Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2014 по делу n А48-1859/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

по договору аренды от 30.06.2011 №10231, которым арендодателем в одностороннем порядке изменен размер арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости помещения.

Отказывая в удовлетворении требования истца о признании недействительным отчета независимого оценщика ЗАО «Центр аудиторских исследований «Финансы и право» от 30.10.2012 № 62/ОЦ об определении рыночной стоимости годовой арендной платы нежилого помещения общей площадью 1577,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 260, арбитражный суд области верно исходил из того, что данный документ соответствует как нормам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так и положениям Федеральных стандартов оценки. При этом доказательств обратного истцом не представлено.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона №135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете оценщика, признается достоверной, если отчет составлен по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом.

Статьей 11 Федерального закона №135-ФЗ установлено, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 6 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В силу пункта 24 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. 

На основании указанных выше норм арбитражный суд области пришел к обоснованному выводу о соответствии отчета независимого оценщика ЗАО «Центр аудиторских исследований «Финансы и право» от 30.10.2012 №62/ОЦ об определении рыночной стоимости годовой арендной платы нежилого помещения общей площадью 1577,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 260, нормам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и положениям Федеральных стандартов оценки.

Выражая несогласие с оспариваемым отчетом и обращаясь с апелляционной жалобой, ОАО «Детский Мир - Орел» ссылается, в числе прочего, на наличие в материалах дела экспертного заключения №189/2014 от 04.02.2014г., составленного экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет, Рубинчиком А.А. (том 8, л.д. 46-57).    

При этом истец указывает на то, что отчет оценщика ЗАО «Центр аудиторских исследований «Финансы и право» от 30.10.2012 № 62/ОЦ, являющийся предметом настоящего спора, составлен оценщиком Косенковым Дмитрием Валерьевичем, состоящим в членстве СРО «Российское общество оценщиков», экспертное заключение которого от 04.02.2014г. №189/2014 подтверждает несоответствие оспариваемого отчета нормам действующего законодательства.      

Указанные доводы истца, равно как и представленное им экспертное заключение №189/2014 от 04.02.2014г., не могут быть приняты судебной коллегией в качестве доказательств недостоверности спорного отчета и его несоответствия нормам действующего законодательства.

Согласно статье 17.1. Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки. 

Согласно пункту 6 Приказа Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 №328 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)» экспертиза отчета об оценке проводится в случаях, установленных законодательством Российской Федерации.

Исходя из смысла статей 17.1. и 24.16.  Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  проведение экспертизы отчета оценщика является обязательным в случае определения кадастровой стоимости.

Поскольку представленный истцом отчет №189/2014 от 04.02.2014г. был составлен оценщиком применительно к случаю, не требующему в соответствии с нормами поименованного выше закона обязательного проведения экспертизы, а также вне соблюдения порядка проведения экспертизы, предусмотренного Федеральным стандартом оценки, судом апелляционной инстанции указанный отчет не может быть расценен как заключение экспертизы, проведение которой требуется для выявления соответствия либо несоответствия отчета об оценке нормам действующего законодательства.

Сопоставление отчета №189/2014 от 04.02.2014г. (том 8, л.д. 46-57), представляющего собой, по сути, мнение иного эксперта относительно законности и обоснованности оспариваемого отчета, и отчета от 30.10.2012 № 62/ОЦ, являющегося предметом настоящего спора, не может служить достаточным доказательством недостоверности последнего, поскольку основано на предположении о достоверности.     

Заключение эксперта отдела строительно-технических экспертиз Федерального бюджетного учреждения Воронежский Региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиций Российской Федерации от 10.01.2014 № 6932/6-3, составленное по результатам назначенной судом в рамках рассмотрения настоящего дела судебной экспертизы, также не опровергает достоверности оспариваемого отчета, на чем настаивает истец.

Суд при этом исходит из того, что в названном выше экспертном заключении эксперт пришел к выводам, аналогичным выводам, содержащимся в оспариваемом отчете относительного стоимости арендуемого помещения, исключая вывод о включении НДС в рыночную стоимость годовой арендной платы, который содержится в заключении от 10.01.2014 № 6932/6-3.

Указанное, само по себе, не опровергает законность и обоснованность отчета от 30.10.2012 № 62/ОЦ и не свидетельствует о его недостоверности.

Ссылка истца на наличие недочетов и неточностей, а также неверное описание исследуемого объекта в оспариваемом отчете, на отсутствие в рассматриваемом отчете об оценке обоснований, расчетов, пояснений по факту применения корректировок и их размера, также правомерно отклонена судом первой инстанции как противоречащая и опровергаемая содержанием самого спорного отчета эксперта.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как было указано ранее, согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Таким образом, суд обязан сопоставить выводы отчета с другими доказательствами по делу, определить соответствие выводов другим доказательствам.

Оценив отчет оценщика ЗАО «Центр аудиторских исследований «Финансы и право» от 30.10.2012 № 62/ОЦ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что он подлежит принятию в качестве доказательства, соответствующего требованиям главы 7 АПК РФ, поскольку составлен на основании норм действующего законодательства и соответствует требованиям, предъявляемым к указанного рода документам.

Сопоставление выводов отчета с другими доказательствами по делу, а также анализ структуры и содержания отчета с точки зрения его соответствия процессуальным критериям, позволяет судебной коллегии заключить, что оспариваемый отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного помещения.  

 Доказательства, представленные истцом в опровержение оспариваемого им отчета, противоречат друг другу, в связи с чем не могут быть приняты и оценены судом в порядке статьи 71 АПК РФ.

При таких обстоятельствах требование истца о признании недействительным отчета независимого оценщика ЗАО «Центр аудиторских исследований «Финансы и право» от 30.10.2012 № 62/ОЦ об определении рыночной стоимости годовой арендной платы нежилого помещения общей площадью 1577,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 260, удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу  части 4  статьи   270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.                                  

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя.

Руководствуясь  статьями  269,  271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 16 апреля 2014г. по делу № А48-1859/2013   оставить   без   изменения,   а   апелляционную  жалобу – без удовлетворения.            

Постановление  вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный  арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья:                                      А.И. Поротиков

  Судьи                                                                                Л.М. Мокроусова

                                                                                             И.Б. Сухова