Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2010 по делу n А48-4739/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пункт 3 статьи 552 ГК РФ также предусматривает, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичную норму содержит пункт 1 статьи 35 ЗК РФ, устанавливающий, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Материалами дела подтверждается, что к моменту передачи КХ «Заря» права собственности на здание гаража ОАО «Надымспецсвармонтаж» утратило основанное на договоре аренды право пользования земельным участком, на котором расположен указанный объект недвижимости.

Таким образом, арендные отношения между собственником земельного участка и КХ «Заря» возможны только при наличии заключенного договора аренды этого участка, сторонами которого являются Департамент и Хозяйство.

При этом пункт 3 статьи 35 ЗК РФ предоставляет собственнику здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Таким образом, поскольку КХ «Заря» имеет в собственности объект недвижимости (гараж), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 57:25:030405:10 по адресу: г.Орел, ул. Покровская, 19, то оно имеет исключительное право на приобретение прав на данный участок, в том числе основанных на договоре аренды, а Департамент является лицом, обязанным к заключению такого договора.

Однако, как подтверждается материалами дела, указанный земельный участок находится в аренде у Белякова Б.О., также имеющего на праве собственности объект недвижимости (административное здание), расположенный на этом участке.

Департамент, издавая оспариваемый приказ, исходил из возможности применения в данном случае норм статьи 36 ЗК РФ, предусматривающих приобретение земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Действительно, пункт 3 статьи 36 ЗК РФ закрепляет, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Следовательно, договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора возможен тогда, когда предметом этого договора является неделимый земельный участок, и на этом участке расположено здание, помещения в котором принадлежат на каком-либо вещном праве нескольким лицам.

Аналогичное положение относительно принадлежности помещений в здании, расположенном на арендуемом земельном участке, предусматривает пункт 8.1 договора аренды земли от 09.01.2002 №3960 в редакции соглашения от 13.02.2008. В соответствии с данным пунктом стороны договора, которыми в силу соглашения от 18.03.2008 являются Департамент и Беляков Б.О., согласны на вступление в договор аренды земельного участка иных собственников и правообладателей помещений в здании.

Неделимой вещью в понимании статьи 133 ГК РФ является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам, несоответствие которым земельного участка может препятствовать его разделу, установлены статьей 11.9 ЗК РФ.

При этом в нарушение части 5 статьи 200 АПК РФ, согласно которой обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия этого акта, возлагается на орган, принявший акт, Департамент не доказал, что земельный участок с кадастровым номером 57:25:030405:10 по адресу: г.Орел, ул. Покровская, 19, является неделимым. Наоборот, в материалах дела имеются документы государственного кадастрового учета, свидетельствующие о разделении этого участка на два самостоятельных: площадью 1170±14,12 кв.м. и 418±14,12 кв.м.

Не представлено доказательств неделимости земельного участка и КХ «Заря», ссылающегося на данное обстоятельство в апелляционной жалобе.

Помимо этого, Департаментом не доказано, что хотя бы одно из зданий, строений, сооружений, расположенных на спорном земельном участке, находится в собственности, хозяйственном ведении либо оперативном управлении у Белякова Б.О. и КХ «Заря» одновременно. Материалами дела подтверждается владение каждым из них на праве собственности отдельным зданием: Беляковым Б.О. – административным зданием, КХ «Заря» – зданием гаража.

При таких обстоятельствах основания для вступления в договор КХ «Заря» в качестве соарендатора в соответствии с пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ и пунктом 8.1 договора аренды, изложенного в новой редакции, отсутствовали.

При этом ссылки заявителя апелляционной жалобы и Департамента на неправильное толкование пункта 8.1 договора не принимаются апелляционным судом как несоответствующие имеющимся в деле доказательствам.

Установив изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор аренды земли от 09.01.2002 №3960 мог быть изменен только в соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, предусматривающим возможность изменения договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Поскольку закон, предусматривающий возможность изменения договора аренды в отсутствие согласия арендатора отсутствует, наоборот, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлен запрет на изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора, а пунктом 6.3 договора аренды от 09.01.2002 №3960 предусмотрено, что все изменения к нему оформляются сторонами в письменной форме и подписываются полномочными представителями сторон, то одностороннее изменение Департаментом условий договора аренды путем принятия оспариваемого приказа противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности заявителя.

При этом доводы КХ «Заря» о том, что данные права и законные интересы находятся вне сферы предпринимательской и иной экономической деятельности Предпринимателя, в связи с чем настоящее дело неподведомственно арбитражному суду, правомерно не приняты во внимание судом области при вынесении обжалуемого решения, поскольку имеющимися в деле доказательствами, а именно договором аренды нежилого помещения от 01.02.2009 с ООО «Зодчий», подтверждается использование принадлежащего Белякову Б.О. административного здания, а следовательно, и земельного участка под ним, в целях извлечения прибыли от сдачи Предпринимателем в аренду данного объекта недвижимости.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что при переговорах по вопросу о вступлении Хозяйства в договор аренды уполномоченные представители Белякова Б.О. выражали свое согласие, не принимается апелляционным судом как не основанная на каких-либо доказательствах.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал оспариваемый приказ Департамента недействительным.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законно принятого судебного акта.

С учетом сделанных выводов апелляционная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения требований заявителя.

Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта апелляционным судом не установлено.

Расходы по государственной пошлине, связанные с рассмотрением дела в апелляционной инстанции, в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266-268, пунктом 2 статьи 269, частью 2 статьи 270 и статьей 271 АПК РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 13.11.2009 по делу №А48-4739/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу крестьянского хозяйства «Заря» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья                                   В.А. Сергуткина

 Судьи                                                                         А.И. Протасов

                                                                                     Н.Д. Миронцева