Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2014 по делу n А48-3365/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда полностью и принять новый судебный акт

что здание «Торговые ряды», расположенное по адресу: г.Орёл, ул.Московская, д.1/3 (в настоящее время – ул.Гостиная,2), включено в список памятников культуры, подлежащих охране как памятники государственного значения.

Право собственности Российской Федерации на объект – Торговые ряды, назначение: нежилое, общая площадь 9544,50 кв.м, инв. №54:401:001:010307500, лит.А, расположенный по адресу: Орловская область, г.Орёл, ул. Гостиная, д.2, зарегистрировано в ЕГРП 26.10.2006 за №57-57-01/102/2006-177, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.10.2006.

Распоряжением Правительства РФ №2336-р от 22.12.2011г. утвержден перечень объектов культурного наследия федерального значения, которые до 27 декабря 1991г. являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения и которые необходимы для обеспечения осуществления Орловской областью полномочий, установленных федеральными законами.

Истец, полагая, что с утверждением указанного перечня правовые основания для приостановления приватизации арендуемого им нежилого помещения отпали, обратился в суд с настоящим требованием об обязании ответчика заключить с ним договор купли-продажи на условиях и по цене, которая была определена независимым оценщиком и направлена в Министерство имущественных отношений Российской Федерации.   

Апелляционный суд вслед за судом первой инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 12 статьи 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ (далее – Закон о приватизации) в случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу настоящего Федерального закона выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора в течение шести месяцев с даты вступления в силу настоящего Федерального закона, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты. При этом приобретение государственного имущества  осуществляется посредством заключения дополнительного соглашения, предусматривающего условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, если рыночная стоимость арендуемого имущества на дату подачи заявления составляет 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда и ниже.

Охранный договор на пользование недвижимым памятником истории и культуры на основе аренды от 20.01.1993 № 26, также как и договор аренды от 01.07.1996 г.  не содержат условий о размере выкупа муниципальных нежилых помещений, а также о сроках и порядке его уплаты.

С заявлением о выкупе арендованного имущества истец обратился в установленный законом для обращения с таким заявлением шестимесячный срок. Как следует из отчета об оценке по состоянию на 01.03.2002 года, выполненного Государственным учреждением «Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», рыночная стоимость названного имущества составила менее 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда, что предполагает упрощенный порядок приватизации объекта культурного наследия.      

Учитывая действие моратория на приватизацию объектов культурного наследия, установленного пунктом 2 статьи 63 Федерального закона от 25.06.2002г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», к моменту обращения в суд истец не утратил права на выкуп спорного имущества.

Суд апелляционной инстанции считает ошибочным возражение ответчика о том, что удовлетворение иска приведет к разделу объекта культурного наследия, запрещенного положением части 2 статьи 54  Федерального закона от 25.06.2002г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон об объектах культурного наследия).

В соответствии с частью 1 статьи 29 Закона о приватизации, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

Пунктом 2 статьи 1 Закона об объектах культурного наследия определено, что предметом регулирования настоящего Федерального закона являются особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, как особым видом недвижимого имущества. Указанные объекты независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 50 Закона об объектах культурного наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат только объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники и объекты археологического наследия.

Из обстоятельств дела следует, что здание «Торговые ряды» к таким объектам не относится.

В соответствии с частью 2 статьи 54 Закона об объектах культурного наследия памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности разделу не подлежат. Выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется.

Вместе с тем положения Закона об объектах культурного наследия, устанавливающие условия и порядок приватизации объектов культурного наследия, не содержат ограничений относительно частей объектов культурного наследия, которыми в данном случае являются обособленные и поставленные на кадастровый учет помещения в здании, предоставленные обществу в аренду в течение длительного периода. В отношении помещений оформлено охранное обязательство и до этого общество также осуществляло мероприятия по сохранности объекта.

Кроме того, судом учитывается, что предметом заявленного требования, равно как и установленного законодательством о приватизации государственного имущества права выкупа служит часть объекта недвижимости, состоящая из ряда нежилых помещений, используемых по единому назначению.

Удовлетворение заявленных требований не влечет прекращение права общей собственности посредством раздела или выдела в порядке ст.252 ГК РФ. Напротив,  признание права на часть здания означает возникновение права долевой собственности на общее имущество в здании «Торговые ряды».

Положениями абз. 3 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» предусмотрено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, ст. 289 и ст. 290 ГК РФ.

На основании ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290). Доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме определяется в порядке, установленном законом. 

Согласно пункту 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Учитывая изложенное, апелляционный суд, вопреки выводам суда первой инстанции, не находит оснований для изменения условий о предмете договора купли-продажи спорного имущества. Таким предметом могут считаться лишь нежилые помещения в здании, являющемся объектом культурного наследия. При этом доля в праве на общее имущество в здании определяется независимо от соглашения сторон в порядке пункта 1 ст.37 Жилищного кодекса Российской Федерации.  

При определении существенных условий договора купли-продажи федерального имущества, суд, помимо прочего, исходит из следующего. 

Частью 4 статьи 50 Закона №73-ФЗ установлено, что при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 названного Федерального закона.

Такое охранное обязательство представлено в материалы дела.

Согласно пункту 3 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001  №178-ФЗ охранное обязательство оформляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и его условия подлежат включению в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия (памятник истории и культуры).

Поскольку предметом настоящего спора является имущество, относящееся к объектам культурного наследия, в содержание договора купли-продажи такого имущества необходимо включить условия, изложенные в охранном обязательстве по сохранению, содержанию и использованию недвижимого памятника истории и культуры от 31.08.2011 г. №80.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об изменении резолютивной части обжалуемого решения суда, в которой судом определена доля в праве общей собственности на спорное здание и отсутствует указание на наличие условий, изложенных в охранном обязательстве по сохранению, содержанию и использованию недвижимого памятника истории и культуры от 31.08.2011 г. №80.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобождено от уплаты госпошлины.   

Руководствуясь статьями ст.ст. 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 18 марта 2014г. по делу № А48-3365/2013 изменить.

Абзац первый резолютивной части решения Арбитражного суда Орловской области от 18 марта 2014г. по делу № А48-3365/2013  изложить в следующей редакции:

«Обязать Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (ОГРН 1087746829994) заключить с Коммандитным товариществом «Ткани и Стиль-Путилин и Ко» (ОГРН 1025700781370) договор купли-продажи нежилых помещений №56 площадью 14,4 кв., № 20 площадью 14,0 кв.м., № 21 площадью 4,1 кв.м., № 22 площадью 2,0 кв.м., № 23 площадью 9,8 кв.м., № 24 площадью 3,2 кв.м., № 25 площадью 188,3 кв.м., № 26 площадью 13,5 кв.м., № 27 площадью 20,4 кв.м. общей площадью 269,7 кв.м., являющихся частью здания «Торговые ряды», расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Гостиная, д. 2, находящегося в государственной собственности Российской Федерации и являющегося объектом культурного наследия федерального значения общей площадью 9544,50 кв.м. на условиях, изложенных в охранном обязательстве по сохранению, содержанию и использованию недвижимого памятника истории и культуры от 31.08.2011 г. №80, проекте договора, направленном Коммандитным товариществом «Ткани и Стиль-Путилин и Ко» в адрес ответчика 21.05.2003 года, по цене 796 683 руб.».   

Абзац второй и третий резолютивной части решения Арбитражного суда Орловской области от 18 марта 2014г. по делу № А48-3365/2013 исключить. 

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья:                                      А.И. Поротиков

  Судьи                                                                                Е.В. Маховая

                                                                                             И.В. Ушакова