Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2014 по делу n А35-1114/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Учитывая, что стороны в тот же день - 25.10.2011 года подписали основной договор №11/10 аренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер В, в общей площадью 615,5 кв.м вместе с кранбалкой 2 тонны, которую арендатор обязался содержать в исправном состоянии, в том числе нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер А3 общей площадью 171,6 кв.м, то предварительный договор №11/10 от 25.10.2011 года аренды нежилых помещений прекратил свое действие с момента подписания основного договора, в связи с чем ссылки истца на условия предварительного договора суд считает не состоятельными, в частности на пункт 4.1. и 6.2. предварительный договор №11/10 от 25.10.2011 года.

Согласно пункту 4.1. договор №11/10 от 25.10.2011 года аренды нежилых помещений (основного договора), арендодатель обязан передать арендатору арендуемое имущество в состоянии, удовлетворяющим требованиям санитарно-эпидемиологических норм, пожарной и электро- безопасности по акту приема-передачи объектов в аренду.

По акту приема-передачи указанные помещения арендатору не передавались.

Кроме того, в материалах дела имеется протокол переговоров между сторонами от 11.04.2012 года, согласно которого стороны установили, что в процессе эксплуатации арендованных по договору №11/10 аренды нежилых помещений выявлены недостатки (освещение не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам, течет крыша, выбоины в полах, ремонт офиса выполнен с недоделками), которые арендодатель обязался устранить. Также, в материалах дела имеется экспертное заключение № 10-02-21/1540 от 18.09.2012 года, согласно которому по исследованным физическим факторам склад для хранения бумаги и канцелярских товаров ЗАО «Фарм» не соответствует требованиям СанПин 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий». Согласно пояснениям представителя Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Курской области» на момент проведения осмотра - 18.09.2012 года (письменные пояснения имеются в материалах дела) санитарное состояние помещений находилось в неудовлетворительном состоянии; внутренняя отделка потолков и перегородок, полов была завершена частично; условия для хранения канцтоваров отсутствовали (в малом складе складировались на полу, хаотично); отсутствовали условия для соблюдения личной гигиены персоналом: санузел, умывальные раковины.

 Имеющееся в материалах дела экспертное заключение №0650100397 от 30.09.2013 года о надлежащем состоянии спорных помещений суд не может принять во внимание, поскольку согласно пояснениям эксперта Евсюкова С.Н., проводившего указанную экспертизу - заключение относится только к периоду производства экспертизы, и в каком состоянии были помещения в 2011 и 2012 году, эксперт утверждать не может.

        В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.   

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, по акту приема-передачи указанные помещения арендатору не передавались.

По общим положениям, изложенным в пункте 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пункт 7.2. договора №11/10 от 25.10.2011 предусматривает, что любая сторона вправе отказаться от исполнения настоящего договора в случае его существенного нарушения.

22.08.2012 года ответчик представил истцу письменное уведомление о расторжении договора №11/10 от 25.10.2011 аренды нежилых помещений с 24.09.2012, поскольку истцом не соблюден пункт 4.1. договора и не устранены недостатки указанных помещений, установленные протоколом переговоров между сторонами от 11.04.2012 года (освещение не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам, течет крыша, выбоины в полах, ремонт офиса выполнен с недоделками).

16.10.2012 года истцом получен от ответчика акт приема-передачи от 21.09.2012 года, подписанный ответчиком.

Таким образом, истец - арендодатель по договору аренды нежилых помещений №11/10 от 25.10.2011 не исполнил свое обязательство по передаче ответчику - арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Довод заявителя жалобы об отсутствии основного договора отклоняется апелляционным судом, поскольку обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Учитывая, что стороны в тот же день - 25.10.2011 года подписали основной договор №11/10 аренды нежилых помещений, то предварительный договор №11/10 от 25.10.2011 года аренды нежилых помещений прекратил свое действие с момента подписания основного договора, в связи с чем ссылки истца на условия предварительного договора суд считает не состоятельными.

Довод заявителя жалобы об исполнении истцом обязанности по перепланировке и выполнению иных работ в помещениях, подлежащих передаче в аренду в период 2011-2012 годах, и о непринятии судом как доказательства этому утверждению экспертного заключения № 0650100397, отклоняется апелляционным судом, поскольку имеющееся в материалах дела экспертное заключение №0650100397 от 30.09.2013 года о надлежащем состоянии спорных помещений, согласно пояснениям эксперта Евсюкова С.Н., проводившего указанную экспертизу - заключение относится к моменту производства экспертизы, и в каком состоянии были помещения в 2011 и 2012 году, эксперт утверждать не может. Доказательств  надлежащего состояния спорных помещений в период 2011-2012 суду не представлено.

Довод заявителя жалобы об отсутствии уведомления о проведении экспертизы, результаты которой оформлены экспертным заключением №10-02-21/1540 от 18.09.2012 года, отклоняется апелляционным судом, так как условий об обязанности уведомления собственника при проведении санитарно-эпидемиологической экспертизы объекта в договоре аренды нежилых помещений  №11/10 от 25.10.2011 не предусмотрено.

         Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т. к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.

        Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в размере 2000 руб. относятся на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 30.12.2013 по делу  № А35-1114/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Бизнес-Курск-Баланс» (ОГРН1024600963793, ИНН 4629029594) – без удовлетворения.

Возвратить закрытому акционерному обществу «Бизнес-Курск-Баланс» (ОГРН1024600963793, ИНН 4629029594)  из федерального бюджета государственную пошлину в размере 11 528 руб. 02 коп., излишне уплаченную по платежному поручению №9 от 29.01.2014 при подаче апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

         И.Б. Сухова

Судьи

         Л.М. Мокроусова

         И.В. Ушакова