Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 по делу n А64-6739/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

отношения, поскольку  срок  действия  договоров  аренды  №39, 40, 42, 43, 44, 45 от 21.11.2012 истек 31.05.2013, и Администрация   28.08.2013 направила  арендатору  возражения   против  заключения  договора  на новый  срок.

Арбитражным судом установлено, что заявитель еще  в 2012 году обращался к Администрации г. Котовская с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, что подтверждается определением Арбитражного суда Тамбовской области от 23.10.2012 по делу №А64-4730/2012, которым утверждено мировое соглашение между ООО «ЖЭУ №1» и Администрацией города Котовска. По данному мировому соглашению ООО «ЖЭУ №1» отказывается от требование о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества, а Администрация г. Котовска обязуется совершить действия по заключению с обществом на новый срок договоров аренды спорных помещений.

Договоры аренды №№ 39, 40, 42, 43, 44, 45 от 21.11.2012 на срок действия с 01.07.2012 по 31.05.2013  заключены сторонами именно во исполнение  вышеназванного мирового соглашения.

Таким образом, материалами дела подтверждается  намерение Общества выкупить арендованное имущество, которое  фактически из его пользования  не выбывало. Условия договоров сторонами исполнялись (арендную плату Администрация получала без каких-либо возражений) и арендатор не имел задолженности по арендной плате.

На день вступления в силу Закона № 159-ФЗ арендуемое имущество находилось во временном владении и пользовании ООО «ЖЭУ №1» непрерывно в течение более двух лет.

Ссылки Администрации на запрет заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов или аукциона, установленный Законом №144-ФЗ от 02.07.2013, приводился  в суде  первой  инстанции и получил надлежащую правовую оценку. Суд правильно исходил из того, что в данном случае предметом спора является соответствие либо несоответствие общества установленным Законом № 159-ФЗ условиям, а не установление факта нарушения положений Закона о защите конкуренции о предоставлении муниципальной помощи без соблюдения публичных процедур и, как следствие, установление ничтожности договоров аренды.

Апелляционная  коллегия  учитывает, что на основании постановления Администрации от 26.08.2013 №2135 спорное имущество муниципальной казны было передано и закреплено на праве оперативного управления за МБУ «Городское хозяйство» (л.д.155 т.1).

Вместе  с тем, в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Поскольку в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса право оперативного управления относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками, право оперативного управления на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Между тем Администрацией не представлены доказательства государственной регистрации права оперативного управления спорным имуществом за МБУ «Городское хозяйство.

В соответствии с п.5 информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 г. №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом РФ или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставной капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Таким образом, арендатор, который получил отказ в реализации права на выкуп в связи с тем, что публичный собственник пытался воспрепятствовать реализации права на выкуп путем передачи имущества, находящегося в аренде, третьему лицу, вправе требовать признания данного отказа незаконным.

Учитывая, что Администрации было известно о намерении ООО «ЖЭУ №1» реализовать возникшее преимущественное право выкупа арендуемого помещения, а также принимая во внимание, что постановление от 26.08.2013 №22135 о передаче спорного помещения в оперативное управление МБУ «Городское хозяйство» издано в период действия арендных отношений, судом области сделан правильный  вывод о том, что своими действиями орган местного самоуправления старался воспрепятствовать Обществу в реализации его права, предусмотренного статьей 3 Закона №159-ФЗ, что является злоупотреблением правом.

При таких обстоятельствах спора действия органа местного самоуправления, связанные с отказом ООО «ЖЭУ №1» в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества, являются незаконными.

Вместе с тем, апелляционная коллегия  находит обоснованным довод Администрации  о невозможности выделения  в натуре  нежилого помещения общей площадью 424 кв.м. в доме №16 по ул.Красногвардейской г. Котовска (где размещается ЖЭУ) и нежилого помещения площадью 32,96 кв.м. в доме №16 по ул.Красногвардейской г. Котовска (гараж).

В силу ч.1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ  здания, сооружения, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

В  силу  ст.4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» права  на  недвижимое  имущество подлежат обязательной государственной  регистрации.

В  соответствии с ч.1 ст.5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер).

Согласно правовой  позиции ВАС РФ, изложенной в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 года №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу Федерального закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

При рассмотрении настоящего дела судом первой и апелляционной инстанций установлено, что ООО «ЖЭУ №1» по договорам от 21.11.2012 №39 и №45 арендует нежилые помещения площадью 424 кв.м. (здание ЖЭУ) в доме №16 по ул.Красногвардейской г.Котовска и площадью 32,96 кв.м. (гараж) по тому  же  адресу.

Арендодателем по названным договорам является город Котовск Тамбовской области, которому принадлежит на праве собственности 40/100 долей, что подтверждается  свидетельствами о государственной  регистрации права 68-АБ 566063 от 26.12.2012 и  68 АБ 752827 от 29.01.2014..

Участниками общей  долевой  собственности  также  являются   Саградян А.К. – 9/100 долей, Коновалов С.Н., 17/100 долей, Перегудова  О.В. – 8/100 долей, Корчагин П.В. – 5/100 долей, Осмолский С.В. – 21/100 долей.

Отсутствие индивидуально-определённых признаков спорных арендуемых помещений не освобождает участников рассматриваемых публичных отношений от доказывания  наличия  (отсутствия) возможности формирования частей зданий как обособленных объектов.

Из дополнительно представленных Администрацией в суд апелляционной  инстанции документов в обоснование  своей правовой  позиции (копий технического паспорта  нежилого здания, свидетельств  о государственной  регистрации,  выписки из ЕГРЮЛ) следует, что общая  площадь помещений составляет 1068,1 кв.м. 

Таким образом,  40/100 долей в праве общей  долевой  собственности, принадлежащих городу  Котовску, соответствует  427, 24 кв.м.

ООО «ЖЭУ №1» просит о передаче ему в собственность помещения   под производственную деятельность общей  площадью 424, 0 кв.м. и гаража общей  площадью 32,96 кв.м. по адресу: ул.Красногвардейская, 16, что в сумме  составляет 456,96 кв.м. (л.д. 2, т.2)

Таким образом, испрашивая площадь помещений  по указанному  адресу превышает площадь помещений, право собственности на которые принадлежит городу Котовску Тамбовской  области и в отношении которых муниципальное  образование  имеет право распоряжения. В  связи с этим апелляционная  коллегия  приходит к выводу, что выделение ООО «ЖЭУ №1» спорных помещений является  невозможным, поскольку приведёт к нарушению прав других сособственников.

Из пояснений сторон, данных в ходе рассмотрения апелляционной жалобы, следует, что испрашиваемый гараж расположен на первом этаже указанного здания и согласно экспликации к поэтажному плану является помещением №23, занимающим 42,1 кв.м.

Однако как следует из заявления о реализации преимущественного права (т.2 л.д.64) Общество фактически пользовалось гаражом площадью 32,96 кв.м. Доказательств реконструкции данного помещения суду не представлено. Оценка данных доказательств позволяет прийти к выводу о невозможности формирования нежилого помещения (гаража) площадью 32,96 кв.м. как обособленного объекта.

Кроме того по смыслу пункта 8 информационного письма от 05.11.2009 №134 возможность формирования обособленного объекта является  условием, учитываемым при реализации права, не только в отношении испрашиваемой части помещения, но и в отношений остальных частей, из которых оно состоит.

Как следует из поэтажного плана 2 этажа здания по адресу: г.Котовск, ул.Красногвардейская, д.16, вход в помещения №№2-12, составляющие 5/100 и 21/100 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащие   Корчагину В.П. и Осмоловскому С.В., осуществляется через помещение №1 (лестница).

Из материалов дела следует и признаётся сторонами, помещение №1 входит в состав 40/100 долей, принадлежащих муниципальному  образованию.

Таким образом, выделение ООО «ЖЭУ №1» спорных помещений, включающих помещение  №1, является  невозможным, поскольку приведёт к нарушению прав других сособственников.

Выводы  суда области в части отсутствия  доказательств  невозможности формирования обособленных объектов  по адресу: ул.Красногвардейская, 16 не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем, решение  в данной  части подлежит отмене.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ч.2 ст.269, ст.270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 24.01.2014 по делу №А64-6739/2013 отменить в части.

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационный участок №1» в удовлетворении требований о признании незаконным отказа Администрации города Котовска №01.01-25/3553 от 02.10.2013г. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО «ЖЭУ №1» недвижимого имущества:

-нежилого помещения площадью 424кв.м. (здание ЖЭУ) в доме №16 по ул. Красногвардейской г. Котовска;

-нежилого помещения площадью 32,96кв.м. (гараж) в доме №16 по ул. Красногвардейской г. Котовска.

В  остальной  части решение Арбитражного суда Тамбовской области от 24.01.2014 по делу №А64-6739/2013 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья      

П.В. Донцов

Судьи

Н.Д. Миронцева

Е.А. Семенюта