Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2014 по делу n А48-1859/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

31 июля 2014 года                                                              Дело № А48-1859/2013

город Воронеж                                                                                           

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2014 года

Постановление в полном объеме изготовлено  31 июля 2014 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                        Поротикова А.И.,

судей                                                                                   Мокроусовой Л.М.,

                                                                                             Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черенковой Е.С.,

при участии:

от открытого акционерного общества «Детский Мир - Орел»: Ченокал А.В., представителя по доверенности № 93 от 21.04.2014;

от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла: Кудряшова С.Л., представителя по доверенности       № 7/1614 от 28.03.2014;     

от Закрытого акционерного общества «Центр аудиторских исследований «Финансы и право»:  представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от эксперта Воронежского регионального центра судебных экспертиз: Герасименко В.В., служебное удостоверение ЦФО № 0912 от 28.05.2012.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Детский Мир - Орел» на решение Арбитражного суда Орловской области от 16.04.2014г. по делу № А48-1859/2013 (судья  Короткова Л.В.)  по иску  Открытого акционерного общества «Детский Мир - Орел» (ОГРН 1025700778014, 302043, г. Орел, ул. Комсомольская, 260) к 1) Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, 302028, г. Орел, ул. Пролетарская гора, 1), 2) Закрытому акционерному обществу «Центр аудиторских исследований «Финансы и право» (ОГРН 1025700835038, 302028, г. Орел, ул. Салтыкова-Щедрина, 36, 13) 1) о признании недействительным отчета независимого оценщика ЗАО «Центр аудиторских исследований «Финансы и право» от 30.10.2012 № 62/ОЦ об определении рыночной стоимости годовой арендной платы нежилого помещения общей площадью 1577,6 кв.м, расположенного по адресу: г.Орел, ул. Комсомольская, д. 260, 2)  о  признании недействительной односторонней сделки – уведомления Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла о повышении размера арендной платы от 14.11.2012 № 7/5094 по договору аренды от 30.06.2011 №10231,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Детский Мир - Орел» (далее – ОАО «Детский Мир - Орел») обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, Закрытому акционерному обществу «Центр аудиторских исследований «Финансы и право» (далее – ЗАО «Центр аудиторских исследований «Финансы и право») о признании недействительным (незаконным) уведомления Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла о повышении размера арендной платы от 14.11.2012 № 7/5094 по договору аренды от 30.06.2011 №10231, признании недействительным отчета независимого оценщика ЗАО «Центр аудиторских исследований «Финансы и право» от 30.10.2012 №62/ОЦ об определении рыночной стоимости годовой арендной платы нежилого помещения общей площадью 1577,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 260.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 16.04.2014г. по делу № А48-1859/2013 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с названным решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, ОАО «Детский Мир - Орел» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило суд апелляционной инстанции отменить обжалуемое решение суда, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось (определение Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014г.).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 29.07.2014г. не явился представитель Закрытого акционерного общества «Центр аудиторских исследований «Финансы и право», от которого в материалах дела имеется отзыв на апелляционную жалобу.

В представленном отзыве указанное лицо просит оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие, в порядке статей 123, 156, 266  АПК РФ.     

Представитель ОАО «Детский Мир - Орел», явившийся в судебное заседание, поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просил названное решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца.

Представитель Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании судом апелляционной инстанции был заслушан эксперт Воронежского регионального центра судебных экспертиз: Герасименко В.В.     

Согласно части 2 статьи 64 АПК РФ в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав мнение сторон, а также пояснения вышеназванного эксперта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения суда в силу следующего.

Из материалов дела усматривается, что муниципальному образованию город Орел на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 1577,6 кв. м, расположенное по адресу: Орловская область, г.Орел, ул. Комсомольская, д. 260. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, представленным в материалы дела (л.д. 74, т. 4).

30 июня 2011 года между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (арендодатель) и ОАО «Детский Мир-Орел» (арендатор) был заключен договор аренды №10231, в соответствии с положениями п. 1.1 которого на основании протокола №1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению №210411/0130014/01 от 23.06.2011 (лот №2) арендодатель сдает во временное пользование арендатору объекты права общей площадью 1577,6 кв.м., а именно:

- нежилое помещение №50, назначение: нежилое, общая площадь 767,2кв.м., этаж подвал, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Комсомольская, д.260, лит.А, пом.50 (номера комнат по плану строения: 22 площадью 52,2кв.м., 23 площадью 28,5кв.м., 24 площадью 53,0кв.м., 25а площадью 58,5кв.м., 25в площадью 42,1кв.м., 29 площадью 15,3кв.м., 45 площадью 37,0кв.м., 46 площадью12,9кв.м., 47 площадью 18,9кв.м., 48 площадью 17,8кв.м., 49 площадью 5,0кв.м., 50 площадью 16,9кв.м., 51 площадью 157,1кв.м., 52 площадью 17,8кв.м., 53 площадью 11,9кв.м., 54 площадью 6,2кв.м., 55 площадью 17,1кв.м., 56 площадью 54,2кв.м., 57 площадью 51,5кв.м., 58 площадью 27,9кв.м., 59 площадью 59,5кв.м., 61 площадью 5,9кв.м.) на основании кадастрового паспорта, изготовленного ОГУП «Орловский центр «Недвижимость» по состоянию на 26.01.2011г. инвентарный номер 54:401:001:100816120:0001:20050;

- нежилое помещение №51, назначение: нежилое, общая площадь 810,4кв.м., этаж 1, объекта: Орловская область, г.Орел, ул.Комсомольская. д.260, лит.А, пом.51 (номера комнат по плану строения: 4 площадью 12,0кв.м., 5 площадью 6,0кв.м., 6 площадью 21,8кв.м., 7 площадью 11,0кв.м., 38 площадью 17,8кв.м.. 39 площадью 15,9кв.м., 39а площадью 4,3кв.м., 396 площадью 9,6кв.м., 39в площадью 1,9кв.м., 42 площадью 14,4кв.м., 42а площадью 1,2кв.м.. 426 площадью 1,2кв.м., 43 площадью 13,1кв.м., 44 площадью 35,5кв.м., 45 площадью 3,1кв.м., 46 площадью 16,9кв.м., 47 площадью 14,9кв.м.. 48а площадью 607,7кв.м., 50 площадью 2,1кв.м.). Характеристика помещения дана на основании кадастрового паспорта, изготовленного ОГУП ОЦ «Недвижимость» по состоянию на 09.03.2011 инвентарный номер 54:401:001:100816120:0001:20050. Помещения сдаются для использования по следующему назначению: для размещения предприятия розничной торговли, реализующего непродовольственные товары универсального ассортимента для детей и товары детского питания.

Указанный договор заключен между сторонами на срок 7 лет: с 30.06.2011 по 29.06.2018, и зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой на экземпляре договора.

В соответствии с п. 2.2.6 рассматриваемого договора арендатор обязан своевременного и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом.

Пунктом 3.1 заключенного договора установлена годовая арендная плата за пользование помещением в размере 42862018 руб. без НДС, 5057725 руб. 43 коп. с НДС.

Пунктами 3.3 и 3.4 указанного договора предусмотрено, что в случае изменения условий на соответствующем рынке услуг арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке на основании отчета о рыночной стоимости объекта. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом. Настоящее условие является заблаговременным согласием арендатора с изменением арендной платы в соответствии с п. 3.2-3.4 договора.

Нежилое помещение, являющееся предметом указанного договора аренды, было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 30.06.2011 (л.д. 20-21, т. 1).

Уведомлением от 14.11.2012 № 7/5094 ОАО «Детский Мир-Орел» было извещено об изменении арендной платы. Стоимость годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Комсомольская, д.260, составила 9143770 руб. 00 коп. без НДС, приведен график платежей (л.д. 25 – л.д. 28, т. 1).

Стоимость годовой арендной платы установлена арендодателем на основании отчета независимого оценщика ЗАО «Центр аудиторских исследований «Финансы и право» от 30.10.2012 № 62/ОЦ об определении рыночной стоимости годовой арендной платы нежилого помещения общей площадью 1577,6 кв.м, расположенного по адресу: г.Орел, ул. Комсомольская, д. 260

25.12.2012 ОАО «Детский Мир-Орел» представило УМИЗ администрации г. Орла письмо с просьбой о пересмотре арендной платы за пользование арендуемым помещением (л.д. 31, т. 1).

Поскольку названное письмо было оставлено арендодателем без ответа, арендатор, не согласившись с указанным отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы спорного нежилого помещения и считая недействительным (незаконным) уведомление Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла о повышении размера арендной платы от 14.11.2012 № 7/5094 по договору аренды от 30.06.2011 №10231, обратился в суд с настоящим требованием.

Судебная коллегия, проанализировав представленные материалы дела, не находит оснований для удовлетворения иска, в связи со следующим.

Как следует из существа заявленных требований, истец  в данном случае выражает несогласие с отчетом независимого оценщика ЗАО «Центр аудиторских исследований «Финансы и право» от 30.10.2012 №62/ОЦ об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за спорное нежилое помещение, послужившим основанием для изменения арендной платы за данное помещение.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки является обязательным для объектов оценки, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, в том числе для определения стоимости этих объектов в целях их передачи в аренду.

В силу статьи 6 вышеназванного Федерального закона результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Из положений статьи 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 указанного Закона достоверность рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика, может быть оспорена в суде, арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью, третейском суде по соглашению сторон спора или договора.

Вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).    

Достоверность акта оценки оспаривается истцом в рамках спора по поводу уведомления Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла о повышении размера арендной платы от 14.11.2012 № 7/5094