Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2014 по делу n А08-246/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

2 сентября 2014 года                                 Дело № А08-246/2014

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 2 сентября 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                        Миронцевой Н.Д.,

судей                                                                                 Протасова А.И.,

                                                                                                 Семенюта Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малыгиной Е.Г.,

 при участии:

от администрации Белгородского района Белгородской области: Соловьева А.А., по доверенности № 1268исх от 21.08.2014, Гороховская Ю.В., по доверенности № 2551 от 13.12.2013;

от общества с ограниченной ответственностью «Титул»: директор Кущина А.Г., паспорт; Боженко Ю.А. по доверенности от 25.08.2014,

        рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Белгородского района Белгородской области на решение Арбитражного суда Белгородской области от 11.06.2014 по делу № А08-246/2014 (судья Танделова З.М.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Титул» (ИНН 3102006977, ОГРН 1023100512940) к муниципальному образованию муниципальный район «Белгородский район» Белгородской области о признании бездействия незаконным,

УСТАНОВИЛ:

 Общество с ограниченной ответственностью "Титул" (далее - заявитель, Общество, ООО «Титул») обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением к муниципальному образованию Муниципальный район «Белгородский район» Белгородской области (Администрации Белгородского района Белгородской области) (далее – Администрация), с учетом уточнения, просило признать незаконным бездействие Администрации в части принятия решения об отчуждении в пользу ООО «Титул» (ОГРН 1023100512940) арендуемого имущества - нежилого помещения, площадью 400,4 кв.м., в том числе - торговая площадь 326.2 кв.м., складское - 61 кв. м., офисное помещение - 13 кв.м., номера на поэтажном плане - I этаж – 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13, расположенного по адресу: Белгородская область, Белгородский район, пос. Разумное, проспект Ленина, д. 4, кадастровый номер - 31:15:00 00 000:0000:010183-00/001:0001 /А/1005, и совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации ООО «Титул» (ОГРН 1023100512940) преимущественного права на приобретение арендованного имущества (далее - спорное арендуемое имущество), обязании Администрации совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 ФЗ № 159 от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации с обеспечением заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости спорного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принятием решения об условиях приватизации спорного имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке и направлением ООО «Титул» проекта договора купли-продажи спорного арендуемого имущества (том 2 л.д.12-13).

        Решением от 11.06.2014 заявленное требование удовлетворено. Принимая указанное решение, суд исходил из наличия оснований, предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой  просит указанное решение суда отменить и принять новый судебный акт.  

Заявитель апелляционной жалобы считает, что ООО «Титул» не отвечает условию, определенному в пункте 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, поскольку в аренде у последнего находится часть нежилого помещения, которая не стоит на кадастровом учете и не сформирована, как самостоятельный объект недвижимого имущества.

Ссылается на то, что право органа местного самоуправления на досрочное расторжение договорных отношений предусмотрено статьями 619 и 450 ГК РФ, пунктом 6.3 договора аренды от 01.10.2010 № 10. В связи с чем, полагает, что уведомление о расторжении договора основано на законе и обосновано возникшими муниципальными нуждами.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, принять новый судебный акт.

Представитель Общества возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

ООО «Титул» арендует у Администрации нежилое помещение площадью 400,4 кв.м., в том числе торговая площадь 326,2 кв.м., складская - 61 кв.м., офисное помещение 13,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13 расположенное в пос. Разумное Белгородского района Белгородской области, по проспекту Ленина, 4 с 1995 года.

Последний договор аренды на указанное нежилое помещение заключён сторонами 01.10.2010 за N 10 (том 1 л.д.17-19). Согласно пункту 1.2 договора имущество передано для использования под рынок.

Договор аренды заключен на срок с 01.10.2010 по 01.07.2015 и зарегистрирован в установленном порядке 03.12.2010.

ООО «Титул» 28.10.2013 обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемого имущества (том 1 л.д.41).

К моменту подачи заявления и до настоящего времени - отношения аренды не прекращены.

Письмом № 2158 от 28.10.2013 Администрация сообщила о расторжении договорных отношений (том 1 л.д.42).

Полагая, что Администрация бездействует, не принимая решения об отчуждении в пользу ООО «Титул» арендуемого имущества, заявитель обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции Администрацией оформлены письма от 27.05.2014 № 2846, от 31.12.2014 № 3246 об отказе Обществу в осуществлении преимущественного права выкупа арендованного помещения.

В связи с указанным обстоятельством, апелляционный суд считает, что фактически бездействием Администрации был  выражен отказ  в  реализации преимущественного права выкупа арендованного помещения.    Таким образом, довод Администрации об избрании  заявителем ненадлежащего способа защиты апелляционной коллегией отклоняется.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

В силу пункта 1 статьи 3 Закона РФ № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее - Закон), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным Законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) по день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно частям 1, 2 статьи 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, направленного на развитие и поддержку малого и среднего предпринимательства, Закон вступил в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3, 4 статьи 9 Закона, которые вступили в силу с 01.01.2009.

Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и неурегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134), в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Таким образом, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, по обращениям общества "Титул" о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.

В пунктах 1, 5 информационного письма от 05.11.2009 N 134 также разъяснено: при рассмотрении споров  необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определён в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Суд первой инстанции правомерно указал в решении на то, что издание после опубликования (25.07.2008) Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ органом местного самоуправления ненормативного правового акта - постановления Администрации № 78 от 24 апреля 2013 года о создании муниципального автономного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Белгородского района»   не являлось препятствием для рассмотрения Администрацией в установленном порядке обращений Общества о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества и   не могло служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных обществом требований.

Материалами дела подтверждается то, что ООО "Титул" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Указанное обстоятельство Администрацией не опровергнуто.

У Общества отсутствует задолженность по арендным платежам.

Как установлено из пояснений представителя Администрации в судебном заседании суда апелляционной инстанции, доводы о наличии задолженности в апелляционной жалобе указаны ошибочно.

Довод Администрации, со ссылкой на пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ №134 от 05.11.2009, о том, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, к каковым спорный объект не может быть отнесён из-за расположения под ним подвала с доступом через этот объект, также не нашёл подтверждения в судебном заседании.

Приложением к договору является кадастровый паспорт, содержащий описание арендуемого имущества и план нежилого помещения.

Из кадастрового паспорта следует,