Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2006 по делу n А64-1799/06-8. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«07» сентября 2006 г.                                                      Дело №А64-1799/06-8

Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2006 г.

Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2006 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                   Михайловой Т.Л.,

судей                                                                              Скрынникова В.А.,

Протасова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем

Невежиной С.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Тамак» на решение арбитражного суда Тамбовской области от 22 мая 2006 года (судья Фирсов С.Л.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания Козерог» к закрытому акционерному обществу «Тамак», Фонду имущества города Тамбова о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка

при участии в судебном заседании:

от ООО «Компания Козерог» - Удаловой Г.В., юрисконсульта по доверенности без номера от 20.07.2006г.; Лобанова Г.В., представителя по доверенности без номера от 28.07.2006г.,

от ЗАО «Тамак» - Ширина В.А., юрисконсульта по доверенности №02/06 от 30.12.2005г.,

от Фонда имущества г. Тамбова - представитель не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Компания Козерог» (далее – истец, общество «Козерг») обратилось в арбитражный суд Тамбовской области с иском к закрытому акционерному обществу «Тамак» (далее – ответчик, общество «Тамак»), Фонду имущества города  (далее – фонд имущества) о признании  недействительным договора №103 от 26.11.2003г. купли-продажи земельного участка общей площадью 1970 кв.м, расположенного по адресу: г.  Тамбов, ул. Интернациональная, д .16, в части  продажи  площади 46 кв. м, относящихся к смежному земельному участку, расположенному по ул. Интернациональной,  16а, г. Тамбова.

Решением от 22.05.2006г. исковые требования общества «Козерог»  удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, общество «Тамак» обратилось с апелляционной жалобой, в которой ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств дела и неправильное применение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы общество ссылается на то, что  земельный участок площадью  1970 кв. м, расположенный по ул. Интернациональной, 16, г. Тамбова,  сформирован в установленном порядке в 1998 г., прошел государственный кадастровый учет и приобретен обществом в собственность в неизмененном с 1998 г. состоянии без нарушения прав смежных землепользователей, а вывод суда о включении в площадь указанного земельного  части (46 кв. м) смежного земельного участка, расположенного по ул. Интернациональной, 16а, г. Тамбова, является ошибочным и не основанным на фактических обстоятельствах дела.

Общество «Козерог» считает решение суда законным, обоснованным и  не подлежащим отмене.

По мнению общества «Козерог», в результате предоставления в 2001 г. земельного участка  площадью 1604 кв. м  закрытому акционерному обществу «Центральное» под проектирование офисного здания по ул. Интернациональной, 16а, г. Тамбова,  граница и площадь земельного участка, используемого обществом «Тамак», изменились, однако, при заключении спорного договора купли-продажи земельного участка  обществом «Тамак» не было  произведено согласование границ со смежными землепользователями (в том числе с обществом «Козерог», приобретшим недостроенное офисное здание у общества «Центральное» в 2002 г.), вследствие чего им были нарушены границы землепользования истца и неправомерно присвоено  46 кв. метров земельного участка, принадлежащего истцу.

Представитель Фонда имущества г. Тамбова в судебное заседание не явился. В материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении ответчика о месте и времени судебного заседания. Копия судебного акта получена фондом.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителя Фонда имущества г. Тамбова.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, изучив письменные пояснения по делу комитета муниципального имущества и земельных ресурсов  администрации г. Тамбова, комитета градостроительства и землепользования администрации г. Тамбова, федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Тамбовской области, суд апелляционной инстанции  считает решение суда первой инстанции  подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является собственником объекта незавершенного строительства - офисного здания, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная, д.16а, приобретенного по договору купли-продажи от 20.11.2002г. у закрытого акционерного общества «Центральное».

Свидетельство о  государственной регистрации права собственности на незавершенное строительством офисное здание серии 68 АА 466717  выдано обществу «Козерог»  22.08.2005г. (л.д.26).

Земельный участок, на котором расположено офисное здание, входил в состав земель, предоставленных закрытому акционерному обществу «Центральное» (правопреемник общества с ограниченной ответственностью «Центральное»)  на основании постановлений мэра г. Тамбова  №5267 от 03.10.2001г., №3866 от 11.07.2002г., №6577 от 16.11.2002г.

Постановлением от 03.10.2001 г. №5267 акционерному обществу «Центральное» был выделен земельный участок площадью  1604 кв. м. под проектирование офисного здания на условиях аренды; постановлением   от 11.07.2002 г. №3866 – дополнительно выделены прилегающие к названному земельному участку земли площадью 1396 кв. м.  под организацию строительной площадки на период строительства офисного здания в аренду сроком на 11 месяцев.

В соответствии с постановлением от 06.11.2002 г.  №6577 ранее возникшие арендные отношения были прекращены и заключен новый договор аренды от 20.02.2003 г. №9 на земельный участок площадью 3000 кв. м, предоставленный для строительства нулевого цикла офисного здания. Постановлением  от 10.12.2002г. №7350 в постановление №6577 внесены изменения, касающиеся организационно-правовой формы арендатора и площади арендуемого земельного участка, в связи с чем  договор аренды №9 переоформлен на договор аренды №40 от 22.04.2004 г. с обществом с  ограниченной ответственностью «Центральное» на  площадь 2295 кв.м.

Постановлением от 13.02.2004г. №780 указанный земельный участок площадью 2295 кв.м (по уточненным данным  плана границ земельного участка от 28.08.2003г.)  изъят у общества с ограниченной ответственностью «Центральное» и предоставлен обществу с ограниченной ответственностью «Компания Козерог» в аренду сроком на 11 месяцев с разрешением арендатору строительства офисного здания по ул. Интернациональной, д.16а выше отметки 0.000

Между мэрией г. Тамбова (арендодатель) и обществом «Козерог» (арендатор) подписан договор аренды от 22.04.2004г. на срок до 13.01.2005г. (л.д.11).

Распоряжением комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 19.11.2003г. №251-р закрытому акционерному обществу «Тамак» разрешен выкуп земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 68:29:0101036:0004 площадью 1970 кв.м., занятого принадлежащим обществу на праве собственности административным зданием по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная,  16, по цене 127656 руб. согласно расчету цены выкупа земельного участка (л.д.40).

Между Фондом имущества Тамбовской области (продавец), представляющим интересы государства, и обществом «Тамак» (покупатель) заключен договор №103 от 26.11.2003г. купли-продажи земельного участка площадью 1970 кв.м. Право собственности общества на данный земельный участок зарегистрировано 05.05.2004г., о чем правообладателю выдано свидетельство серии 68 АА 285640 (л.д.61).

При заключении договора купли-продажи общество «Тамак», как указывает истец в исковом заявлении, в нарушение установленного порядка провело работы по межеванию выкупаемого земельного участка без участия  смежных землепользователей, в том числе общества «Козерог». В результате проведенных землеустроительных работ по установлению границ выкупаемого  земельного участка были изменены границы участка,  арендуемого обществом «Козерог» и его площадь уменьшилась на 46 кв.м.

Считая, что договор купли-продажи земельного участка №103 от 26.11.2003г. является ничтожным в части включения в него площади 46 кв.м, поскольку  затрагивает в указанной части право аренды земельного участка, принадлежащего обществу «Козерог», последнее обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что договор купли-продажи от 26.11.2003г. заключен с нарушением  требований статей 35 - 37 Земельного кодекса Российской Федерации, в отсутствие доказательств проведения надлежащего кадастрового учета земельного участка после  изменения его площади в 2003 г. в связи с выделением в аренду смежного земельного участка обществу «»Центральное». Кроме того, суд посчитал доказанным со стороны  общества «Козерог», что   участок площадью 46 кв. м является необходимым для строительства и эксплуатации  принадлежащего ему недостроенного здания.

Суду апелляционной инстанции указанный вывод суда первой инстанции представляется ошибочным и не основанным на фактических обстоятельствах дела.

Как следует из материалов дела, ответчик – общество «Тамак» является собственником административного здания, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная, 16, приобретенного по договору купли-продажи от 13.08.1999г. у открытого акционерного общества «Тамбовагромонтаж», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  19.11.2001г. сделана запись о регистрации №68-01/31-1/2001-29354 и  выдано свидетельство серии 68-АА №022312 о государственной регистрации права собственности на четырехэтажное административное здание литер А, площадью 3959,2 кв.м, (л.д.42).

Участок, занятый административным зданием, входил в земли, предоставленные институту «Агропроект» в пользование, согласно свидетельству о праве пользования земельным участком №23 от 30.06.1992г.

Постановлением мэра г. Тамбова от 15.09.1998г. №2711 земельный участок площадью 1970 кв. м по указанному выше адресу изъят у института «Агропроект» и предоставлен обществу «Тамбовагромонтаж» в аренду сроком на 5 лет.

Постановлением  от 15.03.2000г. №1124 тот же земельный участок площадью 1970 кв. м  изъят у общества «Тамбовагромонтаж» и предоставлен обществу «Тамак» в аренду сроком на 5 лет.

Между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Тамбова (арендодатель) и обществом «Тамак» (арендатор) 13.04.2000г. подписан договор аренды на срок с 29.10.1999г. по 15.03.2005г. (л.д.47). Неотъемлемой частью договора является план земель, предоставляемых в аренду.

26.11.2003г. между Фондом имущества Тамбовской области (продавец) и обществом «Тамак» (покупатель) заключен договор №103 от купли-продажи земельного участка площадью 1970 кв.м.

Из изложенного следует, что земельный участок площадью 1970 кв. м с 1992г. находился в пользовании, с 1998г. в аренде, и с 05.05.2004г. (момент регистрации права собственности) перешел в собственность общества «Тамак». При этом, как площадь, так и границы земельного участка за указанный период не изменялись.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации,  пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  №11 от 24.03.2005г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского  кодекса), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из указанных положений следует, что объективное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений установлено законодательно, поэтому его дополнительного подтверждения в судебном порядке не требуется.

Вместе с тем предусмотренное в статье 36 Земельного кодекса  право собственников недвижимости не является безусловным, его фактическая реализация конкретным субъектом права возможна лишь в порядке, установленном