Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2014 по делу n А08-6306/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в течение 2012 года и не могут являться документами, учет которых необходим для определения стоимости спорного объекта экспертом по состоянию на 11.10.2011 г.

Представленный в материалы дела представителем Володченко А.Н. предварительный договор об обязательстве заключить договор-купли продажи нежилого здания (магазина) общей площадью 217,4 кв.м., находящегося по адресу: Белгородская обл., Чернянский р-н, село Славянка заключен между Чернянским районным потребительским обществом и Володченко А.Н. 21.05.2010 г.

Пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно пункту 4 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи с момента получения Чернянским районным потребительским обществом необходимых документов, подтверждающих право собственности на данный объект недвижимости, то есть конкретный срок заключения договора купли-продажи не определен и договор купли-продажи подлежал заключению в срок до 21.05.2011 г.

В установленный абзацем вторым пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации срок стороны не заключили договор купли-продажи, и при этом ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, вследствие чего, в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства сторон из предварительного договора прекратились.

Таким образом, суд области правомерно признал необоснованной ссылку Володченко А.Н. на наличие предварительного договора.

Учитывая, что согласно заключению эксперта № 20/СЭ1 от 18.02.2014 г. стоимость спорного объекта по состоянию на 11.10.2011 г. составила 682300 руб., а договор купли-продажи между должником и Володченко А.Н. заключен по цене 200000 руб., т.е. в 3,41 раза меньше рыночной стоимости, суд области пришел к верному выводу, что сделка по продаже спорного объекта недвижимости совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, что является основанием для признания ее недействительной.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ по недействительной сделке каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке или возместить его стоимость.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе и тогда, кода полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

С учетом разъяснений пункта 25 Постановления Пленума ВАС РФ № 63 от 23.12.2010, последствия недействительности сделок, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяются также и на случаи признания незаконными действий по основаниям, установленным Главой III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно применил последствия недействительности сделки в виде обязания Володченко Александра Николаевича возвратить в конкурсную массу Чернянского районного потребительского общества нежилое здание общей площадью 299,7 кв.м., инвентарный номер 014459, этажность 1, количество подземных этажей 1, литер Б, кадастровый номер 31:08:0401001:17:014459-00/003:1001/Б, расположенное по адресу: Белгородская обл., Чернянский р-н, х. Славянка, ул. Полевая, д. 1.

Ссылка в апелляционной жалобе на предварительный договор, заключенный между Чернянским районным потребительским обществом и Володченко А. Н. 21 мая 2010 г., не может быть принята во внимание, поскольку, как обоснованно указано судом области, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно пункту 4 предварительного договора от 21 мая 2010 г. стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи с момента получения Чернянским районным потребительским обществом необходимых документов, подтверждающих право собственности на данный объект недвижимости, то есть конкретный срок заключения договора купли-продажи не определен и договор купли-продажи подлежал заключению в срок до 21.05.2011 г.

Из материалов дела видно, что в установленный п. 4 ст. 429 ГК РФ срок стороны не заключили договор купли-продажи, и при этом ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, вследствие чего, в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства сторон из предварительного договора прекратились.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не принято во внимание, что предварительный договор купли-продажи от 21 мая 2010 г. не может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей вещи.

Так, между сторонами 11 октября 2011 г. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Чернянское райпо обязуется передать в собственность Володченко А. Н. спорное нежилое здание, принадлежащее продавцу на праве собственности. Договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 21 октября 2011 г., на основании договора право собственности на объект, расположенный по адресу Чернянский р-н, х. Славянка, ул. Полевая, Д. 1, зарегистрировано за покупателем. Указанный договор сторонами не оспаривался. Таким образом, на момент заключения договора Чернянское райпо являлось собственником спорного объекта и право собственности ранее никому не отчуждало.

Кроме того, предварительный договор не содержит установленных ст. 554 ГК РФ данных, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Вывод суда первой инстанции о том, что установленная в договоре цена в размере 200 000 руб. существенно ниже рыночной цены, существовавшей на момент совершения сделки, основан на заключениях лиц, обладающих специальными познаниями - оценщика, представившего отчет об оценке, и эксперта-оценщика, производившего судебную экспертизу.

При этом судом апелляционной инстанции учтено, что заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 АПК РФ является лишь одним из доказательств по делу, не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами с учетом положений статьи 71 АПК РФ (в совокупности и взаимосвязи).

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что по существу конкурсным управляющим не доказан факт неравноценного встречного исполнения договора купли-продажи, судебной коллегией отклоняется, учитывая, что определяя признаки неравноценности, суд первой инстанции исходил из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств.

Доводы апелляционной жалобы о том, что стоимость объекта соответствует рыночной цене, основаны исключительно на предположении заинтересованного лица и не подтверждаются материалами дела. Сведения об улучшениях спорного объекта также не имеют правового значения, так как улучшения производились после заключения расторгаемого договора.

Довод апелляционной жалобы о том, что иные объекты недвижимости были проданы Чернянским райпо по схожей стоимости, отклоняется судебной коллегией как невлекущий отмену оспариваемого судебного акта. Материалами дела подтверждается отчуждение недвижимости по цене в 3,41 раза меньше рыночной стоимости, т.е. сделка по продаже спорного объекта недвижимости совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Довод апелляционной жалобы о том, что гражданин Володченко А.Н. осуществил своими силами и средствами ремонт спорного объекта недвижимости в период, предшествующий его передачи по договору купли-продажи, отклоняется судебной коллегией как неподтвержденный документально.

Представленные представителем Володченко А.Н. документы в подтверждение осуществления ремонтных работ: товарный чек №3 от 02.08.2012 г,. выписанный на имя ООО «Регион-Строй» на товар - четыре окна стоимостью 73936 руб.; накладная № 166 от 15.07.2012 г. выписанная на имя ООО «Регион-Строй» на товар: брус, доска, кирпич керам. фунд. М150, пленка пароизоляционная универсальная стоимостью 97450 руб.; договор оказания услуг № 11 согласно которому ООО «Регион-Строй» оказывает Володченко А.Н. комплекс строительно-монтажных услуг; локальный сметный расчет на ремонтные работы, утвержденный 11.07.2012 г. и акт о приемке выполненных работ форма КС-2 от 30.08.2012 г. - свидетельствуют о проведении ремонтных работ в течение 2012 года.

Каких-либо иных доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого определения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем признаются апелляционной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено, следовательно, не имеется и оснований для отмены определения суда.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены определения Арбитражного суда Белгородской области от 04.06.2014 года и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы,  возврату не подлежит.

Руководствуясь ст. 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Белгородской области от 04.06.2014 по делу №А08-6306/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Володченко Александра Николаевича – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий месяца со дня вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья:                                                  А.А. Сурненков

судьи:                                                                                            И.Г. Седунова

                                                                                               В.М. Баркова