещение индивидуализировано путем указания его адреса, общей площади, этажа, номеров помещений на поэтажном плане согласно выписке кадастрового паспорта помещения от 12.09.2011, кадастрового номера здания, в котором находится спорное нежилое помещение, характеристик земельного участка, на котором оно расположено.

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет, в том числе помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 указанного закона кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

В силу пунктов 3, 5 статьи 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе. В соответствии с данным Законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Изолированность и обособленность части нежилого помещения, свидетельствующие о наличии признаков объекта недвижимости, в целях реализации указанного нежилого помещения является обязательным условием.

14.08.2013 нежилому помещению, являющему предметом договора купли-продажи, присвоен временный кадастровый номер 31:06:0321011:1624, который в силу пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не является кадастровыми сведениями и используется с целью осуществления соответствующей государственной регистрации прав, а также выполнения кадастровых работ.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что предмет договора купли-продажи №1 от 22.01.2013 сторонами согласован, поскольку характеристики нежилого помещения определены, а наличие права собственности на него как на самостоятельный объект права имеет значение для регистрации перехода права собственности к покупателю, но не оценки договора купли-продажи на предмет соответствия положениям статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем в силу пункта 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В силу пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 названного Кодекса), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

По условиям договора продавец обязан передать нежилое помещение в течение 3 дней с момента получения свидетельства о переходе права собственности