Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 по делу n А48-2807/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«26» декабря 2014 года                                                        Дело № А48-2807/2014

город Воронеж                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2014 года

Постановление в полном объеме изготовлено  26 декабря 2014 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                            Ушаковой И.В.,

судей                                                                                              Поротикова А.И.,

         Мокроусовой Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гончаровой О.В.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Дунь Александра Николаевича: Петрашева К.И., представителя по доверенности от 01.05.2014,

от индивидуального предпринимателя Сапрыкиной Людмилы Сергеевны: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сапрыкиной Людмилы Сергеевны (ОГРНИП 310574327000027, ИНН 570204199262) на решение Арбитражного суда Орловской области от 18.09.2014 по делу № А48-2807/2014 (судья Короткова Л.В.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Дунь Александра Николаевича (ОГРНИП 304570214500024, ИНН 570200030508) к индивидуальному предпринимателю Сапрыкиной Людмиле Сергеевне (ОГРНИП 310574327000027, ИНН 570204199262) о взыскании 190627 руб. 94 коп. и 15495 руб. 31 коп. судебных издержек,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель Дунь Александр Николаевич (далее – ИП Дунь А.Н., истец) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сапрыкиной Людмиле Сергеевне (далее – ИП Сапрыкина Л.С., ответчик) о взыскании 190 627 руб. 94 коп., из которых: 176 000 руб. 00 коп. – задолженность по арендной плате, 14 627 руб. 94 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.04.2013 по 17.09.2014, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами производить с 18.09.2014 по день фактической оплаты задолженности, исходя из суммы долга 176 000 руб. 00 коп. и ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых. Также просил взыскать 15 495 руб. 31 коп. судебных издержек, из которых: 15 000 руб. 00 коп. – судебные расходы на оплату услуг представителя, 495 руб. 31 коп. – почтовые расходы на направление претензий в адрес ответчика (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 18.09.2014 исковые требования ИП Дунь А.Н. удовлетворены частично: с ИП Сапрыкиной Л.С. в пользу ИП Дунь А.Н.  взыскано 190 627 руб. 94 коп., из которых: 176 000 руб. 00 коп. – задолженность по арендной плате, 14 627 руб. 94 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами,        6 718 руб. 84 коп. расходов по государственной пошлине и 15 000 руб. 00 коп. судебных расходов на оплату услуг представителя.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность,  ИП Сапрыкина Л.С. обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение полностью и принять по делу новый судебный акт.

Аргументируя доводы апелляционной жалобы, ИП Сапрыкина Л.С. указывает на то, что ИП Дунь А.Н. должен зачесть стоимость проведенных ею работ по ремонту арендованного помещения (на осуществление которого затрачено 253 442 руб. 79 коп.) в счет арендных платежей по договору от 01.02.2013.

Рассмотрение дела откладывалось для предоставления сторонами письменных аргументированных позиций по делу.

В настоящее судебное заседание суда апелляционной инстанции ИП Сапрыкина Л.С.  явку полномочных представителей не обеспечила.

Через канцелярию суда от ИП Сапрыкиной Л.С. поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей  123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».

В ходе судебного заседания представитель ИП Дунь А.Н. против доводов апелляционной жалобы возражал, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить решение суда области без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что 01.02.2013 между ИП Дунь А.Н. (арендодатель) и ИП Сапрыкиной Л.С. (арендатор) был заключен договор аренды сроком действия с 01.04.2013 по 31.12.2013 (пункт 4.1), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Ливны, ул. Мира, 191 б, пом. № 16, общей площадью 92 кв.м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.  

Указанное помещение принадлежит Дунь А.Н. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.07.2012 серии 57-АБ № 300568.

Согласно пункту 4.1 договора срок аренды  устанавливается с 01.04.2013 по 31.12.2013.

В соответствии с пунктом 3.1 вышеназванного договора арендатор обязался производить арендные платежи в сумме 27 000 руб. в месяц, не позднее 20 числа каждого месяца.

Как усматривается из представленного в материалы дела дополнительного соглашения от 01.02.2013, стороны установили, что арендатор производит ремонт помещения самостоятельно по своему усмотрению для собственных нужд, стоимость ремонта вычитается из арендной платы у арендодателя с момента открытия. Арендодатель обязуется предоставить в аренду помещения на срок не менее 4-5 лет.

30.09.2013 между ИП Дунь А.Н. (арендодатель) и ИП Сапрыкиной Л.С. (арендатор) был заключен новый договор аренды того же нежилого помещения сроком действия с 01.10.2013 по 31.12.2013 (пункт 4.1), в соответствии с пунктом 3.1 которого арендатор обязался производить арендные платежи в сумме 4000 руб. в месяц, не позднее 20 числа каждого месяца.

15.04.2014 нежилое помещение, являющееся предметом аренды, было продано ИП Дунь А.Н. гражданину Черникову Ю.Н. на основании договора купли-продажи.

Как установлено судом из представленных в материалы дела доказательств, а также устных объяснений сторон фактически арендатор занимал вышеуказанное нежилое помещение и на день продажи данного помещения, и занимает его в настоящее время.

Как указывает истец, арендную плату за период с 01.04.2013 по 15.04.2014 ответчик оплатил частично – в размере 12000 руб., в связи с чем у ответчика перед истцом за вышеуказанный период образовалась задолженность в размере 176 000 руб. (188000 руб. – 12000 руб.).

Истец обращался к ответчику с претензией от 16.05.2014 о погашении суммы долга, однако претензия была оставлена ответчиком без ответа, задолженность ответчиком погашена не была.

Поскольку задолженность по арендной плате за период с 01.04.2013 по 15.04.2014 включительно не была оплачена ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с  рассматриваемым иском.

В рассматриваемом случае правоотношения сторон по договорам аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, от 01.02.2013 и от 30.09.2013 регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с требованиями статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от  исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством существенными условиями для договора аренды являются условие об объекте аренды, сроке действия договора аренды, а также условие об арендной плате.

Согласно пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт  10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Исходя из условий пункта 3.1 договоров, контрагенты установили денежную форму арендной платы в виде твердой суммы платежей, вносимых периодически.

Договоры аренды, не содержат положений, допускающих одностороннее изменение их условий.

Ответчик взятые на себя обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.04.2013 по 15.04.2014 включительно исполнил ненадлежащим образом, доказательств погашения задолженности, не представил.

Довод заявителя  жалобы о том, что у него отсутствует обязанность по внесению арендных платежей в спорный  период, не может быть признан состоятельным, поскольку арендодатель исполнил обязательство по передаче объекта аренды в пользование (статья 611 Гражданского кодекса РФ).

Фактическое состояние объекта, с учетом воли сторон определенной соглашением от 01.02.2013 по  осуществлению ответчиком ремонта помещения по своему усмотрению для собственных нужд, не влияет на действие встречного обязательства арендатора по внесению арендных платежей арендодателю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В пункте 2.1.1  договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель обязуется производить капитальный ремонт за свой счет.

В свою очередь арендатор принял на себя обязательство использовать арендованное помещение  исключительно по его прямому назначению, содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями  СЭС. Не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений  производить только с письменного разрешения арендодателя (пункты 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4).

Из материалов дела усматривается,  что ответчик произвел ремонтно-строительные работы в арендуемом помещении  на общую сумму 253 442 руб. 79 коп. Ответчиком в подтверждение расходов на ремонтные работы и строительные материалы представлены в материалы дела квитанции к приходному ордеру, договор с подрядчиком, локальные сметы и приемо-сдаточный акт. Однако письменное согласие арендодателя  на проведение неотделимых улучшений  арендованного помещения в порядке пункта  2.2.4 договора аренды от 01.02.2013 и договора аренды от 30.09.2013  в деле отсутствует.

Доказательств обращения к истцу как арендодателю и собственнику имущества, а также наличия необходимости на проведение реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ в материалах дела не представлено.

Сведений о том, что арендуемое ответчиком помещение находилось в ненадлежащем состоянии, требующем капитального ремонта, а также доказательств невозможности использования помещения, материалы