Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2014 по делу n А35-10745/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В соответствии с п.5 ст.2 и п.3 ст.20 Закона №122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Статья 20 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона N 122-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 17 Закона N122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов настоящего дела, в качестве основания отказа в государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Тропинка» на объект – нежилое помещение I площадью 30,3 кв. м, 1-й этаж в здании литер А по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д. 29 (сообщение об отказе от 14.11.2013 №01/155/2013-291) и перехода права собственности к ООО «Тропинка» на объект – нежилое помещение II площадью 89,1 кв. м, 1-й этаж в здании литер А по адресу: г.Курск, ул. Большевиков, д.29 (сообщение об отказе от 14.11.2013 №01/155/2013-288) было указано, что прекращение действия договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 01.03.2007 №270 в мае месяце 2012 года, заключение нового договора аренды указанного помещения сроком действия с 01.07.2012, и не представление для государственной регистрации документов, подтверждающих существование арендных отношений по поводу указанного объекта в июне 2012 года.

Иных оснований для отказа указано не было.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В силу части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

В соответствии с частью 4 статьи 53 Закона "О защите конкуренции" (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N173-ФЗ, действующей до 01.07.2013) до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в части 1 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

Таким образом, Закон о защите конкуренции, предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливает исключения, в том числе возможность заключения договоров без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 названного Закона.

Заявитель является лицом, в отношении которого законодателем закреплено право предоставления  в аренду объектов недвижимости на безконкурсной основе.

Как подтверждается материалами дела, ООО «Тропинка» в отсутствие возражений арендодателя в период после истечения срока действия договора от 01.03.2007 № 270 (после 02.03.2012) осуществляло фактическое владение и пользование предоставленными по договору аренды помещениями и своевременно уплачивало арендную плату.

Данные платежи принимались арендодателем и не возвращались арендатору.

На момент заключения следующего договора аренды указанного недвижимого имущества – от 15.08.2012 №270 – отношения между сторонами по договору фактически продолжались, имущество, являющееся предметом договора аренды от 01.03.2007 №270 и переданное ООО «Тропинка» по акту приема-передачи от 01.03.2007, из владения Общества не выбывало, Комитетом не заявлялись возражения по этому поводу.

В силу ч.2 ст.621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора.

Следовательно, спорные нежилые помещения были переданы в удовлетворительном состоянии Обществу  по акту приема-передачи и из владения Общества не выбывали.

Обратного в материалы дела не представлено, судом области не установлено.

О наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды на момент заключения аналогичного договора заинтересованным лицом не заявлено.

Земельный участок из владения Общества не выбывал.

В связи с чем, действующее законодательство, регламентирующее порядок предоставления земельного участка нарушено не было.

Продление договора аренды с прежним арендатором не нарушило конкуренцию, так как в данном случае при наличии нескольких претендентов участок подлежал предоставлению прежнему арендатору.

При таких обстоятельствах, не усматривается нарушения конкуренции и незаконного ограничения круга претендентов на заключение договора аренды спорного земельного участка.

На момент обращения с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на имущество, являющееся предметом аренды по договору от 15.08.2012 №270, указанный договор аренды был зарегистрирован и действовал.

В соответствии со статьями 13, 17 Закона №122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок.

Пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 №184, предусмотрено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Пунктом 38 названных Методических рекомендаций органам,  осуществляющим государственную регистрацию прав, рекомендуется при проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа, в том числе, проверить соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 18, пункт 1 статьи 20 Закона); обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (статья 9, пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 20 Закона); наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона), например, у продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).

Согласно пункту 40 Методических рекомендаций при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять право- и дееспособность сторон, наличие полномочий у представителей (если сделка совершена представителями), наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора, соблюдение формы договора, принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся  недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества, соблюдение прав и законных интересов третьих лиц.

Таким образом, проводя правовую экспертизу представленного в качестве правоустанавливающего документа договора аренды, регистрирующий орган проверяет соответствие этого договора требованиям законодательства, устанавливающим форму и содержание указанных сделок, а также наличие соответствующих полномочий у подписавших его лиц.

При этом, в соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9 Закона №122- ФЗ к компетенции регистрирующего органа относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Контроль за соблюдением порядка предоставления земельного участка, предшествовавшего подписанию договора аренды, не входит в  предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках правовой экспертизы.

Регистрирующему органу в процессе осуществления действий по государственной регистрации прав не предоставлено право подменять другие органы, в том числе судебные, в случае если решение определенных вопросов действующим законодательством напрямую отнесено к их компетенции.

Из материалов дела видно, что Комитет является органом, уполномоченным распоряжаться спорным земельным участком.

Договор аренды данного земельного участка, заключенный с Обществом, подписан надлежащими лицами, в установленном законом порядке не оспорен, а основания считать его незаключенным либо ничтожной сделкой отсутствуют.

Противоречий между заявляемыми к регистрации правами по указанной сделке и уже зарегистрированными правами на соответствующий объект недвижимого имущества регистрирующим органом, а также судом не установлено.

Решая вопрос о соблюдении процедуры предоставления объекта недвижимого имущества, регистрирующий орган, по сути, вмешивается в компетенцию других органов власти, выходя за пределы собственной компетенции.

Управление не уполномочено действующим законодательством на решение  вопросов по оценке правовых  оснований по распоряжению органом местного самоуправления объектами муниципальной собственности, в компетенции которого находятся эти полномочия.

Решение Комитета от 12.09.2013 №12 «Об условиях приватизации арендуемого имущества» принято компетентным органом, в установленном законом порядке не оспорено и является действующим.

Договор купли-продажи муниципального имущества от 16.09.2013 №12-2013/09/В по форме и содержанию составлен в соответствии с требованиями закона, содержит все существенные условия для договоров данного вида, подписан уполномоченными лицами, текст договора не имеет подчисток, приписок, исправлений, других повреждений.

Право муниципальной собственности на спорные помещения зарегистрировано в ЕГРП, продавец в силу статьи 125 ГК РФ вправе отчуждать имущество от имени муниципального образования.

Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение I площадью 30,3 кв.м, состоящее из комнат №№9,9а,10 на 1 этаже в здании литер А, расположенном по адресу: г.Курск, ул.Большевиков, д.29, оформленное сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2013 №01/155/2013-291, и решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение II площадью 89,1 кв.м, состоящее из комнат №№11,12,12а,13,14,15 1 этаже в здании литер А, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Большевиков, д.29, оформленное сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2013 №01/155/2013-288 – являются незаконными.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Управлением на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской