Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2014 по делу n А14-6440/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«26» ноября 2014 года                                                       Дело № А14-6440/2014

город Воронеж                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2014 года

Постановление в полном объеме изготовлено  26 ноября 2014 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                          Ушаковой И.В.,

судей                                                                                             Поротикова А.И.,

        Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,

при участии:

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Невареных Е.Д., представителя по доверенности от 07.07.2014,

от индивидуального предпринимателя Романовича Андрея Ивановича: Лидовской Н.С., представителя по доверенности от 01.07.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.09.2014 по делу № А14-6440/2014 (судья Мироненко И.В.) по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) к индивидуальному предпринимателю Романович Андрею Ивановичу (ОГРНИП 313366807200200, ИНН 366500612979) о расторжении договора аренды от 29.06.2006 г. № 5423-06-09/ мз земельного участка с кадастровым номером 36:34:0505053:30, площадью 345 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, пр. Патриотов, 52б; обязании вернуть земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – ДИЗО Воронежской области, истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю Романович Андрею Ивановичу (далее – ИП Романович А.И., ответчик) с исковым заявлением о расторжении договора аренды от 29.06.2006  № 5423-06-09/ мз земельного участка с кадастровым номером 36:34:0505053:30, площадью 345 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, пр. Патриотов, 52б; и возложении на ответчика  обязанности вернуть земельный участок.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.09.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ДИЗО Воронежской области обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Через канцелярию суда от ИП Романович А.И. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ДИЗО Воронежской области доводы апелляционной жалобы поддержал, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ИП Романович А.И. против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора №289-ПАЗ-09 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 29.06.2006 между Администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель) и гр. Романович Андреем Ивановичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №5423-06-09/мз от 29.06.2006.

По условиям заключенного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель поселений площадью 345,0 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, проспект Патриотов, 52б для проектирования и строительства автосервиса сроком до 29.06.2011.

В силу пункта 4.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в случае использования земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием, а также неиспользования (неосвоения) участка в течение сроков, установленных договором.

Пунктом 2.2.4 договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка №289-ПАЗ-09 от 29.06.2006 предусмотрено, что ответчик (покупатель) обязан осуществить рабочее проектирование автосервиса в течение 2 лет и строительство – в течение 3 лет.

В ходе проверки проведенной истцом 29.04.2014 установлено, что спорный земельный участок не освоен с 2006 года, не используется почти 8 лет.

27.02.2014 Департамент направил в адрес ИП Романовича А.И. письмо - уведомление о нецелесообразности дальнейшего использования земельного участка в целях строительства автосервиса, приложив дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды.

Поскольку дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды не было подписано со стороны арендатора, истец обратился в арбитражный суд.

В силу абзаца 2, 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок предоставления земельных участков для строительства установлен статьями 30 - 32 Земельного кодекса РФ.

В силу статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса РФ.

В рассматриваемом случае правоотношения сторон по договору аренды земельного участка №5423-06-09/мз от 29.06.2006  регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование имущество за плату.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что  землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В рассматриваемом случае из условий договора не следует определенных сроков установленных для этапов строительства, сторонами прямо не предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Кроме того, дополнительным соглашением от 09.06.2011 договор аренды от 29.06.2006 №5423-06-09/мз продлен до 29.06.2016. Исходя из действующего законодательства, продление договора аренды на новый срок является единственным возможным способом  участника строительства продолжать начатое строительство с соблюдением всех процедур.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

Аналогичное правило установлено специальной нормой об аренде - статьей 619 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте  23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями  450, 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу  статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно постановлению главы городского округа город Воронеж от 18.04.2005 № 729 земельный участок площадью 345 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, проспект Патриотов, 52б был предоставлен ответчику для строительства автосервиса.

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ строительством является создание зданий, строений, сооружений.

Согласно пункту 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Совокупность представленных по делу доказательств подтверждает, что  цель, в соответствии с которой арендатору был предоставлен в аренду земельный участок, не достигнута.

Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ответчик приступил к освоению  земельного участка, произвел затраты для  строительства автосервиса.

Исходя из пояснений ответчика, не опровергнутых истцом, завершению процесса строительства воспрепятствовали обстоятельства  независящие от предпринимателя. С апреля 2014 года на арендуемом участке ведутся строительные работы, на объект незавершенного строительства, степенью готовности 12% 30.06.2014 было зарегистрировано право собственности ответчика.

Следовательно, расторжение договора аренды в рассматриваемом случае не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора, и не соответствует балансу интересов сторон.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на пункт 2.2.4 договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 29.06.2006 №289-ПАЗ-09, согласно которому покупатель (арендатор) обязан осуществить проектирование автосервиса в течение 2 лет, строительство – в течение 3 лет, поскольку указанный договор купли-продажи права взаимосвязан со спорным договором аренды, сторонами не расторгнут, судом апелляционной инстанции отклоняется ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ обязательства прекращаются надлежащим исполнением.

Договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 29.06.2006 №289-ПАЗ-09 исполнен и прекратил свое действие в силу надлежащего исполнения обязательств сторонами.

Учитывая изложенное, принимая решение, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также