Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по делу n А35-400/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

сделки с объектом недвижимого имущества;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В соответствии с п.5 ст.2 и п.3 ст.20 Закона №122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Статья 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона N 122-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов настоящего дела, в качестве основания отказа в государственной регистрации было указано, что государственный кадастр недвижимости не содержит сведений о части земельного участка с кадастровым номером 46:29:102289:63, предоставленной МУП «Курское городское торгово-производственное объединение» в субаренду, на которой размещен подлежащий государственной регистрации объект недвижимости. Границы земельного участка площадью 1130 кв.м., сдаваемого в субаренду не определены, земельный участок не сформирован, в связи с чем, предмет договора субаренды не определен и не может быть передан по акту приема-передачи.

Иных оснований для отказа указано не было.

Как было установлено судом области и подтверждается материалами дела, на государственную регистрацию прав заявителем были представлены: договор №3961-12ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 23.01.2012, договор субаренды земельного участка в городе Курске №39А от 27.04.2012, договор субаренды земельного участка в городе Курске №40А от 01.12.2012.

В рамках запроса Управлением Росреестра по Курской области также получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №ru 46302000-1294 в отношении магазин непродовольственных и продовольственных товаров с пунктом общественного питания, расположенного по адресу: город Курск, ул. Верхняя Луговая, 13В.

Таким образом, заявителем были представлены все документы, предусмотренные ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходимые для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект капитального строительства, а именно правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором осуществлена постройка объекта недвижимости, а также разрешение на ввод построенного объекта недвижимости.

Согласно ч.2 ст.26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с ч.11 ст.25 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действующей на дату заключения договоров субаренды) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при учете части объекта недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если по истечении одного года со дня завершения учета этой части объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения) вещного права, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Договоры субаренды №39А от 27.04.2012 и №40А от 01.12.2012 были заключены между ООО «Агропром» и МУП «Курское городское торгово-производственное объединение» на срок менее одного года.

Таким образом, не подлежала государственной регистрации обязанность по внесению сведений в государственный кадастр недвижимости о субаренде части земельного участка отсутствовала.

Следовательно, основание, указанное в отказе Управления об отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о предоставлении части земельного участка с кадастровым номером 46:29:102289:63, находящегося по адресу: город Курск, ул.Верхняя Луговая, 13, 13Б, в субаренду МУП «Курское городское торгово-производственное объединение», ошибочное, не имеет правового обоснования и не могло служить основанием для отказа в государственной регистрации права.

Действующее законодательство не содержит запрета на предоставление, как в аренду, так и в субаренду, определенной части сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка.

В свою очередь, предоставление в аренду или субаренду части земельного участка не требует выдела арендуемой части земельного участка из состава данного земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 названного Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

По смыслу статьи 554 ГК РФ только лишь  отсутствие  наименования, адреса и функционального назначения недвижимого имущества, подлежащего передаче, считается  не согласованным сторонами, а соответствующих договор не считается заключенным.

Поскольку адрес,  целевое назначение и наименование  объектов недвижимости указаны в договоре, имущество может считаться идентифицированным.

Вопрос о том, позволяют ли  указанные данные определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, содержит оценочную категорию.

 Кроме того,  согласованность условия о предмете проявляется  в том числе  при оценке надлежащего исполнения договора.

Данные выводы нашли свое отражение в судебной практике.

При этом, суд апелляционной инстанции полагает применимым вышеназванные положения относительно индивидуализации недвижимого имущества  и к договору субаренды.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 15 Постановления от 17.11.2011 N73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемое имущество в договоре не индивидуализировано надлежащим образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать такой договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Судебная коллегия в данном случае, учитывает специфику отношений по субаренде, а также факт указания в договоре кадастрового номера земельного участка, его местонахождение с указанием адреса,  принимает во внимание отсутствие у сторон сделки до начала и в процессе ее исполнения разногласий относительно объекта пользования.

На момент подписания спорного договора объект сделки, указанный сторонами в договоре, не вызвал у сторон сомнений относительно предмета и идентификации имущества.

Договоры субаренды №39А от 27.04.2012 и №40А от 01.12.2012 фактически исполнялись сторонами.

Участники сделки не предпринимали действий, свидетельствующих о том, что в отношении объекта аренды сложились какие-либо разногласия. Претензии по неисполнению либо ненадлежащему исполнению договора субаренды сторонами не предъявлялись.

Доказательств наличия споров, связанных с исполнением договора №3961-12ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 23.01.2012, договоров субаренды №39А от 27.04.2012 и №40А от 01.12.2012, в том числе, связанных с уплатой арендной платы, лицами, участвующим в деле, нив суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено.

При наличии указанных выше данных в договорах и в отсутствии сомнений у сторон договоров в отношении  идентичности объекта недвижимости, указанного в последних, и объекта недвижимости, указанного в заявлении о регистрации права собственности, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации права по указанному  им основанию.

Из смысла и содержания указанных норм Закона о государственном земельном кадастре следует, что индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета.

Следовательно, до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.

В ч. 4 ст. 14 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

Из представленного кадастрового паспорта от 10.01.2012 №46/11-1-90281 следует, что недвижимое имущество представляет собой земельный участок земель населенных пунктов с кадастровым номером  46:29:102289:63 (л.д. 46).

Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 13.10.2011.

Данные, указанные в кадастрового паспорте земельного участка совпадают с данными договор аренды и субаренды.

Таким, образом, суд апелляционной инстанции, с учетом имеющихся в материалах дела документов, приходит к выводу о наличии  данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений.

Следовательно, основание, указанное в отказе Управления относительно того, что границы земельного участка площадью 1130 кв.м., сдаваемого в субаренду не определены, в связи с чем, земельный участок не сформирован, а соответственно предмет договора субаренды не определен и не может быть передан по акту приема-передачи, является необоснованной и не может являться основанием отказа в государственной регистрации.

В качестве довода жалобы указывается, что арендатор ООО «Агропром» не был привлечен к участию в деле.

Данный довод жалобы подлежит отклонению, поскольку предметом спора по делу является проверка законности отказа в государственной регистрации права собственности за муниципальным образованием «Город Курск» на нежилое здание площадью 12638,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, 13 «В», выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 11.12.2013 №01/179/2013; и об обязании зарегистрировать право собственности за муниципальным образованием «Город Курск» на нежилое здание площадью 12638,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Курск, ул. Верхняя Луговая, 13 «В».

Права и законные интересы ООО «Агропром» настоящим отказом не нарушаются, поскольку спор о праве отсутствует.

Согласно письму  ООО «Агропром»  от 22.10.2013 №7, общество не вкладывало денежные средства на строительство объекта недвижимости и договор об инвестировании на строительство магазина непродовольственных  и продовольственных товаров с пунктом общественного питания не подписывало.

Споров относительно договора  субаренды или построенного объекта недвижимого имущества не было.

Доказательств обратного не представлено.

Следовательно, основания для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Агропром» отсутствуют.

В качестве довода жалобы указывается, что ссылка на постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 несостоятельна, поскольку оно не является  нормативно-правовым актом.

Данный довод жалобы подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании норм процессуального права, поскольку в  соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 10 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", Высший Арбитражный Суд Российской Федерации изучает и обобщает практику применения судами законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом разъяснение вопросов судебной практики, закрепленное в законодательных актах за высшими судами, имеет силу обязательных к исполнению указаний, что проявляется в правовых последствиях, поскольку нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса является основанием для пересмотра судебных актов в порядке надзора.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.01.2010 N 1-П, вытекающее из статьи 127 Конституции Российской Федерации правомочие Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации давать разъяснения по вопросам судебной практики направлено на поддержание единообразия в толковании и применении норм права арбитражными судами и является одним из элементов конституционного механизма охраны единства

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по делу n А09-5437/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт  »
Читайте также