Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 по делу n А64-6739/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

11 июня 2014 года                                                        Дело №  А64-6739/2013

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена     04.06.2014.

 Постановление в полном объеме изготовлено      11.06.2014.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи

судей

Донцова П.В.,

Семенюта  Е.А.,

Миронцевой  Н.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Малыгиной  Е.Г.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационный участок №1»: 

от Администрации г.Котовска:

Прохоровский Д.Н. по доверенности б/н от 25.11.2013;

Степанова Л.В. по доверенности № 4 от 9.01.2014;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г.Котовска на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 24.01.2014 по делу №А64-6739/2013 (судья Парфенова  Л.И.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационный участок №1», г. Котовск, к Муниципальному округу – город Котовск в лице Администрации г.Котовска о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и обязании Администрации провести оценку рыночной стоимости имущества, принять решение об условиях приватизации имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи,  

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационный участок №1» (далее – ООО ЖЭУ №1», Общество) обратилось в Арбитражный  суд  Тамбовской  области с заявлением к Муниципальному округу – город Котовск в лице Администрации г.Котовска о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по договорам аренды от 02.10.2013 №01.01-25/3553, а именно:

- нежилого помещения общей площадью 424 кв.м. в доме №16 по ул.Красногвардейской г. Котовска (где размещается ЖЭУ);

- нежилого помещения площадью 288,5 кв.м. в доме №11а по ул.Октябрьской г. Котовска (материальный склад);

- нежилого помещения площадью 9,2 кв.м. в доме №11а по ул.Октябрьской г. Котовска (уборная);

- нежилого помещения площадью 105,9кв.м. в доме №11а по ул.Октябрьской г. Котовска (мастерская);

- нежилого помещения площадью 32,96 кв.м. в доме №16 по ул.Красногвардейской г. Котовска (гараж);

- нежилого помещения площадью 102,2кв.м. в доме №11а по ул.Октябрьской г. Котовска (механическая мастерская).

Просило также обязать Администрацию совершить действия, установленные  ст.4 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», связанные с проведением оценки рыночной стоимости имущества, принятии решения об условиях приватизации имущества и направлении заявителю проекта договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 24.01.2014 заявленные требования  удовлетворены.

Не согласившись с решением, Администрация обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, указывая  следующее:

- ссылка суда  на  статью 621 Гражданского кодекса РФ и пункт 5.1 договоров   аренды в подтверждение  возобновления  арендных отношений  сторон  является  несостоятельной;

- отменив  постановление от 31.07.2013 №1896 и направив письмо от 29.08.2013 №01.01-25/3140, а также подготовив постановление  от 26.08.2013 №2135, Администрация заявила свои возражения против арендных отношений с ООО «ЖЭУ №1» и выразила нуждаемость в нежилых помещениях;

- действующим законодательством не предусмотрено возложение на арендодателя обязанности по заключению договора аренды при отсутствии  у него намерения сдавать данное  имущество в аренду;

- спорное имущество передано в оперативное управление МБУ «Городское  хозяйство»;

- для регистрации права оперативного управления необходимо произвести техническую инвентаризацию объектов недвижимости, поставить их и земельные участки под ними на  кадастровый  учет, зарегистрировать право муниципальной  собственности, что требует материальных затрат;

- в действиях Администрации отсутствуют признаки воспрепятствования реализации ООО «ЖЭУ №1» права на приобретение  спорного имущества;

- возможность выделить в натуре  40/100 долей  муниципальной  собственности  как отдельное  нежилое  помещение  отсутствует.

В заседании апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал требования  апелляционной  жалобы, просил их удовлетворить по вышеприведённым основаниям.

Представитель Общества против удовлетворения требований  апелляционной  жалобы  возражал, считая  обжалуемое судебное  решение  законным и обоснованным.

Судебное  заседание  откладывалось с 09.04.2014 до 30.04.2014, с 30.04.2014 до 28.05.2014.

В судебном заседании объявлялся  перерыв с 28.04.2014 до 04.06.2014.

Изучив материалы дела с учётом доводов апелляционной жалобы и отзыва на  неё, заслушав  и обсудив пояснения  представителей участвующих в деле  лиц, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:

Между заявителем и Администрацией г. Котовска в период с 01.12.2007 по 31.05.2013 были заключены договоры аренды недвижимого имущества, а именно:

- нежилое помещение общей площадью 424 кв.м. в доме №16 по ул.Красногвардейской г. Котовска (где размещается ЖЭУ);

- нежилое помещение площадью 288,5 кв.м. в доме №11а по ул.Октябрьской г. Котовска (материальный склад);

- нежилое помещение площадью 9,2 кв.м. в доме №11а по ул.Октябрьской г. Котовска (уборная);

- нежилое помещение площадью 105,9 кв.м. в доме №11а по ул.Октябрьской г. Котовска (мастерская);

- нежилое помещение площадью 32,96 кв.м. в доме №16 по ул.Красногвардейской г. Котовска (гараж);

- нежилое помещение площадью 102,2 кв.м. в доме №11а по ул.Октябрьской г. Котовска (механическая мастерская).

В материалы дела представлены договоры аренды:

- №90, №92, №93, №95, №96, №97 от 13.09.2010 со сроком аренды с 01.09.2010 по 31.07.2011.

- №56, №57, №58, 59, №61, №62 от 23.08.2011 со сроком аренды с 01.08.2011 по 30.06.2012.

-№39, №40, №42, №43, №44, №45 от 21.11.2012 со сроком аренды с 01.07.2012 по 31.05.2013.

Все договоры заключались на срок менее года и не требовали государственного регистрации.

После окончания срока действия договоров Общество продолжало пользоваться данными нежилыми помещениями и уплачивать арендную плату.

04.07.2013 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о заключении договоров аренды на спорные нежилые помещения на срок с 01.06.2013 на 11 месяцев (лист дела 60 т.2).

В соответствии с постановлением от 31.07.2013 №1896 «О заключении договора аренды нежилого помещения с обществом с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационный участок №1» (л.д. 139 т.1) в адрес заявителя Администрацией были направлены для подписания договора аренды вышеуказанных нежилых помещений №45, №46, №47, №48, №49, №50 от 31.07.2013 со сроком аренды с 01.08.2013 по 30.06.2014.

Договоры от 31.07.2013, как указывает заявитель, были подписаны с протоколом разногласий и возвращены Администрации. Администрацией представлены в суд на обозрение подлинные договоры от 31.07.2013, где отсутствует подпись заявителя и указание «С протоколом разногласий».

Затем Администрация своим постановлением №2133 от 26.08.2013 отменило свое постановление №1896 от 31.07.2013 о заключении договоров аренды нежилого помещения с ООО «ЖЭУ №1».

05.09.2013 общество отказалось освободить занимаемые помещения и заявило о своем преимущественном праве на выкуп недвижимого имущества и просило рассмотреть заявление о выкупе (л.д.62-64 т.1).

Администрация письмом №01.01.-25/3553 от 02.10.2013 отказала заявителю в реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества по основаниям:

- срок договоров аренды истек 31.05.2013 и они не могут считаться продленными на неопределенный срок, а согласно ст.3 Закона №159-ФЗ преимущественное право на приобретение субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении или временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества.

- спорные муниципальные помещения предназначены и необходимы городскому округу для решения вопросов местного значения. При отчуждении спорных муниципальных нежилых помещений исполнение возложенных на городской округ законодательством РФ полномочий будет невозможно.

- Администрация города не имеет намерения продавать данные нежилые помещения.

Этим же письмом предложено заявителю освободить нежилые помещения, подписать акты приема-передачи и передать ключи от помещений в Администрацию города (л.д. 136-137 т.1).

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Арбитражный суд области удовлетворил заявленные требования, поскольку пришёл к выводу, что условия реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорного имущества, поименованные в п.п.1-4 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159 – ФЗ,  ООО «ЖЭУ №1» соблюдены.

Арбитражный  суд указал на  то, что Администрации было известно о намерении Общества реализовать возникшее преимущественное право выкупа арендуемого помещения ещё  в 2012 году, а постановление от 26.08.2013 №2135 о передаче спорного помещения в оперативное управление МБУ «Городское хозяйство» издано в период действия арендных отношений.

Арбитражный  с уд области пришёл к выводу, что своими действиями орган местного самоуправления старался воспрепятствовать Обществу в реализации его права, предусмотренного статьей 3 Закона №159-ФЗ, что является злоупотреблением правом.

Доводы Администрации о невозможности формирования самостоятельного объекта приватизации по адресу: ул.Красногвардейская, 16, суд области отклонил как необоснованные.

Рассмотрев повторно дело по имеющимся и дополнительно представленным материалам дела, апелляционная коллегия приходит к следующему:

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому  акту, так и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Судами первой и апелляционной  инстанций объективно установлено, что ООО «ЖЭУ №1» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со ст.3 ФЗ от 22.07.2008 №159 – ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159 – ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) установлена совокупность следующих условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества:

1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в  течение двух и   более лет до дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 №159 – ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Администрацией признаётся, что условия реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорного имущества, поименованные в п.2,3,4 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159 – ФЗ,  ООО «ЖЭУ №1» соблюдены.

Вместе с тем, Администрация настаивает на том, что на момент обращения ООО «ЖЭУ №1» с соответствующим заявлением между сторонами отсутствовали арендные