Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2014 по делу n А14-12678/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ГрК РФ градостроительный план земельного участка может являться одним из видов документации по планировке территории.

Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

В силу части 1 и части 2 статьи 44 Градостроительного кодекса подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.

В составе градостроительного плана земельного участка, в том числе указываются: границы участка; границы зон действия публичных сервитутов; минимальные отступы от границ участка; информация о технических условиях подключения объектов  капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и о разрешенном использовании земельного участка; информация о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на казанном земельном участке (часть 3 статьи 44 Градостроительного кодекса, пункт 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).

По смыслу статей 41 - 46 Градостроительного кодекса градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые установлены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный конкретный участок.

Форма градостроительного плана земельного участка утверждена Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 10.05.2011 № 207.

На основании пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и из разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Предусмотренное подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

По смыслу части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.

Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.

Из материалов дела усматривается, что ЗАО «Альянс-С» обратилось в УГА с заявлением о подготовке и выдаче ему градостроительного плана. Управлением главного архитектора городского округа Администрации городского округа г. Воронеж 12.08.2013 был подготовлен градостроительный план №RU 36302000-0000000000003497, который содержал ограничения:

- по предельному количеству этажей и максимальному проценту застройки;

- по обязательному отступу от границ земельного участка на 6,0 метров.

Из представленных материалов и градостроительного плана усматривается, что принадлежащий ЗАО «Альянс-С» земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Куцыгина, 17, с кадастровым номером 36:34:0402005:141, находится в общественно-деловой функциональной зоне.

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа г. Воронеж, утвержденным решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 №384-II (далее – Правила №384-II), данный земельный участок расположен в территориальной зоне О1 «Многофункциональный общегородской центр».

Указанная зона в соответствии с приведенными Правилами выделена для обеспечения условий использования и строительства недвижимости на территориях размещения центральных функций, где сочетаются административные, общественные и иные учреждения преимущественно федерального, регионального и общегородского значения, коммерческие учреждения, офисы, жилье, а также здания многофункционального назначения.

Кроме того, к застройке в данной зоне предъявляются дополнительные требования и ограничения по условиям охраны объектов культурного наследия. Виды использования памятников истории и культуры, а также параметры и характеристики их изменений  определяются в индивидуальном порядке уполномоченными органами в соответствии с законодательством об объектах культурного наследия.

В соответствии с Картой зон с особыми условиями использования территории, спорный земельный участок расположен в границах исторической территории г.Воронежа, в пределах которой расположены помимо объектов историко-культурного наследия и зон их охраны, иные историко-культурные ценности, созданные в прошлом и представляющие эстетическую, социально-культурную, историческую, архитектурную, градостроительную или иную ценность, приобретенную в процессе исторического развития, имеющую особый режим регулирования градостроительной деятельности. Отсутствие объектов культурного наследия в названной зоне само по себе не свидетельствует о том, что спорный участок не находится в зоне исторической застройки.

При этом Правилами №384-II установлены параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе в части охраны культурного наследия и архитектурно-строительных требований.

Согласно установленным архитектурно-строительным требованиям интенсивность использования территории устанавливается по заданию на проектирование и в соответствии с таблицей 9 регионального норматива градостроительного проектирования № 9-п, утвержденного Приказом Управления архитектуры и градостроительства Воронежской обл. от 17.04.2008 № 9-п (ред. от 13.09.2012).

Следовательно, установленное таблицей 9 регионального норматива градостроительного проектирования соотношение показателей плотности застройки, процента застроенности территории и средней (расчетной) этажности применяется как для жилой застройки, так и для застройки общественно-деловых зон.

В соответствии с указанной таблицей Управлением главного архитектора Администрации городского округа города Воронежа пунктом 2.2.2.  градостроительного плана определено предельное количество этажей т

пять (5) при максимальном проценте застройки 40%;

три (3) этажа при максимальном проценте застройки 50% или предельную высоту зданий, строений, сооружений определить в соответствии с действующими градостроительными и техническими регламентами

Пунктом 2.2.3. градостроительного плана максимальный процент застройки в границах земельного участка ограничен 50% при этажности не более 3-х; 40% при этажности не более 5.

В соответствии с ч.14 ст.21 Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж в границах исторической территории города возможно проведение реконструкции в соответствии с приведенной таблицей и региональным нормативом градостроительного проектирования «Планировка жилых, общественно-деловых и рекреационных зон населенных пунктов Воронежской области», утвержденным Приказом Управления архитектуры и градостроительства Воронежской области от 17.04.2008 № 9-П.

В соответствии с приведенной нормой, п.2.2.2.14 регионального норматива градостроительного проектирования, регламентирующий условия реконструкции в центральных исторически сложившихся районах города, реконструкция кварталов рядовой жилой застройки различных или одного периода строительства, образующих ценную городскую среду, осуществляется выборочно или комплексно с учетом создания градоформирующих комплексов при условии сохранения размеров кварталов, этажности застройки, общего архитектурного контекста.

На основании пункта 2.2.3.3. вышеназванного Приказа интенсивность использования территории характеризуется плотностью застройки и процентом застроенности территории.

Плотность застройки и процент застроенности территорий необходимо принимать в соответствии с градостроительным регламентом (пункт 2.2.2.6 настоящего норматива), учитывая градостроительную ценность территории, состояние окружающей среды, другие особенности градостроительных условий. Рекомендуемые показатели плотности застройки, процент застроенности территории и средней (расчетной) этажности приведены в таблице 9.

С учетом приведенных норм и положений и при установленных по делу фактических обстоятельствах суд области пришел к правомерно выводу о том, что содержание градостроительного плана в части установления ограничений по этажности и проценту застройки не нарушает прав и законных интересов ЗАО «Альянс-С».

В силу п. 2 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Согласно ч. 2 ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в ч. 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.

По смыслу названных норм права градостроительный план земельного участка определяет параметры возможного размещения объекта капитального строительства на конкретном земельном участке без указания параметров объекта, без ситуационного размещения объекта и является документом, служащим основанием для подготовки проектной документации объекта капитального строительства.

На основании п. 3 ч. 3 ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры и параметры, в том числе и минимальные отступы от границ земельных участков, устанавливаются в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений. Такие отступы указываются в составе градостроительного плана земельного участка.

Статья 2 Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж дает понятия линии застройки, как условной линии, устанавливающей границы застройки при размещении зданий, строений, сооружений с отступом от красных линий или от границ земельного участка, а отступ застройки, как расстояние между красной линией или границей земельного участка и стеной здания, строения, сооружения.

При этом Градостроительный Кодекс Российской Федерации не содержит запрета на установление минимальных отступов, равных нулю (нулевых отступов), от границ земельных участков.

Исследуя вопрос о правомерности содержания градостроительного плана в части установления места допустимого размещения зданий, строений, сооружений с отступом на 6,0 м. от всех границ земельного участка, суд первой инстанции пришел к законному выводу о том, что содержание градостроительного плана в указанной части не соответствует ч. 3 ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку градостроительный план земельного участка необходим для получения в дальнейшем разрешения на строительство.

 Суд апелляционной инстанции отклоняет довод ЗАО «Альянс-С» о том, что п. 2.2.3.3. Регионального норматива градостроительного проектирования является специальной нормой и ее требования применимы лишь к жилой застройке поскольку он основан на неверном применении законодательства.

Довод Общества о том, что в рассматриваемых правоотношениях  подлежит применению общая норма  градостроительного регламента, согласно которой интенсивность