Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2007 по делу n А64-2568/07/11. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                         П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Воронеж 

31 октября    2007 года                                                           Дело № А64-2568/07/11

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября  2007 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 октября  2007 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи      Миронцевой Н.Д.

судей:                                          Шеина А.Е.

                                                             Сергуткиной В.А.

 при ведении протокола судебного заседания   Кустовой Н.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Тамбовской  области на решение арбитражного суда Тамбовской области от 30 июля  2007 г. по заявлению ООО «Агрофирма «Поля русские» об оспаривании отказа в государственной регистрации

при участии:

от УФРС по Тамбовской области: Соседова Ю.Е. – заместитель начальника правового обеспечения и судебной защиты, доверенность № 01-01-4103 от 10.03.07 г.

от ООО «Агрофирма «Поля русские»: Прохоров Ю.С. – представитель по доверенности  от 01.01. 07 г.

                                                 УСТАНОВИЛ:

ООО «Агрофирма «Поля Русские» обратилось в арбитражный суд с заявлением о призна­нии незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области (далее - Управление) в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи от 13.12.06 и обязании Управления провести государственную регистрацию перехода права собственности на дан­ные объекты.

Решением арбитражного суда от 30.07.07 г. заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, УФРС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права. Кроме того, заявитель жалобы ссылается на  противоречивые выводы, содержащиеся в решении суда.

В настоящем судебном заседании объявлялся перерыв с 23 по 24 октября 2007 г.

Как усматривается из материалов дела, 03.06.05 ОАО «Рассказовоагропромхимия» в лице конкурсно­го управляющего опубликовало в газете «Тамбовская жизнь» сообщение о продаже недви­жимого имущества (складов №№1 и 2, асфальтовой дороги и железнодорожного тупика) по адресу: Тамбовская область, г. Рассказово, Пролетарская, 451. Протоколом от 10.08.05 №5 конкурсным управляющим ОАО «Рассказовоагропромхимия» была рассмотрена заявка от 27.06.05 №54 ООО «Агрофирма «Поля Русские» на приобретение имущества, заключены предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества. Решением Арбитраж­ного суда Тамбовской области от 10.07.06 по делу А64-3130/06-5 установлен факт протяжен­ности железнодорожного подъездного пути 489 метров, а не 107 м. Конкурсным управляю­щим проведена стоимостная оценка участка 107 м, а затем дополнительно 382 м (489 м - 107 м), в связи с чем стоимость имущества изменилась. Заявлением от 28.08.06 заявитель согла­сился приобрести имущество по большей цене, поскольку изменилось наименование имуще­ства (вместо железнодорожный тупик стало железнодорожный подъездной путь, протяжен­ность его вместо 107 м стала 489 м). По результатам вышеуказанных действий между ОАО «Рассказовоагропромхимия» (продавец) и ООО «Агрофирма «Поля Русские»  заключен договор купли-продажи от 13.12.06 г.

22.12.06 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государст­венной регистрации юридического лица - ОАО «Рассказовоагропромхимия» в связи с его ликвидацией на основании решения суда, т.е. на момент рассмотрения настоящего спора ОАО «Рассказовоагропромхимия» ликвидировано.

  13.12.06 заявителем (покупателем) и ОАО «Рассказовоаг­ропромхимия» (продавцом) в Управление были сданы документы на государственную реги­страцию перехода права собственности на объекты недвижимого имущества: сооружение, площадь 2655 м2 (асфальтовая дорога); здание одноэтажное, площадь1359,8 м2 (склад №1); здание одноэтажное, площадь 1960,9 м2 (склад №2); сооружение общей протяженностью 489 м, площадь застройки 1407,4 м2 (железнодорожный подъездной путь), расположенные по ад­ресу: Тамбовская область, г. Рассказово, ул. Пролетарская, 451.

Уведомлениями от 20.02.07 Управлением была приостановлена государственная регист­рация перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости по одинна­дцати основаниям.

Письмом от 20.03.07 ООО «Агрофирма «Поля Русские» ходатайствовало перед Управле­нием о возобновлении государственной регистрации перехода права, считает его приоста­новление необоснованным.

Сообщениями от 20.03.07 Управление отказало в государственной регистрации перехода права на основании абз.4 п.1 ст.20 ФЗ от 21.07.97 №122 - ФЗ «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон №122-ФЗ) по причине, что представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Не согласившись с указанным отказом, общество обратилось за судебной защитой.

       Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на нарушение УФРС РФ по Тамбовской области ст.ст. 16, 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней».

   Оценив доводы заявителя и представленные им на регистрацию документы  в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд сделал обоснованный вывод о незаконности решения УФРС об отказе  в государственной регистрации, в связи с чем,  апелляционная инстанция   не усматривает оснований  для отмены судебного акта и  удовлетворения апелляционной жалобы в виду следующего.

   В соответствии с Гражданским кодексом РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2004) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в частности правоустанавливающие документы (документы основания).

 В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

 В соответствии со статьей 20 Закона №122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Судом установлено,  что  Управлением на основании абз.4 п.1 ст.20 Закона №122-ФЗ отказано в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, поскольку при проведении правовой экспертизы установлено, что представлен­ные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Управление полагает, что сообщение о продаже на открытых тор­гах имущества ОАО «Рассказовоагропромхимия», опубликованные в «Российской газете» не содержат отдельных сведений, которые подлежат обязательному опубликованию в силу п.6 ст.ИО ФЗ от 26.10.02 №127 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Сообщение о продаже имущества не опубликовано в местном печатном органе по месту нахождения должника, иных средствах массовой информации. Согласно договору купли-продажи от 13.12.06 цена недвижимого имущества установлена в размере 932900 руб., что не обусловлено условием продажи путем публичного предложения (730000 руб.). Одним из предметов договора куп­ли-продажи от 13.12.06 является железнодорожный подъездной путь общей протяженностью 489 м., когда как согласно опубликованному в газете сообщению от 03.06.05 и протоколу от 05.07.05 №5 об итогах рассмотрения заявок предметом продажи являлось иное сооружение общей протяженностью 107 м.

Согласно п.3 ст.9 ФЗ РФ № 122-ФЗ к компетенции   учреждений юстиции по государствен­ной регистрации прав относятся проверка действительности поданных заявителем докумен­тов, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. В силу п.1 ст. 13 указанного Закона при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества.

          В соответствии с абзацами 3 и 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Отказывая в регистрации перехода права собственности управление не указало какие конкретно документы, представленные на регистрацию  по форме и содержанию не  соответствуют требованиям действующего законодательства.

По мнению суда все доводы УФРС по данному делу подлежат отклонению.

Законом государственному регистратору предоставлено право проверять  действительность документов, в том числе не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления регистрации права.

Согласно ст.93 Приказа Минюста РФ от 14.09.06 г. «об утверждении административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Государственный регистратор  проверяет юридическую силу правоустанавливающих документов, устанавливает их соответствие требованиям законодательства формы и содержания документа, обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей  компетенцией на издание  акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало акт; соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в документах, удостоверенных  организацией по учету объектов недвижимого имущества, аналогичным сведениям, указанным в правоустанавливающем документе; наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.    

В силу пункт 94 указанного  Приказа     проведение правовой экспертизы договора предполагает  проверку регистрирующим органом  право- и дееспособности сторон; наличие полномочий у представителей, если сделка совершена ими; наличие договора, установленных законом или соглашением сторон сущест­венных условий договора; соблюдение формы договора, установленной законом или согла­шением сторон; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случае..

Полномочия представителя общества в судебном заседании не оспариваются.

По форме и содержанию представленные на регистрацию документы соответствуют требованиям действующего законодательства, что также не оспаривается.

Судом установлено, что порядок  заключения сделки с учетом особенностей конкурсного производства, соблюден. Указанное подтверждается протоколами собраний № 6 от 10.08.06 г., № 4 от 24.06.07 г.

Полномочия представителей  сторон по сделке и принадлежность недвижимости не вызывает сомнений.

Стоимость имущества  подтверждается      решением арбитражного суда Тамбовской области от 10.07.06 г. и протоколом № 5  от 05.07.05 г.

         Соблюдение интересов третьих лиц подтверждается публикацией в областной газете «Тамбовская жизнь».

         Протоколы общего собрания  ООО «Агрофирма «Поля Русские», протоколы  об итогах рассмотрения заявок ,   оценка имущества в судебном порядке не оспорены.

Доводы УФРС выходят за рамки рассмотрения документов с точки зрения законности сделки по формальным признакам, а сводится к  рассмотрению вопроса о правомочиях собрания,  о действительности сделки по существу,  рассмотрение которых возможно в качестве самостоятельных требований, заявленных в судебном порядке.

 Доводы УФРС относятся к рассмотрению вопроса о правомочиях собрания, что является предметом рассмотрения в рамках самостоятельных требований об оспаривании протокола собрания, действительности сделки.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о  необоснованности сомнений, послуживших основанием для отказа в государственной регистрации прав Общества.

Кроме того, согласно п. 135 указанного Приказа при описании причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации прав, должны быть указаны нормы правовых актов, несоблюдение которых привело к принятию  такого решения, а также должно быть изложено, в чем выразилось несоблюдение требований указанных актов.

Из содержания Регламента прослеживается принцип, согласно которому заявителю, не обладающими специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений на основании каких правовых норм и какие действия он должен совершить для устранения этих причин отказа или приостановления регистрации.

 Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что представленные в УФРС  обществом  документы являются достаточными для государственной регистрации права собственности на нежилые помещения и соответствуют по форме и содержанию