Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 по делу n А14-2842/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

24 октября 2014 года                                                             Дело  № А14-2842/2014

г.Воронеж                                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года    

Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2014 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                               Поротикова А.И.,

судей                                                                                          Мокроусовой Л.М.,

                                                                                                    Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черенковой Е.С., 

при участии:

от Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик: Тоскина П.Н., представителя по доверенности № 110-15-14481/13-37-01 от 12.12.2013 (до перерыва);

от индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича: Берга О.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.06.2014 по делу №А14-2842/2014 (судья Лукавенко В.И.) по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН 1022300777840 ИНН 2304026276) к индивидуальному предпринимателю Бергу Олегу Викторовичу (ОГРН 304366307900192 ИНН 366300337355) о взыскании задолженности в размере 60 950 руб. 34 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю Бергу Олегу Викторовичу (далее – ИП Берг О.В., ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка муниципальной собственности несельскохозяйственного назначения, заключаемого по результатам торгов №4000001710 от 04.06.2009 в размере 60950 руб. 34 коп., в том числе 47222 руб. 84 коп. основного долга, 13727 руб. 50 коп. пени.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.10.2013 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства, возбуждено производство по делу №А32-32347/2013.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.01.2014 дело передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Воронежской области.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 19.03.2014 исковое заявление Администрации принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства, возбуждено производство по делу №А14-2842/2014.

Определением суда от 10.04.2014 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

         Решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.06.2014 по делу №А14-2842/2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.06.2014 по делу №А14-2842/2014 отменить и принять по делу новый судебный акт  об удовлетворении иска.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось (определение Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014г.)

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 14.10.2014г. представитель Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просил названное решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца.

ИП Берг О.В. в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая ее не подлежащей удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу (с учетом представленных объяснений к отзыву), обжалуемое решение просил оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 14.10.2014г. судом был объявлен перерыв до 21.10.2014г. 

Исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее (с учетом объяснений к отзыву), заслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции следует отменить, исковые требования Администрации - удовлетворить. Суд при этом исходит из следующего.    

Как усматривается из материалов дела, 04.06.2009 между Администрацией (арендодатель) и Бергом О.В. (арендатор) на основании распоряжения главы Администрации №145-р от 17.05.2007 «Об утверждении границ и размеров земельного участка», выписки из протокола №02-3 от 26.05.2009 заседания комиссии по земельным вопросам на территории города-курорта Геленджик по проведению торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукционов, протокола №02-4 от 01.06.2009 заседания комиссии по земельным вопросам на территории города-курорта Геленджик о рассмотрении заявления единственного участника о заключении договора аренды земельного участка, заключен договор аренды земельного участка муниципальной собственности несельскохозяйственного назначения заключаемого по результатам торгов №4000001710 от 04.06.2009.

Согласно п.1.1. договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:40:02 02 031:0002, площадью 998 кв.м., расположенный по ул. Геленджикской, б/н в с.Кабардинка г.Геленджика Краснодарского края, для размещения предприятия ландшафтного дизайна.

Дополнительным соглашением от 05.05.2012 к договору аренды, прошедшим государственную регистрацию, вид разрешенного использования был изменен на «земельные участки, занятые объектами сельскохозяйственного назначения».

Согласно п.1.3. договора, указанный в п.1.1. договора участок фактически передан арендатору с 01.06.2009, без каких-либо иных документов по его передаче.

В соответствии с п.2.1 договора расчет арендной платы за участок изложен в Приложении к договору и составляет 52544 руб. 70 коп. в год.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа, до 10 числа первого месяца каждого квартала (п.2.3. договора).

Арендодатель обязан передать арендатору участок свободным от прав третьих лиц на срок, установленный договором (п.3.1.1. договора).

В соответствии с п.5.2. договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации и действует в течение 49 лет (пп.7.1., 7.2. договора).

Спорный договор аренды зарегистрирован 13.07.2009, о чем в ЕГРП произведена запись регистрации №23-23-12/029/2009-488.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, содержащая требование о погашении образовавшейся по состоянию на 09.08.2013 задолженности по уплате арендных платежей и пени, которая осталась без ответа и исполнения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим требованием.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не исполнена обязанность по предоставлению в аренду спорного земельного участка. Суд указал, что подписанный сторонами акт передачи земельного участка ИП Бергу О.В. в материалы дела не представлен, фактическое получение спорного земельного участка во владение (пользование) ответчик отрицает, а сам факт подписания договора аренды не может служить доказательством надлежащего исполнения арендодателем обязательства по фактической передаче ответчику объекта аренды и его реального использования последним.

Суд апелляционной инстанции вопреки выводам суда первой инстанции считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.2 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.655 ГК РФ передача недвижимого имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды недвижимости, обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Между тем, отсутствие акта о передаче объекта недвижимости в аренду, составление которого предусмотрено п. 1 ст. 655 ГК РФ, само по себе не свидетельствует о неисполнении обязанности арендодателя по передаче земельного участка в аренду, поскольку на момент подписания договора земельный участок уже находился во владении предпринимателя, что следует из буквального значения пункта 1.3 договора.     

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Ссылки ответчика на то, что буквальное значение условия пункта 1.3 договора содержит неясности, поскольку противоречит пункту 3.1.1 договора, не принимаются апелляционным судом ввиду следующего.

В силу требований статьи 613 ГК РФ арендодатель обязан известить арендатора о наличии прав третьих лиц на передаваемое имущество. Наличие прав третьих лиц может затруднить использование по назначению арендованного имущества. Поэтому, если арендодатель не выполнил своих обязанностей по уведомлению арендатора о правах третьих лиц, последний вправе потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора с возмещением убытков, причиненных расторжением.

Буквальный смысл пункта 3.1.1. договора аренды, корреспондирующий правилу статьи 613 ГК РФ, заключается в извещении арендатора о том, что в отношении переданного по договору аренды земельного участка отсутствуют  обременения правами третьих лиц.

Таким образом, обстоятельства фактической передачи такого имущества арендатору, изложенные в пункте 1.3 договора, пунктом 3.1.1 не затрагиваются, что не позволяет считать их противоречащими друг другу.  

Из обстоятельств дела следует, что передача имущества от арендодателя арендатору состоялась до подписания сторонами договора, что допускается законом по смыслу п.2 ст.224 ГК РФ.  

Судом не принимаются возражения ответчика о том, что на момент подписания договора арендодателем границы земельного участка не были закреплены на местности межевыми знаками, установленными по инициативе ответчика лишь после подписания договора.

Спорный земельный участок был передан ответчику на основании договора аренды, в котором содержались данные о границах земельного участка, его кадастровом номере, позволяющие определенно установить передаваемое недвижимое имущество.

Пунктом 4 Правил установления на местности границ объектов землеустройства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации, от 20 августа 2009 №688 предусмотрено, что закрепление характерных точек границ долговременными межевыми знаками применяется в отношении узловых точек границ между объектами Российской Федерации, границ муниципальных образований, населенных пунктов при установлении таких границ на местности.

При этом правило о закреплении согласованных границ объекта неустройства межевыми знаками, фиксирующими на местности местоположение поворотных точек границ объекта землеустройства, предусмотрено пунктом 14.6 Методических рекомендаций по проведению межевания      объектов      землеустройства,      утвержденных     руководителем

Федеральной службы земельного кадастра России 17 февраля 2003 года (в ред. Письма Росземкадастра от 18 апреля 2003 года) и носит рекомендательный характер. Данное требование не содержит и Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости».

Кроме того, подписывая договор, предприниматель согласился с имеющимися характеристиками земельного участка, подтвердил факт передачи такого участка во владение до момента подписания договора

Возражения ответчика, касающиеся невозможности использовать переданный в аренду земельный участок для строительства, что исключает обязанность по внесению арендных платежей, не находят своего подтверждения в материалах дела.

Статья 611 ГК РФ обязывает арендодателя передать арендатору объект аренды в состоянии, соответствующем как условиям договора, так и назначению имущества.

Согласно п.1.1. договора земельный участок передан арендатору для размещения предприятия ландшафтного дизайна. Впоследствии стороны изменили назначение арендованного имущества, установив, что земельный участок передается под объекты сельскохозяйственного назначения.

Утверждение ответчика о том, что размещение предприятия ландшафтного дизайна