Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2007 по делу n А14-10062-2006. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«26» ноября 2007 года                                                    Дело №А14-10062-2006

550/32                                                                                                                         г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2007 года

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2007 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи                                       Федорова В.И.,

Судей                                                                                  Мокроусовой Л.М.,

Алферовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем  Ситниковой А.Ю.,

при участии:

от ЗАО «Электросигнал-Холдинг»: Квитко Е.А., представителя, удостоверение № 1662 от 26.01.2006 г.;

от Сбербанка России: Шпитко О.Ю., ведущего юрисконсульта отдела претензионно-исковой работы юридического управления ЦЧБ Сбербанка России;

от ОАО «Электросигнал», ООО «Веллер», УФРС по Воронежской области, ЗАО «ФинКон»: представители не явились, надлежаще извещёны;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Электросигнал-Холдинг», на решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.09.2007 года по делу №А14-10062/2006-550/32 (судья Щербатых Е.Ю.), по иску ЗАО «Элекстросигнал-Холдинг» к ОАО «Элекстросигнал», ООО «Веллер», при участии в качестве третьих лиц ГУФРС по Воронежской области, Сбербанка России, ЗАО «ФинКон», о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности.

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Электросигнал-Холдинг» (далее – истец) г. Новосибирск обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Открытому акционерному обществу «Электросигнал» (далее – ответчик 1) г. Воронеж, Обществу с ограниченной ответственностью «Веллер» (далее – ответчик 2) о признании недействительной сделки по продаже ответчиком (1) ответчику (2) части здания корпуса №48, литер п/А, А-А1, А3-А4, общей пло­щадью 11 257,7 кв.м согласно справке №1341 от 12.04.06г., выданной филиалом ГУП «Воронежоблтехинвентаризация» БТИ Коминтерновского района г. Воронежа, которое является частью здания литер п/А, А-А1, А3-А4, площадью 21 489,1 кв.м, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5140:2002-82-87, по цене 43 500 000 руб., и применении последствий недействитель­ности ничтожной сделки, обязав ООО «Веллер» вернуть ответчику спорный объект недви­жимости, а ответчика вернуть ООО «Веллер» деньги, полученные по сделке.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (далее - Сбербанк), Главное управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, ЗАО «Фи­нансовый консалтинг».

Решением от 04.09.2007 года Арбитражный суд Воронежской области в удовлетворении исковых требований ЗАО «Электросигнал-Холдинг» отказал в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ЗАО «Электросигнал-Холдинг» обратилось с апелляционной жалобой, в которой ссылается на неправильное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Сбербанк в отзыве возразил против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, полагая оспариваемое решение законным и обоснованным.

Представители ответчиков, УФРС по Воронежской области, ЗАО «ФинКон» в судебное заседание не явились.

Поскольку в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении третьих лиц о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей.

Рассмотрев материалы дела с учетом доводов жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон и третьих лиц, явившихся в заседание, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены  обжалуемого решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 17.04.2006 г. между ответчиками был заключен договор купли-продажи № 1, в соответствии с  которым продавец (ответчик (1)) продает, а покупатель (ответчик (2)) покупает недвижимое имущество, расположенное по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, Коминтерновский район, ул. Электросигнальная, д. 1, часть корпуса №48, литер п/А, А-А1, А3-А4, общей пло­щадью 11 257,7 кв.м согласно справке №1341 от 12.04.06г., выданной филиалом ГУП «Воронежоблтехинвентаризация» БТИ Коминтерновского района г. Воронежа, которое является частью здания литер п/А, А-А1, А3-А4, площадью 21 489,1 кв.м, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5140:2002-82-87.

В соответствии с пунктом 1.3 указанное выше имущество обременено правами залогодержателя – Сбербанка на основании договоров ипотеки № 3606037/И от 11.04.2006 г., № 3606038/И от 11.04.2006 г., № 0505012/и1 от 27.04.2005 г.

Исходя из пунктов 2.1. и 2.2 договора общая стоимость имущества составляет 43 500 000 рублей

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2006 по делу № А14-5424-2006/270/9, вступившим в за­конную силу, оставлен без удовлетворения иск ЗАО «Электросигнал-Холдинг» о признании недействительными решений Совета директоров ОАО «Электросигнал» от 17.04.2006, в том числе решения об одобрении сделок по отчуждению недвижимого имущества общества - здания корпуса №48, расположенного в г. Воронеже по ул.Электросигнальная д.1., по основаниям того, что сделки не являются крупными и порядок определения рыночной стоимости имущества, установленный статьей 77 Федерального закона «Об акционерных обществах» в данном случае применению не подлежит.

Полагая, что данный договор купли-продажи заключен с нарушением требований зако­на (пункта 1 статьи 50, статей 53, 168, 181, 554 ГК РФ, пункта 3 статьи 77, пункта 2 статьи 78 Федерального закона «Об акционерных обществах», пункта 1 статьи 1 Федерального за­кона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), истец обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском о признании его недействительным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, Арбитражный суд Воронежской области исходил из того, что предмет договора сторонами определен, оспариваемая сделка не является крупной и порядок определения рыночной стоимости имущества, установленный статьей 77 Федерального закона «Об акционерных обществах» в данном случае применению не подлежит.

Апелляционная инстанция считает оспариваемое решение соответствующим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.

Из искового заявления и дополнений к нему усматривается, что истец в обоснование требования о недействительности договора приводит доводы об отсутствии идентификации предмета сделки, что, по его мнению, противоречит статье 554 ГК РФ.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По смыслу ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Из содержания договора усматривается, что оспариваемая истцом сделка купли-продажи проведена на основании справки №1341 от 12.04.06г. выданных на объект недвижимости Филиалом ГУП «Воронежоблтехинвентаризация» БТИ Коминтерновского района, как организацией уполномоченной на основании Постановления Администрации Воронежской области от 14 июля 1998 г. N 698, на ведение инвентаризационного учёта и технического описания объектов недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ разделы ЕГРП, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре кадастровым номером объекта недвижимого имущества.

В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами, (п. 9 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ).

Положения упомянутой выше нормы не предусматривает обязанности правообладателей осуществлять государственную регистрацию права на вновь образованный объект в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества. Кадастровые номера вновь образованным объектам присваиваются уполномоченным органом после заключения договора купли-продажи при регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах отсутствие кадастрового номера не является основанием для признания объекта недвижимости в договоре купли-продажи неопределённым.

Кроме того, п. 1.1 договора содержит сведения об адресе, литере, площади, условном номере, реквизитах свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на целое здание, сведения о площади выделенной из него части. Договор исполнен, что подтверждается актом приема-передачи спорного имущества, и у сторон не возникло споров по его исполнению

Таким образом, предмет сделки определён полностью и надлежащим образом.

При этом следует отметить, что неопределение предмета договора купли-продажи является основанием для признания такого договора незаключенным, что исключает его признание недействительным.

Однако, не имеется оснований и для признания договора незаключенным, так как ни у продавца, ни у покупателя не возникало сомнений в предмете купли-продажи, что подтверждается его передачей от продавца к покупателю без каких-либо замечаний.

Правомерно отклонен судом первой инстанции и довод истца, о том, что оспариваемая сделка подпадает под признаки крупной сделки (статьи 77, 78 Федерального закона «Об акционерных обществах»), а для определения рыночной стоимости имущества обязательно привлечение государственного финансового контрольного органа.

В силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Предметом требования истца по делу № А 14-5424-2006/270/9 являлось признание незаконным решения Совета директоров ОАО «Электросигнал» об одобрении в том числе сделок по продаже ОАО «Электросигнал»: ООО «Веллер» - части здания корпуса №48, литер п/А, А-А1, А3-А4, общей пло­щадью 11 257,7 кв.м согласно справке №1341 от 12.04.06г., выданной филиалом ГУП «Воронежоблтехинвентаризация» БТИ Коминтерновского района г. Воронежа, которое является частью здания литер п/А, А-А1, А3-А4, площадью 21 489,1 кв.м, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5140:2002-82-87, по рыночной стоимости, которую определить в размере 43.500.000 руб., включая НДС.

Среди обстоятельств, установленных судом при рассмотрении данного требования, судом был сделан вывод о том, что одобряемые сделки не являются крупными и на них не распространяются порядок заключения сделок и положения, установленные статьями 77, 78, 79 Федерального закона «Об акционерных обществах».

Судом по делу № А14-5424-2006/270/9 также установлено, что рыночная стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с отчетом независимого оценщика от 24.03.2006г. в соответствии требованиями Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также в соответствии с пунктом 2 статьи 77 Федерального закона «Об акционерных обществах».

Таким образом, доводы истца о том, что оспариваемая сделка является крупной, для определения рыночной стоимости имущества требуется обязательное привлечение государственного финансового контрольного органа, необходимости проведения экспертизы для определения рыночной стоимости предмета сделки, не могут быть приняты апелляционной коллегией во внимание, поскольку обстоятельства, их опровергающие, установлены решением Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2006 по делу № А14-5424-2006/270/9, вступившим в за­конную силу.

Довод заявителя апелляционной жалобы о неустановлении судом первой инстанции того обстоятельства, что по имеющимся в деле материалам не был установлен факт отсутствия выделения земельных участков под отчуждаемыми объектами недвижимости, что, по мнению истца, является обстоятельством, имеющим значение для дела, поскольку сделки по отчуждению имущества не могут быть заключены в силу отсутствия идентификации предмета договоров в части земельных участков, отклоняется апелляционной инстанцией в связи со следующим.

Из материалов дела усматривается, что принадлежащая продавцу недвижимость расположена на земельном участке, находящемся у него на праве постоянного бессрочного пользования.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Таким образом, права на соответствующую часть земельного участка, занятую недвижимым имуществом, перешли к ответчику (2) в силу п. 3 ст. 552 ГК, который может оформить