Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2014 по делу n А08-2339/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

28 августа 2014 года                                                                     Дело №А08-2339/2014

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 22.08.2014.

Постановление в полном объеме изготовлено 28.08.2014.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                  Протасова А.И.,

судей                                                                           Семенюта Е.А.,

                                                                                     Миронцевой Н.Д.,   

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыриной Е.А.,

при участии:

от администрации города Белгорода: Сухотерин М.И., представитель по доверенности от 19.12.2013 № 810 исх. выданной сроком на один год;

от общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕГРАЦИЯ - ПЛЮС": Юсков М.В., представитель по доверенности от 29.10.2013 №033/2013 выданной сроком до 29.10.2014.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Белгорода на решение Арбитражного суда Белгородской области от 30.06.2014 по делу №А08-2339/2014 (судья Полухин Р.О.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕГРАЦИЯ - ПЛЮС" (ИНН 3110009040, ОГРН 1053104021574) к администрации города Белгорода о признании недействительным распоряжения от 25.10.2013 № 3097,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Интеграция-плюс» (далее – Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о признании недействительным Распоряжения Администрации города Белгорода от 25 октября 2013 года №3097 и об обязании Администрации города Белгорода продлить срок действия договора аренды земельного участка №544 от 8 декабря 2004 г. на новый трехлетний срок, с установлением размера арендной платы в объеме 1.5 % от кадастровой стоимости земельного участка, согласно п. 5 Постановления Правительства Белгородской № 247-пп от 13 июля 2009 года и Решения Совета депутатов г. Белгорода от 23 июля 2013 г. N 749.

Решением суда от 30.06.2014 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Администрация города Белгорода обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что распоряжение от 25.10.2013 № 3097 издано в полном соответствии с требованиями действующего законодательства и не нарушает прав Общества. Учитывая, что на земельном участке на момент издания распоряжения имелся объект незавершенного строительства со степенью готовности 54%, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 19.07.2013, земельный участок мог быть предоставлен только для строительства, поскольку с такой степенью готовности эксплуатировать объект недвижимости невозможно. Следовательно, Администрацией г. Белгорода для расчета арендной платы правомерно применен п. 6 постановления Правительства Белгородской области № 247-пп от 13.07.2009. Кроме того, пропущенный Обществом срок на обжалование был восстановлен судом, при этом суд пришел к выводу об уважительности причин пропуска срока. Между тем, переписку Общества с Администрацией и другими организациями нельзя расценивать в качестве препятствия к обжалованию распоряжения Администрации в установленном законом порядке.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Интеграция-Плюс» обосновывает вывод о необходимости при определении размера арендной платы за испрашиваемый Обществом земельный участок руководствоваться положениями п.5 постановления Правительства Белгородской области №247-пп от 13.07.2009.

Как видно из материалов дела, ООО «Интеграция-Плюс» с 2004 года арендует земельный участок по ул. Донецкая в городе Белгороде площадью 15 000 кв. м. с кадастровым номером 31:16:0220009:15, на котором осуществляет строительство низкоэтажного высокоплотного жилья и котеджной застройки с обустройством соответствующей инфраструктуры. Данный земельный участок был предоставлен Администрацией города Белгорода в аренду ООО «Интеграция-Плюс».

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 12.03.2004 по делу №А08-4693/03-18-12 было утверждено мировое соглашение, достигнутое между ЗАО «Интеграция» и Администрацией города Белгорода.

Согласно утвержденному Арбитражным судом Белгородской области мировому соглашению (п. 3), Администрация города Белгорода обязалась предоставить ЗАО «Интеграция-плюс» (в дальнейшем преобразованное в ООО «Интеграция-плюс») земельный участок для строительства группы жилых домов в районе улицы Донецкой в г. Белгороде в размере 15 000 кв. м. в течение одного месяца с момента подписания мирового соглашения.

В рамках исполнения утвержденного судом мирового соглашения, Администрацией города Белгорода 06.06.2004 было вынесено распоряжение №2043 о предоставлении ООО «Интеграция-плюс» из земель города Белгорода (земли поселений) земельного участка площадью 15 000 кв. м. в аренду сроком на три года.

На основании данного распоряжения, 08.12.2004 между ООО «Интеграция-плюс» и МУ «Городская недвижимость» был заключен договор №544 на аренду земельного участка по ул. Донецкая в городе Белгороде площадью 15 000 кв. м., для строительства группы жилых домов (низкоэтажного высокоплотного жилья и котеджной застройки, с обустройством соответствующей инфраструктуры).

В пункте 2.8. договора аренды № 544 от 08.12.2004 была закреплена возможность продления срока аренды земельного участка (срока его освоения).

За период аренды на земельном участке по ул. Донецкая в городе Белгороде был построен многоквартирный 4-тажный (с мансардой) жилой дом площадью 3310, 7кв. м., право собственности на который зарегистрировано ООО «Интеграция-Плюс» в установленном законом порядке, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.11.2012  сделана запись регистрации № 31-31-01/250/2012-301.

Также на арендуемом земельном участке находится объект незавершенного строительства (жилой дом) площадью застройки 565.3 кв. м., степень готовности 54 %, право собственности на который также зарегистрировано за ООО «Интеграция-Плюс», о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.07.2013 сделана запись регистрации № 31-31-01/110/2013-658.

ООО «Интеграция-плюс» 01.02.2013 обратилось к Главе Администрации города Белгорода с заявлением о продлении договора аренды земельного участка № 544 от 08.12.2004, заключенного на основании Распоряжения Администрации г. Белгорода № 2043 от 06.07.2004. Указанный договор дважды продлялся на новый срок в 2007 г. и в 2010 г. Очередной срок аренды истекал 06.07.2013.

По результатам рассмотрения заявления ООО «Интеграция-плюс» о продлении аренды, спустя более чем полгода с момента обращения, вместо продления аренды было вынесено Распоряжение Администрации города Белгорода от 25.10.2013 № 3097, согласно которому право аренды ООО «Интеграция плюс» на земельный участок площадью 15 000 кв. метров было прекращено, договор аренды земельного участка от 08.12.2004 № 544 был расторгнут. Земельный участок был предоставлен в аренду ООО «Интеграция-плюс» как незастроенный земельный участок с определением размера арендной платы на основании отчета о рыночной стоимости.

Одновременно с Распоряжением Администрации города Белгорода от 25.10.2013 №3097 в адрес ООО «Интеграция-Плюс» было направлено Соглашение от 29.10.2013 о расторжении договора аренды земельного участка №544 от 08.12.2004. Данное Соглашение от 29.10.2013 ООО «Интеграция-Плюс» подписано не было, так как общество обращалось в администрацию города Белгорода с заявлением о продлении договора аренды, а не о его расторжении.

Полагая, что отказ Администрации города Белгорода в продлении договора аренды № 544 от 08.12.2004 и прекращение аренды земельного участка противоречат положениям земельного законодательства, а распоряжение Администрации города Белгорода от 25.10.2013 №3097 нарушает права ООО «Интеграция-Плюс» как добросовестного арендатора земельного участка, Общество обратилось в суд с рассмотренным заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о праве ООО «Интеграция-Плюс» на продление договора аренды №544 от 08.12.2004 на условиях, указанных в приложении к Порядку, утвержденному решением Совета депутатов г. Белгорода от 23.07.2013  №749 (позиция 1), с установлением ставки арендной платы в размере 1.5 % от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными,  обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

По правилам части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Положениями статьи 22 Земельного кодекса РФ установлен порядок продления договора аренды земельного участка, в соответствии с которой, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 (преимущественное право собственника или владельца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) и ст. 46 названного Кодекса (основания прекращения договора аренды земельного участка).

Как следует из материалов дела, в пункте 4.1.2 Договора аренды №544 от 08.12.2004 между ООО «Интеграция-плюс» и МУ «Городская недвижимость» предусмотрено, что Арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, поданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока договора, в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору.

Срок действия договора аренды №544 от 08.12.2004 с учетом продления в 2007 и 2010 г.г. истекал 06.07.2013.

Апелляционная коллегия соглашается с судом области, что в рассматриваемом случае в  соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, п.4.1.2 Договора аренды №544 от 08.12.2004 ООО «Интеграция-плюс» имело преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Вместе с тем, распоряжением Администрации г. Белгорода от 25.10.2013 № 3097 право аренды Общества на земельный участок площадью 15000 кв.м. по ул. Донецкая было прекращено, договор аренды №544 от 08.12.2004 расторгнут. Спорный земельный участок был предоставлен ООО «Интеграция-плюс» как незастроенный земельный участок с определением размера арендной платы с учетом п. 6 постановления Правительства Белгородской области № 247-пп от 13.07.2009 (в редакции от 12.04.2010) на основании отчета независимого оценщика.

  Поскольку ООО «Интеграция-плюс» не обращалось в Администрацию г.Белгорода с заявлением о предоставлении в аренду незастроенного земельного участка для нового строительства, а п. 6 постановления № 247-пп от 13.07.2009 применяется исключительно в таком случае, то апелляционная коллегия находит ошибочным определение Администрацией арендной платы на основании отчета независимого оценщика.

Апелляционная коллегия приходит к выводу о незаконности распоряжения Администрации г. Белгорода от 25.10.2013 № 3097, исходя из следующего.

Материалами дела подтверждается факт постройки и владения ООО «Интеграция-Плюс» объектами недвижимого имущества, расположенными на арендуемом земельном участке (кадастровый паспорт от 20.12.2011, кадастровый паспорт от 28.02.2014, кадастровый паспорт от 18.07.2013).

Кроме того, между ООО «Интеграция-плюс» и Администрацией г.Белгорода 18.10.2012 заключено Соглашение о сотрудничестве в реализации стратегии развития жилищного строительства на территории города Белгорода, в котором закреплен объем обустройства территории и строительства микрорайона по ул. Донецкой в г. Белгороде.

В Соглашении о сотрудничестве от 18.12.2012 определены и согласованы сроки строительства и ввода в эксплуатацию объектов на арендуемом участке по ул. Донецкой в г. Белгорода вплоть до 4 квартала 2016 года.

Объем осуществляемого ООО «Интеграция-плюс» строительства позволяет сделать вывод, что обществом осуществляется комплексное освоение арендуемого им земельного участка в целях жилищного строительства.

С учетом изложенного, Администрации г. Белгорода для расчета арендной платы за арендуемый ООО «Интеграция-плюс» земельный участок необходимо было применить п.5 постановления Правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп.   

Согласно п.5 постановления Правительства Белгородской области от 13.07.2009 N247-пп, размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, в год определяется по формуле:

Aг = УПКС х S х К(%), где:

Аг - размер арендной платы за использование земельного участка в год;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м. земельного участка;

S - площадь земельного участка в кв. м;

К(%) - величина в процентах от кадастровой стоимости по видам функционального использования земель.

Порядок определения указанного коэффициента (К(%)) и его значение устанавливаются в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, дифференцировано с учетом видов их функционального