Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2014 по делу n А08-440/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«11» ноября 2014 года                                                     Дело № А08-440/2014

г. Воронеж                                                                                                         

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2014 года

Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2014 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                      Мокроусовой Л.М.,

судей                                                                                 Поротикова А.И.,

                                                                                           Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,

при участии:

от Администрация г.Белгорода: Мазикина Д.О., представителя по доверенности №425 от 08.08.2014,

от общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «БЛАГОСТРОЙ-С»: Уколова А.М., представителя по доверенности б/н от 10.02.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «БЛАГОСТРОЙ-С» на решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.07.2014 по делу № А08-440/2014 (судья Пономарева О.И.) по иску общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «БЛАГОСТРОЙ-С» (ИНН 3123108610, ОГРН 1043107022200) к Администрация г.Белгорода (ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728) о признании действующим договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Белгорода в лице Комитета имущественных и земельных отношений (истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Благострой – С» (ООО «Управляющая компания «Благострой – С», ответчик) о возложении обязанности в течение пяти календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу освободить нежилое помещение площадью 16,1 кв. м, кадастровый номер 31:16:00:00:13489/1/23:1008/А, расположенное по адресу: г. Белгород, Бульвар Юности, 7, и передать его администрации города Белгорода по акту приема – передачи.

ООО «Управляющая компания «Благострой – С», в свою очередь, заявило встречное исковое заявление о признании действующим договора аренды № 5 477 нежилого помещения площадью 16,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Белгород, Бульвар Юности, 7, кадастровый номер 31:16:00:00:13489/1/23:1008/А, заключенного 02.02.2011 между муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» и ООО Управляющая компания «БЛАГОСТРОЙ-С».

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 09.12.2013 встречное исковое заявление принято к производству суда первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 04.02.2014 встречные исковые требования ООО «УК «Благострой – С» выделены в отдельное производство с присвоением делу регистрационного                                 № А08- 440/25014.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 21.07.2014 в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО «Благострой – С» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Управляющая компания «Благострой – С» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель Администрация города Белгорода возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Из материалов дела следует, что на основании договоров аренды № 2678 от 26.09.2006, № 3466 от 01.01.2008, № 4458 от 01.07.2009, № 4903 от 01.04.2010, № 5477 от 02.02.2011, заключенных между Администрацией г. Белгорода и ООО «УК Благострой-С», на срок до 01.01.2008, 01.12.2008, 01.03.2010, 01.02.2011, 01.12.2011 соответственно, с 26.09.2006 общество арендует муниципальные нежилые помещения, в том числе помещение площадью 16,1 кв.м. с кадастровым номером 31:16:00:00:13489/1/23:1008/А, расположенное по адресу: г. Белгород, бульвар Юности, д. 7.

Согласно пункту 1.2 данного договора имущество, сданное в аренду, остается муниципальной собственностью, сдача имущества в аренду не влечет передачу прав собственности на него.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что не менее чем за два месяца до истечения срока действия настоящего договора аренды, арендатор подает письменную заявку на заключение нового договора аренды, в противном случае договор считается расторгнутым с момента окончания срока его действия.

Во исполнение договора аренды нежилое помещение передано арендодателем ООО «УК «Благострой – С» на основании акта приема – передачи от 02.02.2011.

Спорное нежилое помещение включено в Перечень муниципального имущества, предоставляемого во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства, на основании распоряжения Администрации города Белгорода № 4609 от 12.12.2008.

Из акта осмотра нежилого помещения от 15.03.2014 следует, что арендованное обществом нежилое помещение используется ООО «УК «Благострой – С» по назначению, для размещения рабочих (бытовка), текущего ремонта, а также материала.

ООО «УК «Благострой – С» в период действия договора производило уплату определенных договором № 5477 от 02.02.2011 арендных платежей в полном объеме.

16.08.2011 ответчиком в адрес истца направлено письмо о расторжении договоров аренды (исх. № 09/1611), в котором Администрация уведомила общество о том, что в связи с обращением Департамента городского хозяйства администрации города Белгорода, а также учитывая окончание срока действия договоров аренды нежилых помещений муниципального фонда города Белгорода, арендуемых ООО «УК «Благострой – С» (в том числе договора № 5477 от 02.02.2011), на новый срок договоры аренды заключаться не будут. Одновременно Администрация предупредила арендатора о необходимости до 10.12.2011 освободить нежилые помещения, передав их по актам приема – передачи представителю арендодателя.

Указанное письмо получено обществом - 19.08.2011, что подтверждается почтовым уведомлением № 31077.

22.09.2011 ООО «УК «Благострой – С», в связи с истечением сроков действия договоров аренды, в том числе договора № 5477 от 02.02.2011, предоставило в комиссию по аренде муниципального имущества города Белгорода Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода заявления и заявку на аренду (продление договора аренды) нежилого помещения муниципального фонда без проведения торгов, в рамках права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства статьей 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Решением комиссии по аренде муниципального имущества Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода от 14.12.2011, оформленным протоколом № 247, ООО «УК «Благострой – С» отказано в заключении договоров аренды на новый срок.

Не исполнив обязанности по возврату арендованного помещения по истечении срока действия договора аренды № 5477 от 02.02.2011, ООО «УК «Благострой – С» не освободило занимаемое спорное нежилое помещение, производя при этом уплату арендных платежей в установленные договором аренды сроки и в суммах, определенных Администрацией на основании решений Совета депутатов г. Белгорода.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком требований об освобождении помещения, Администрация города Белгорода обратилась в арбитражный суд с иском о возложении обязанности на ООО «УК «Благострой – С» освободить занимаемое помещение.

Обращаясь со встречным иском о признании договора аренды нежилого помещения № 5477 от 02.02.2011 действующим, ООО «Благострой – С» сослалось на отсутствие у арендодателя оснований для расторжения договора поскольку арендатором не допущено нарушений условий договора аренды, а на наличие у общества преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. При этом общество отметило, что, само по себе, расторжение договора аренды препятствует реализации ответчиком права выкупа арендуемого помещения, предусмотренного Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Отношения сторон урегулированы договором аренды земельного участка (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия договора аренды истек - 01.12.2011.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

При этом, намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить спорное помещение в аренду на новый срок.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005                                № 3440/05.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции».

Согласно пункту 10 части 1 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» от 26.07.2006 № 135-ФЗ (в редакции Федеральных законов по состоянию на 23.07.2013), заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество: лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта.

В силу частей 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» по истечении срока действия договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

Указанные условия предоставления помещений в аренду, однако, не означают обязанности собственника помещения распорядиться им именно таким образом, если он не передал его в аренду иным лицам.

Из материалов дела следует, что договор