Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 по делу n А36-5150/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

23 апреля 2014 года                                                              Дело  № А36-5150/2013

г.Воронеж                                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2014 года    

Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2014 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                        Поротикова А.И.,

судей                                                                                   Ушаковой И.В.,

                                                                                             Яковлева А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черенковой Е.С.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Самос»: Михайловой Т.Б. представителя по доверенности б/н от 11.12.2013;  

от Муниципального образования городской округ город Елец в лице администрации города Ельца Липецкой области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Самос» на решение Арбитражного суда Липецкой области от 10.02.2014г. по делу № А36-5150/2013 (судья  Захарова Е.И.)  по исковому заявлению Муниципального образования городской округ город Елец в лице администрации города Ельца Липецкой области к обществу с ограниченной ответственностью «Самос» о расторжении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества в рассрочку с залогом от 27.09.2012 года и возвращении администрации города Ельца нежилого помещения (ресторана) площадью 406,8 кв.м., расположенного в цокольном этаже четырехэтажного кирпичного дома по адресу: Липецкая область, г.Елец, ул.Свердлова, д.12-а,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование городской округ город Елец в лице администрации города Ельца (далее – Администрация г.Ельца, истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Самос» (далее – ООО «Самос», ответчик, Общество) о расторжении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества в рассрочку с залогом от 27.09.2012 года и возвращении администрации города Ельца нежилого помещения (ресторана) площадью 406,8 кв.м., расположенного в цокольном этаже четырехэтажного кирпичного дома по адресу: Липецкая область, г.Елец, ул.Свердлова, д.12-а.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 10.02.2014г. по делу № А36-5150/2013 требования истца удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО «Самос» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Липецкой области от 10.02.2014г. по делу № А36-5150/2013 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.  

         В судебное заседание апелляционного суда 22.04.2014г. не явился представитель истца.

         Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие, в порядке статей 123, 156, 266  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ).          

         Представитель  ООО «Самос», явившийся в судебное заседание, доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая обжалуемое решение суда незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просил указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав пояснения представителя ответчика, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения суда. Суд при этом исходит из следующего.   

Как усматривается из материалов дела, 27.09.2012 г. между Администрацией г.Ельца (продавец) и ООО «Самос» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателя муниципальное имущество – нежилое помещение (ресторан) площадью 406,8 кв.м., расположенное в цокольном этаже четырехэтажного кирпичного дома на земельном участке площадью 669 кв.м. по адресу: город Елец, Липецкой области, ул.Свердлова, л.12-а (далее – имущество), находящееся в собственности истца, а покупатель принимает имущество и обязуется уплатить за него цену в порядке и в сроки, предусмотренные договором (п.п.1.1 договора).

В пункте 2.1 вышеуказанного договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора составляет 9 248 203 руб.

Согласно пунктам 2.2, 2.3, 2.5, 2.6,2.7 договора оплата осуществляется покупателем путем перечисления денежных средств в размере, указанном в разделе 2 договора, на счет местного бюджета.

Датой оплаты считается дата зачисления средств на счет местного бюджета.

Оплата производится в следующем  порядке: ООО «Самос»  оплачивает  3 000 000 руб.

На сумму денежных средств за выкуп помещения 6 248 203, 00 руб. (шесть миллионов двести сорок восемь тысяч двести три рубля) предоставляется рассрочка на 7 (семь) лет с оплатой ежемесячно 74 383 руб. (семьдесят четыре тысячи триста восемьдесят три рубля 00 коп.) в соответствии с установленным графиком платежей, последний платеж в размере 74 414 руб. должен быть внесен 20.09.2019 г.

Оплата приобретенного в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно.

В течение 5 (пяти) календарных дней после оплаты покупатель обязан представлять продавцу документы, подтверждающие оплату.

Из материалов дела усматривается, что 18 июня 2013 года истец направил в адрес ответчика претензию, в которой указал на то, что обязательство по оплате денежных средств последним не выполняется, по состоянию на 20.06.2013 г. имеется задолженность в размере 398 404 руб.83 коп., а также имеет место неуплата коммунальных платежей по состоянию на 01.05.2013 г. в размере 129 806 руб.48 коп., при этом обратил внимание на то, что в случае неуплаты задолженности, Администрация города Ельца будет вынуждена обратиться в суд за расторжением указанного договора.  

Претензия с аналогичными требованиями была направлена в адрес ответчика 13 августа 2013 г.

Обе претензии были получены ООО «Самос» 22.06.2013 г. и 17.08.2013 г. соответственно. 

В связи с тем, что покупатель с 20.02.2013 прекратил уплату платежей, продавец обратился в суд с настоящим требованием.

Судебная коллегия, проанализировав представленные материалы дела, полагает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (пункт 1 статьи 488 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как обоснованно указано судом области, право выкупа вышеуказанного нежилого помещения возникло у ООО «Самос» на основании статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно частям 1,2 статьи 5 Федерального закона от 22.07. 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в редакции Федеральных законов по состоянию на 02.07.2013 г. (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ от 22.07.2008 г.), оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, по условиям спорного договора истцом ответчику было передано муниципальное имущество – нежилое помещение (ресторан) площадью 406,8 кв.м., расположенное в цокольном этаже четырехэтажного кирпичного дома на земельном участке площадью 669 кв.м., по адресу: г.Елец, Липецкой области, ул.Свердлова, д.12-а, находящееся в собственности городского округа г.Елец Липецкой области на основании реестра объектов муниципальной собственности города Ельца, утвержденного решением городского Совета депутатов № 19 от 05.07.2001 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 48-01/19-04/2001-01424 от 01.12.2001 г.

Ответчик принял на себя обязательство по оплате оставшихся после внесения 3 000 000 руб. денежных средств в размере 6 248 203 руб. помесячно, не позднее 20 числа каждого месяца в сумме 74 383 руб. до 20.09.2019 г.

Однако сумма платежей, полученных от ответчика, составила 3 305 090 руб.33 коп., что не превышает половину цены объекта недвижимого имущества.

Неоплата имущества в установленный договором срок является существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В силу изложенного подлежит отклонению как основанный на неверном толковании вышеприведенных норм довод заявителя апелляционной жалобы о том, что допущенное им нарушение графика платежей не является существенным нарушением условий спорного договора купли-продажи.  При этом суд учитывает, что сумма платежей, полученных от ответчика, не превышает половину цены объекта недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. 

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Намерение истца на расторжение спорного договора купли-продажи выражено в представленных в материалы дела претензиях от 18.06.2013г. и от 13.08.2013г., факт получения которых ответчиком подтверждается соответствующими почтовыми уведомлениями (том 1, л.д. 12, 13).

Таким образом, требования действующего законодательства о досудебном урегулировании спора истцом соблюдены.

В этой связи подлежит отклонению как основанный на неверном толковании вышеприведенных норм довод апелляционной жалобы ответчика о том, что отсутствие направленного в его адрес соглашения о расторжении договора свидетельствует о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.     

Учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание, что при заключении