Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2014 по делу n А35-2825/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. № 491 (далее - Правила № 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил № 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги. В связи с чем, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, при этом силу п. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В п. 1 ст. 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

В силу ст. 10 ЖК РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.

В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по данному вопросу, принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В тоже время, ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В соответствии с ч. 8.2 мт. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Данные положения подтверждаются также Определением ВАС РФ №ВАС-6055/10 от 11.11.2010 г. и Постановлением Президиума ВАС РФ №1027/10 от 15.07.2010 г.

Как разъяснено Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, регулируются нормами гражданского законодательства – ст. 249, 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. В связи с чем, суд признает возможным применить указанные выше правовые нормы по аналогии и к отношениям, возникшим между истцом и ответчиком.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Курской области от 31.01.2013 г. по делу №А35-6860/2011, оставленным в  силе судами апелляционной и кассационных инстанций, с ИФНС России по г. Курску в пользу ООО «ДЕЗ КЭУ» взыскана задолженность по контракту №Э-2С от 01.12.2008 г. в сумме 2 217 477 руб. 36 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 342 725 руб. 65 коп.

Как установлено Арбитражным судом Курской области при рассмотрении дела №А35-6860/2011 собственниками помещений в доме №12 по ул. Садовая г. Курска был решен вопрос о выборе способа управления – ООО «Управляющая организация Конкурент», что подтверждается протоколом общего собрания собственников нежилых помещений от 16.01.2009 г. Однако вопросы о признании услуг оказываемых истцом ненадлежащего качества, об отказе от услуг истца по управлению зданием по ул. Садовая, д.12 и о расторжении договоров управления с ООО «ДЕЗ КЭУ» не были включены в повестку дня указанного собрания и собранием по существу не рассматривались.

При этом суд пришел к выводу, что протокол, отражающий результаты голосования по вопросу выбора в качестве управляющей организации ООО «Управляющая организация Конкурент», сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией.

В ходе рассмотрения указанного выше дела в обоснование заявленных требований истец сослался, а ответчик не оспорил то, что и после проведения указанного собрания истцом осуществлялись фактически действия по эксплуатации и обслуживанию здания по ул. Садовая д. 12.

Доказательств заключения с новой управляющей организацией договоров управления, либо осуществления иной управляющей организацией фактических действий по управлению и эксплуатацией здания по ул. Садовая 12, и несения ответчиком бремени оплаты оказанных этой организацией услуг в спорный период с января 2009 г. по 31 мая 2011 г., ответчиком в материалы дела представлено не было.

Учитывая требования ст. 450 ГК РФ, ст. 162 ЖК РФ, а также п. 7.2 контракта №Э-2С, суд области пришел к обоснованному выводу о несоблюдении сторонами порядка расторжения указанного договора и изменения способа управления общим имуществом здания, признав спорный контракт действующим в спорный период.

Кроме того,  отсутствие соответствующего договора, заключенного с организацией, оказывающей услуги по содержанию общего имущества нежилого здания, либо признание его незаключенным, недействительным, не освобождает собственника помещения от обязанности возместить управляющей организации затраты, понесенные на ремонт и содержание общего имущества пропорционально своей доле в общем праве, и не может служить препятствием для реализации управляющей компанией права на получение соответствующих платежей.

Таким образом,  наличие заключенного контракта или его отсутствие не  влияет при вышеуказанных обстоятельствах на  взаимоотношение сторон.

Ответчик  несет обязанность оплатить  предоставленные коммунальные услуги. Доказательств оплаты судам не предоставлено.

Сведений о проведении новых собраний собственников с целью решения вопроса о выборе управляющей организации либо изменении способа управления в материалы дела не представлено.

Доказательств неполучения услуг по теплоснабжению принадлежащих ответчику помещений, либо предоставления данных услуг иной организацией и оплаты этих услуг также не представлено.

Как установлено ст. 153 ГК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (п. 4 ст. 154 ГК РФ).

В соответствии с ч. 7 ст. 155 данного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям.

Доказательств принятия собственниками помещений в здании, где расположено спорное помещение, решения о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям в деле не имеется, как и доказательств заключения ответчиком с ресурсоснабжающей организацией собственного договора теплоснабжения либо осуществления теплоснабжения собственных помещений от своего теплоузла.

Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу указанной нормы, ссылка ответчика на акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 22.05.2009 г., свидетельствующий об отсутствии задолженности между истцом и ответчиком обоснованно не принята судом области во внимание, поскольку в материалы дела не представлены первичные документы, подтверждающие оплату ответчиком оказанных истцом услуг по теплоснабжению в спорный период и подготовке систем отопления к отопительному сезоны 2007-2008 г.г.

Из указанного акта сверки нельзя с однозначностью сделать вывод о том, что приведенные в нем расчеты касаются исключительно, либо в том числе, оплаты услуг по теплоснабжению помещений ответчика.

Учитывая вышеизложенное, поскольку ООО «ДЕЗ КЭУ», как управляющая организация была выбрана 18.12.2008 г. по итогам соответствующего общего собрания собственников нежилых помещений здания по ул. Садовая д. 12, что подтверждается представленными в дело доказательствами и не оспаривается лицами, участвующими в деле, то ответчик, являясь законным владельцем нежилых помещений в указанном здании, обязан был ежемесячно производить возмещение издержек истца за теплоснабжение здания и ремонтные работы по подготовке к отопительному сезону, пропорционально занимаемой площади.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В подтверждение исполнения истцом своей обязанности по несению расходов по содержанию мест общего пользования, а также по оказанию эксплуатационных и технических услуг, были представлены в материалы дела договор №353 на отпуск тепловой энергии в горячей воде, договор на вывоз твердых бытовых отходов, договор №2459 энергоснабжения, договор №2556 на отпуск воды и прием сточных вод, договор на оказание охранных услуг.

Ответчиком доказательства заключения таких договоров и несения самостоятельных расходов по ним в нарушение ст. 65 АПК РФ в материалы дела представлено не было.

Размер задолженности в сумме 135 592 руб. 65 коп. подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.

Доказательств погашения указанной суммы задолженности ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.10.2009 г. по 25.05.2011 г. в сумме 17 091 руб. 47 коп.

Расчет судом проверен, признан обоснованным,   ответчиком возражений  по рассчитанной сумме заявлено не было.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Исходя из изложенного, заявленные требования о взыскании с ответчика основного долга за отпуск тепловой энергии в горячей воде и наладку систем отопления в размере 135 592 руб. 65 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 17 091 руб. 47 коп. обоснованно подлежат удовлетворению в полном объеме.

По мнению суда апелляционной инстанции, ответчик не представил исчерпывающих доказательств в обоснование заявленных доводов.

Заявления  о применении срока исковой давности суду не вносилось.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из