Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 по делу n А14-6975/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

главного управления государственного имущества) заявление с предложением подписать дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков N 235-07/гз от 21.05.2007, №234-07/гз от 21.05.2007 и №127-06/гз от 26.12.2006 в связи с изменением вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:-206019:51, 36:34:0206019:35, 36:34:0206019:52, расположенным по адресам: г. Воронеж, пер. Здоровья, 90м, г. Воронеж, пер. Здоровья, 90л, г. Воронеж, пер. Здоровья, 90з «Лесопитомник» на вид разрешенного использования: «Многоквартирные, многоэтажные жилые дома».

Письмом от 16.05.2014 №52-17-6163з Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области сообщил отказом на обращение общества, ссылаясь на предусмотренную земельным законодательством процедуру проведения торгов при предоставлении земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, с которым суд апелляционной инстанции не может согласиться, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, в то же время избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Статьей 174 АПК РФ предусмотрено принятие арбитражным судом решений, обязывающих ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества.

Настоящий иск содержит требование истца о возложении на ответчика обязанности подписать дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков №235-07/гз от 21.05.2007, №234-07/гз от 21.05.2007 и №127-06/гз от 26.12.2006 в связи с изменением вида разрешенного использования земельных участков.

Как установлено, отношения сторон урегулированы договорами аренды земельных участков (глава 34 Гражданского кодекса РФ).

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Материалами дела  подтверждается факт предоставления истцу земельных участков для целей, которые соответствовали виду разрешенного использования, отраженному в государственном кадастре недвижимости.

Предметом договоров аренды 26.12.2006 №127-06/гз, от 21.05.2007 №234-07/гз и №235-07/гз являлись земельные участки с видом разрешенного использования «лесопитомник». Приняв на себя права и обязанности по указанным договорам, ООО «ОКС «Левобережник» как арендатор выразило свое согласие на использование земельных участков в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако, названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Следовательно, в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять вид разрешенного использования в одностороннем порядке.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Данная правовая позиция соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной им в Постановлении от 25.06.2013 №ВАС-1756/13, где указано, что иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Таким образом, согласование вида разрешенного использования земельного участка должно осуществляться по воле обеих сторон договора аренды земельного участка, поскольку изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка влечет изменения условий об объекте договора аренды.

В силу этого, вопреки общему правилу части 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" общество в одностороннем порядке не может решить вопрос об изменении вида разрешенного использования земельных участков, изначально образованных для целей не связанных со строительством.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельных участков, переданных в аренду, в рамках действующих договоров аренды.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, в рассматриваемом случае у ДИЗО Воронежской области как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельных участков по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Изначально земельный участок поставлен на кадастровый учет в 2004 году. В порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, предоставлялся в аренду на основании решения органа местного самоуправления и без проведения торгов. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для «лесопитомника» (земли, отведенные для выращивания посадочного материала древесных пород, занятые лесосеменными и маточными плантациями, предназначенные для получения семян и черенков для лесокультурных или озеленительных работ, плантации новогодних елей или других древесных пород, созданные в целях выращивания орехоплодных, технических, декоративных культур).

В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ, разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 2). Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3). Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего ГрК РФ (пункт 6).

Согласно статье 39 Градостроительного кодекса РФ, физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.

Материалы дела не содержат сведений о проведении публичных слушаний по вопросу изменения разрешенного использования спорных земельных участков.

Предоставление земельных участков в аренду для строительства регулируются статьей 30 Земельного кодекса РФ, а статьями 30.1 и 30.2 Земельного кодекса РФ установлены особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно упомянутым статьям продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован статьями 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

ООО «ОКС «Левобережник» не доказано соблюдение условий, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", позволяющих предоставление земельного участка под жилищное строительство без проведения торгов.

 Обращение истца  с требованием об изменении вида разрешенного использования земельных участков с «лесопитомник» на «многоквартирные, многоэтажные жилые дома» по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков и нарушают законодательство о конкуренции.

Сведений о том, что земельные участки не используются  в соответствии с целевым назначением, в материалах дела не имеется. Обращаясь с рассматриваемым иском, истец  не представил доказательства невозможности  использовать земельные участки  по назначению. При этом статья 39.1 Лесного кодекса Российской Федерации ограничивает предоставление лесных участков, используемых для выращивания посадочного материала лесных растений (саженцев, сеянцев) государственным и муниципальным учреждениям - в постоянное бессрочное пользование, другим лицам - только в аренду. Лесные участки, в силу статей 5 - 8 Лесного кодекса Российской Федерации, могут находиться не только на землях лесного фонда, но и на землях иных категорий - в том числе на землях населенных пунктов.

При таких обстоятельствах, письмо Минэкономразвития РФ от 17.05.2011 №Д23-2070, на которое ссылается истец, не могло быть истолковано, как обязывающее орган местного самоуправления изменить условия договоров аренды земельных участков с нарушением или в обход действующего законодательства.

При этом судебной коллегией учтено, что основанием вынесения изменений  разрешенного использования спорных земельных участков  по данным кадастрового учета послужило  самостоятельное обращение истца с заявлением  в орган кадастрового учета о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о земельных участках.

Поскольку в данном случае отсутствует существенное изменение обстоятельств, у ответчика как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельных