Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 по делу n А48-1348/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

17 июня 2014 года                                                               Дело  № А48-1348/2013

г. Воронеж                                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2014 года    

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июня 2014 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                        Поротикова А.И.,

судей                                                                                   Маховой Е.В.,

                                                                                             Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черенковой Е.С.,

при участии:

от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла: Кудряшова С.Л., представителя по доверенности      № 7/1614 от 28.03.2014;

от индивидуального предпринимателя Карышева Игоря Николаевича: Карышева И.Н., паспорт РФ; Чернявского И.В., представителя по доверенности б/н от 29.04.2013;

от общества с ограниченной ответственностью «Деловой мир»: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от индивидуального предпринимателя Кузина Ивана Валерьевича: Кузина И.В., паспорт РФ;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 26.03.2014г. по делу №А48-1348/2013 (судья Зенова С.В.) по иску Индивидуального предпринимателя Карышева Игоря Николаевича (ОГРНИП 304575316000042) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921), Обществу с ограниченной ответственностью «Деловой мир» (ОГРН 1025700781347), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Индивидуального предпринимателя Кузина Ивана Валерьевича (ОГРНИП 310574206400012), об урегулировании разногласий, возникших по договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 1429,3 кв.м, в том числе 1 этаж – 740,5 кв.м, подвал – 688,8 кв.м, лит. А, расположенного по адресу Орловская область, г. Орел, ул. Комсомольская, д. 270, пом. 29,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Карышев Игорь Николаевич (далее – истец, ИП Карышев И.Н.) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее –  управление, УМИЗ Администрации г. Орла) об урегулировании разногласий, возникших по договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 1429,3 кв.м, в том числе 1 этаж – 740,5 кв.м, подвал – 688,8 кв.м, лит. А, расположенного по адресу Орловская область, г. Орел, ул. Комсомольская, д. 270, пом. 29, просит изложить пункт 2.1. договора и приложение № 1 к договору в предлагаемой истцом редакции.

В заявлении об уточнении исковых требований от 28.06.2013г., истец уточнил исковые требования, изложив их в новой редакции, дополнив требованием о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 1429,3 кв.м., в то числе 1 этаж – 740,5 кв.м., подвал – 688,8 кв.м., лит. А, расположенное по адресу Орловская область, г. Орел, ул. Комсомольская, д. 270, пом. 29, определенной отчетом об оценке от 16.01.2013 года № 36 Общества с ограниченной ответственностью «Деловой мир». Истец просит обязать УМИЗ Администрации г. Орла заключить с истцом договор купли-продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий, изложив пункт 2.1. договора и приложение № 1 к нему в предлагаемой истцом редакции.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости нежилого помещения общей площадью 1429,3 кв.м, в том числе 1 этаж – 740,5 кв.м, подвал – 688,8 кв.м, лит. А, расположенного по адресу Орловская область, г. Орел, ул. Комсомольская, д. 270, пом. 29, по состоянию на 11 декабря 2012 года, суд назначил экспертизу.

Решением суда Орловской области от 26.03.2014 г. удовлетворено требование об урегулировании разногласий, возникших по договору купли-продажи, в иске о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной отчетом об оценке от 16.01.2013г.        № 36, отказано.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Орловской области от 26.03.2014г. по делу № А48-1348/2013 в части удовлетворения исковых требований и отказать ИП Карышеву И.Н. в удовлетворении этих требований.

         В  судебное заседание суда апелляционной инстанции 10.06.2014г. не явился представитель общества с ограниченной ответственностью «Деловой мир».

Учитывая наличие у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения названного лица о времени и месте судебного разбирательства (статьи 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие в порядке статей 156, 266 АПК РФ.   

Представитель УМИЗ г. Орла, явившийся в судебное заседание, поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решении незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, просил отменить его  части удовлетворения исковых требований и отказать ИП Карышеву И.Н. в удовлетворении этих требований.

ИП Карышев И.Н. и его представитель, возражали в отношении доводов апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просили указанное решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Кузин И.В.  так же возражал в отношении доводов апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения суда. Суд при этом исходит из следующего.

Обжалуя принятый по делу судебный акт в порядке апелляционного производства, управление сослалось на то, что суд первой инстанции неправомерно в обжалуемом решении установил цену выкупаемого имущества, отличную от цены, определенной в постановлении Администрации города Орла № 410 «О приватизации нежилого помещения по адресу: город Орел, ул.Комсомольская, д.270, пом.29», не отмененном и не признанным недействительным в установленном порядке. Кроме того, суд первой инстанции без достаточных оснований отклонил отчет № 36, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство «Деловой мир», и отказал в проведении повторной экспертизы по делу.  Одновременно управление ходатайствовало о проведении повторной экспертизы на стадии апелляционного производства.

По договору аренды нежилого помещения № 10149 от 01.05.2004г. истцу сдано во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Орел, ул.Комсомольская, д.270 общей полезной площадью 1429,3 кв.м., литер «А», из них по первому этажу – 740,5 кв.м., по подвалу 688,8 кв.м. (том 1 лист дела 11-17). 19.10.2004года к договору № 10149 от 01.05.2004г. заключалось дополнительное соглашение № 1.

11.12.2012г. истцом подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества (том 4 лист дела 45).

07.02.2013г. ответчиком (УМИЗ Администрации г.Орла) принято постановление № 410 «О приватизации нежилого помещения по адресу: город Орел, ул.Комсомольская, д.270, пом.29», определившее цену объекта равной 51 534 000 рублей без учета НДС в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки на основании отчета № 36, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство «Деловой мир», по состоянию на 16.01.2013 г.

Во исполнение постановления администрации города Орла от 07 февраля 2013 года № 410 истцу направлен подписанный ответчиком проект договора   купли-продажи   недвижимого   имущества   (том  1   лист  дела   29-32).

Цена   объекта   определена   в   пункте   2.1.   проекта   договора   купли-продажи недвижимого имущества и составляет 51 534 000 рублей без учета НДС.

Письмом от 28.02.2013г. (том 1 лист дела 33) истец направил ответчику протокол разногласий (том 1 лист дела 34), в котором не согласился с редакцией пункта 2.1. договора, предложив цену объекта указать равной 18 068 810 рублей без учета НДС.

УМИЗ Администрации г.Орла в письме от 11.03.2013 года № 7/713 (том 1 лист дела 66) на письмо истца от 28.02.2013 года сообщило, что протокол разногласий к договору отклоняется, так как для проведения экспертизы отчета по оценке Некоммерческим партнерством «Сообщество специалистов – оценщиков «СМАО» необходимо предоставить в адрес УМИЗ Администрации г.Орла отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения, изготовленного ИП Кузиным И.В.

В ходе судебного разбирательства УМИЗ Администрации г.Орла направило истцу с письмом от 14.03.2014г. постановление администрации города Орла № 884 от 12.03.2014г. «О внесении изменений в постановление администрации города Орла от 07 февраля 2013 года № 410 «О приватизации нежилого помещения по адресу: город Орёл, ул.Комсомольская, д.270, пом.29», в соответствии с которым пункт 1.1. постановления от 07 февраля 2014 года № 410 изложен в следующей редакции: «1.1. Цена объекта недвижимого имущества устанавливается в размере 49 544 285 (Сорок девять миллионов пятьсот сорок четыре тысячи двести восемьдесят пять) рублей 35 копеек без учета НДС, в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки».

В материалах дела имеется отчет № 3/1-О/2014 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (составлен Обществом с ограниченной ответственностью «Оценка+»), в котором рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС составила 49 544 285 руб.35 коп. на 11.12.2012г. (том 5 лист дела 15-49).

В соответствии с заключением экспертизы от 04.02.2014г. (том 4 лист дела 68-140), составленного 22.01.2014 года в результате проведения назначенной арбитражным судом экспертизы, наиболее вероятная рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 11 декабря 2012 года составляет 32 928 900 рублей с учета НДС.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона № 159-ФЗ, согласно пункту 2 которой в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», полномоченные органы направляют арендаторам        - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности, величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического