Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 по делу n А14-16099/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В статье 446 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обоснованно установил, что разногласия сторон сводятся к размеру стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105036:133, общей площадью  77 065 кв.м, по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, 160, предусмотренной пунктом 2.1 договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

В силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Федеральным законом от 25.01.2001  №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определен порядок и сроки продажи земельных участков. Статьей 2 данного Закона установлено, что предельный срок льготного выкупа земельных участков – 01.07.2012.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, в порядке и на условиях, которые установлены названным кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта, а уполномоченные органы в месячный срок со дня поступления такого заявления принимают решение о предоставлении земельного участка в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование и осуществляют подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка, направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункты 5, 6, 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" был установлен субъектный состав лиц, которым до 01.07.2012 осуществлялась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

При приобретении этими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения, сооружения, их цена устанавливалась субъектами Российской Федерации в пределах: 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек; 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В рассматриваемом случае ОАО «ЭЛМАШ» является собственником расположенных на спорном земельном участке объектов, приобретенных при приватизации предприятия. Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права на данные объекты и не оспаривается ответчиком.

Исходя из принципов государственного регулирования приватизации земли (абзац 13 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) и разграничения гражданского законодательства и законодательства о приватизации (статья 217 Гражданского кодекса РФ), вопросы, связанные с выкупом государственного и муниципального имущества (в том числе земельных участков), в силу своей специфики и необходимости обеспечения баланса законных публичных и частных интересов должны являться предметом специального правового регулирования. До законодательного урегулирования рассматриваемого вопроса либо появления официальных разъяснений правовой позиции высших судебных инстанций необходимо обеспечить гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, и исключить для них негативные последствия возрастания выкупной цены земельного участка до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направлению проекта договора купли-продажи (пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ).

С учетом изложенного, а также исходя из того, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, выкупную цену земельного участка рекомендуется определять по состоянию на дату подачи такого заявления.

Из материалов дела усматривается, что ОАО «ЭЛМАШ» неоднократно подавало соответствующие заявления с учетом замечаний уполномоченного органа. После обнаружения на земельном участке объекта гражданской обороны, произвело все необходимые действия по выделу земельного участка, занятого объектом гражданской обороны и 16.09.2011 исх. 177/1, т.е. в период срока действия льготного порядка выкупа земельного участка, подало заявление о приобретении прав на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0105036:133 общей площадью 77 065 кв.м, расположенный по адресу Воронежская область, г. Воронеж, Ленинский проспект, 160 .

ОАО «ЭЛМАШ» 10.01.2012 исх. 4/1, т.е. в период срока действия льготного порядка выкупа земельного участка, повторно подало заявление о приобретении прав на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0105036:133 общей площадью 77 065 кв.м, расположенный по адресу Воронежская область, г. Воронеж, Ленинский проспект, 160 с приложением комплекта документов в соответствии с Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 30.10.2007 № 370, в том числе с приложением кадастрового паспорта и плана на испрашиваемый земельный участок.

В нарушение положений пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ, проект договора был направлен в адрес ОАО «ЭЛМАШ» только 02.07.2014,  стоимость земельного участка была рассчитана ТУФА по УГИ в Воронежской области без учета положений пункта 1 статьи 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (в редакции ФЗ от 24.07.2007 № 212-ФЗ), т.е. без применения 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с тем, что правоотношения между сторонами по выкупу земельного участка возникают именно с момента подачи заявки с приложением необходимых документов, в данном случае с 10.01.2012, то именно с этого момента у уполномоченного органа возникают соответствующие обязанности по выкупу с определением выкупной цены по нормам, действующим на дату подачи заявления.

С учетом вышеизложенного, пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 36:34:0105036:133, общей площадью 77065 кв.м, по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, 160 правильно установлен судом в редакции истца, согласно которой цена выкупа спорного земельного участка определяется в размере 2,5% от кадастровой стоимости, что составляет  5 000 670 руб. 79 коп.

Доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, заявителем жалобы, в нарушение положений статей 65, 67 и 68 АПК РФ, не представлено.

Документов, содержащих иные сведения о размере кадастровой стоимости, удельном показателе кадастровой стоимости площади и вида разрешенного использования испрашиваемого земельного участка на момент обращения истца с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, а также на момент, когда участок должен был быть предоставлен в собственность в случае действий истца в соответствии с действующим законодательством, в материалах дела не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что регистрация спорного земельного участка за продавцом была произведена 11.03.2013, был предметом рассмотрения и оценки арбитражного суда области и обоснованно отклонен им. Оснований для его переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

Действующее законодательство не содержит положений, предусматривающих возможность выкупа земельного участка в зависимости от факта регистрации публичной собственности.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.

ТУФА по УГИ в Воронежской области в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь  статьями  269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.02.2015 по делу № А14-16099/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

А.И. Поротиков

Е.Ю. Щербатых