Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015 по делу n А48-2791/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«26» февраля 2015 года                                                       Дело № А48-2791/2014

город Воронеж                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2015 года

Постановление в полном объеме изготовлено  26 февраля 2015 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                            Ушаковой И.В.,

судей                                                                                              Поротикова А.И.,

         Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,

при участии:

от открытого акционерного общества «Чайка»: Трубицына М.В., представителя по доверенности от 08.07.2014, 

от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от общества с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия»: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от индивидуального предпринимателя Банина Сергея Николаевича: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) на решение Арбитражного суда Орловской области от 15.12.2014 по делу № А48-2791/2014 (судья Зенова С.В.) по иску открытого акционерного общества «Чайка» (ОГРН 1025700785945, ИНН 5752005371) к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи помещения: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 14,9 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 231, лит. А, пом. №87, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» (ОГРН 1077203038956, ИНН 7204112210), индивидуального предпринимателя Банина Сергея Николаевича (ОГРНИП 308574221200042),

У С Т А Н О В И Л:

открытое акционерное общество «Чайка» (далее – ОАО «Чайка», истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее – УМИЗ г. Орла, ответчик), в котором просило суд изложить пункт 2.1 и приложение №1 (Строка «Основная сумма по договору», График платежей основного долга и процентов) договора купли-продажи недвижимого имущества – помещения: нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 14,9 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 231, лит. А, пом. №87, заключаемого между УМИЗ г. Орла и ОАО «Чайка», в предложенной истцом редакции, а именно: указать цену объекта по договору 646 500 руб. 00 коп. без учета НДС (с учетом уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены, общество с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия», индивидуальный предприниматель Банин Сергей Николаевич.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 15.12.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, УМИЗ г. Орла обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что отчет, составленный ИП Баниным С.Н., не мог быть положен УМИЗ в основание договора купли-продажи, поскольку в соответствии со статей 9 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об оценочной деятельности» договор об оценке муниципального имущества заключается продавцом, а не покупателем.

Через канцелярию суда от ОАО «Чайка» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором, истец, считая решение суда законным и обоснованным, просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции УМИЗ г. Орла, ООО «Центр экономического содействия», ИП Банин Сергей Николаевич явку полномочных представителей не обеспечили.

Через электронный сервис «Мой Арбитр» от УМИЗ г. Орла поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей  123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ОАО «Чайка» против доводов апелляционной жалобы возражал, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам дела отзыве, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что 17.02.2012 между ОАО «Чайка» (арендатор) и УМИЗ г. Орла (арендодатель) был подписан договор № 19843 аренды нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.1. которого на основании Протокола № 2 проведения открытого аукциона арендодатель (ответчик по делу) сдает во временное пользование арендатору (истец по делу) часть нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 7887 кв.м., этаж цокольный, 1,2,3,4,5,6, расположенного по адресу: Орловская область, г.Орел, Комсомольская, д.231, лит. А, А1, пом. 52-58, а именно часть нежилого помещения площадью 14,9 кв.м. (номер комнаты по плану строения 1-го этажа 42 площадью 14,9 кв.м.). Срок аренды установлен в пункте 1.2. договора с 17.02.2012 по 16.02.2017, договор прошел государственную регистрацию, что подтверждает отметка на договоре.

25.03.2014 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества  – нежилого помещения по адресу: г.Орел, ул.Комсомольская, 231 площадью 14,9 кв.м., лит. А, пом. 87.

Данное заявление получено ответчиком 25.03.2014, о чем свидетельствует регистрационный штамп УМИЗ Администрации г. Орла на заявлении.

По результатам рассмотрения вышеуказанного заявления истца, во исполнение постановления администрации города Орла от 30.05.2014 № 2106/1 «О приватизации помещения: нежилого помещения, по адресу: город Орел, ул.Комсомольская, д.231, лит. А, пом. 87», истцу с письмом от 05.06.2014 № 7/2642 направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором указана цена выкупаемого объекта недвижимого имущества 1124576 руб.27 коп. без учета НДС на основании отчета № 1398/14 от 19.05.2014, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия».

02.07.2014 истец направил в адрес ответчика письмо, в котором не согласился с оценкой объекта недвижимости, предлагаемой истцом и предложил заключить договор купли-продажи с расчетом рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в Отчете № 93/14 от 26.06.2014, подготовленного индивидуальным предпринимателем Баниным С.Н. и составляющей 625423 руб.73 коп. без НДС, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору.

В ответ на обращение истца от 02.07.2014 № 4571, ответчик письмом от

07.07.2014 № 4571  сообщил об отклонении протокола разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимого имущества.

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, послужило поводом для обращения общества в арбитражный суд с рассматриваемым  иском.

Суд апелляционной инстанции полагает решение арбитражного суда области соответствующим нормам действующего законодательства и фактически установленным обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон №159-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из материалов дела, истец относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства (статья 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации") и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом №159-ФЗ.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона №159-ФЗ, согласно пункту 2 которой в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Воспользовавшись своим правом на выкуп арендуемого нежилого помещения, истец, тем не менее, не согласился с ценой такого помещения, что и послужило основанием для направления в адрес ответчика протокола разногласий к проекту договора купли-продажи.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

На основании статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена