Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2010 по делу n А48-4739/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

3 февраля 2010 года                                         Дело № А48-4739/2009

город Воронеж                                                                                             

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 3 февраля 2010 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                            Сергуткиной В.А.,

судей                                                                                     Протасов А.И.,

                                                                                              Миронцевой Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анзельм К.К.,

при участии:

от крестьянского хозяйства «Заря»: Захаров А.В., глава крестьянского хозяйства, выписка из ЕГРЮЛ №1100 от 07.10.2009;

от индивидуального предпринимателя Белякова Бориса Олеговича: Шевляков В.В., представитель по доверенности б/н от 21.01.2009;

от Департамента имущества, промышленности, информатизации Орловской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Орловской природоохранной межрайонной прокуратуры: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу крестьянского хозяйства «Заря» на решение Арбитражного суда Орловской области от 13.11.2009 по делу № А48-4739/2009 (судья Жернов А.А.) по заявлению индивидуального предпринимателя Белякова Бориса Олеговича к  Департаменту имущества, промышленности, информатизации Орловской области, при участии третьих лиц: крестьянского хозяйства «Заря», Орловской природоохранной межрайонной прокуратуры, о признании недействительным приказа от 11.06.2009 №852,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Беляков Борис Олегович (двлее – ИП Беляков Б.О., Предприниматель, Беляков Б.О.) обратился в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Департаменту имущества, промышленности, информатизации Орловской области (далее – Департамент) о признании недействительным приказа от 11.06.2009 №852 «О внесении изменений в договор аренды земли от 09.01.2002г. №3960 земельного участка местоположением: Орловская область, г.Орел, ул.Покровская, 19».

Решением Арбитражного суда Орловской области от 13.11.2009 заявленное требование удовлетворено, оспариваемый приказ признан недействительным.

Не согласившись с принятым судебным актом, крестьянское хозяйство «Заря» (далее – КХ «Заря», Хозяйство) обратилось с апелляционной жалобой, считая обжалуемый судебный акт незаконным и необоснованным, подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и нарушением норм процессуального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, дополнительного согласия Белякова Б.О. на вступление в договор аренды КХ «Заря» не требовалось, поскольку данное согласие предусмотрено в соглашении от 13.02.2008 к договору аренды (пункт 8.1), а из объяснений представителей Департамента, Прокуратуры и КХ «Заря» следует, что при переговорах по вопросу о вступлении Хозяйства в договор аренды уполномоченные представители Белякова Б.О. выражали свое согласие. КХ «Заря» полагает, что спорный земельный участок является неделимым, обособленным, имеющим единственный действующий подъезд к зданию и блоку гаражей, и указывает, что настоящее дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, поскольку права Белякова Б.О. как предпринимателя оспариваемым приказом не нарушаются.

ИП Беляков Б.О. доводы апелляционной жалобы оспорил, ссылаясь на делимость спорного земельного участка и принадлежность себе одному на праве собственности административного здания, расположенного на этом участке, что исключает возможность применения нормы пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). По мнению Предпринимателя, действие пункта 8.1 соглашения от 13.02.2008 к договору аренды распространяется только на случаи появления новых собственников в административном здании, а нарушение прав и законных интересов Белякова Б.О., связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, подтверждается материалами дела, в частности, договором аренды.

Департамент доводы апелляционной жалобы поддержал по мотивам, изложенным в отзыве, указывая на то, что пункт 8.1 соглашения от 13.02.2008 содержит согласие арендатора на вступление в договор аренды иных собственников объектов недвижимости, расположенных на арендуемом земельном участке, который в отсутствие доказательств делимости является неделимым.

Орловская природоохранная межрайонная прокуратура (далее – Прокуратура) доводы апелляционной жалобы не оспорила, отзыв не представила.

Департамент и Прокуратура явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в порядке статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании объявлялся перерыв до 27.01.2010.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела, а также судебных актов по ранее рассмотренному делу №А48-5057/08-10, вступивших в законную силу, следует, что на основании договора №3673 от 24.09.2001 земельный участок с кадастровым номером 57:25:030405:10 площадью 1589 кв.м., расположенный по адресу: г.Орел, ул. Покровская, 19, был арендован у Администрации г.Орла ОАО «Надымспецсвармонтаж», владеющим находящимися на указанном земельном участке административным зданием и сооружениями.

В связи с переходом по договору купли-продажи от 20.07.2001 права собственности на нежилое двухэтажное здание, расположенное на указанном выше участке, к ООО «Севернефтегаздобыча» соглашением №31 от 09.01.2002 договор №3673 от 24.09.2001 расторгнут, а земельный участок площадью 1589 кв.м. передан в аренду ООО «Севернефтегаздобыча» по договору №3960 от 09.01.2002 для эксплуатации и обслуживания административного здания и сооружений на срок до 31.12.2003.

22.01.2002 ОАО «Надымспецсвармонтаж» зарегистрировало в установленном порядке право собственности на блок гаражей, литер «Б» по ул. Покровской, д.19 в г. Орле, о чем выдано свидетельство 57 АА 061329.

В соответствии с трехсторонним соглашением от 19.12.2003 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли №3960 от 09.01.2002 арендатором земельного участка стало ООО «Севернефтегазстрой ХХI», а срок действия договора аренды продлен с 01.01.2004 на неопределенный срок.

По договору купли-продажи нежилого помещения от 20.02.2006 ОАО «Надымспецсвармонтаж» передало в собственность КХ «Заря» гараж, расположенный по адресу: г.Орел, ул.Покровская, д.19, и представляющий собой отдельно стоящее одноэтажное здание, обозначенное на плане в техническом паспорте под литерой «Б», общей площадью 200,3 кв.м. При этом договор не содержит положений о правах на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. Право собственности Хозяйства на блок гаражей, литер «Б», общей площадью 200,3 к.в.м зарегистрировано УФРС по Орловской области 07.11.2007 на основании решения Арбитражного суда Орловской области по делу №А48-612/07-10 от 27.06.2007, что подтверждается свидетельством серии 57АА №573600.

13.02.2008 между Департаментом, которому в соответствии с Законом Орловской области от 30.06.2006 №603-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в административном центре Орловской области – городе Орле» переданы правомочия по распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена в г.Орле, и ООО «Севернефтегазстрой ХХI» на основании приказа Департамента от 13.02.2008 №154 и в связи с изменением общей границы и площади земельного участка заключено соглашение к договору аренды земли от 09.01.2002 № 3960, которым данный договор изложен в новой редакции. С учетом указанного соглашения предметом договора аренды от 09.01.2002 № 3960 является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:25:0030405:0010 общей площадью 1626,5 кв.м., расположенный по адресу: г.Орел, ул. Покровская, 19. Срок договора установлен на неопределенный срок. В соответствии с пунктом 8.1 договора, изложенного в новой редакции, стороны согласны на вступление в договор аренды земельного участка иных собственников и правообладателей помещений в здании. Пунктом 6.3 предусмотрено, что все изменения к договору, равно как и прекращение договора, оформляются сторонами в письменной форме, подписываются полномочными представителями сторон.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2007 право собственности на административное здание, литер «А», общей площадью 420,6 кв.м., расположенное по адресу: г.Орел, ул. Покровская, 19, перешло к Белякову О.Б., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.07.2008 серии 57АА №656031.

Соглашением от 18.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли №3960 от 09.01.2002 ООО «Севернефтегазстрой ХХI» передало права и обязанности арендатора Белякову Б.О.

КХ «Заря» после приобретения права собственности на здание гаража, расположенного на земельном участке по адресу: г.Орел, ул. Покровская, 19, обращалось в Департамент с заявлениями о предоставлении ему в собственность этого земельного участка. В ответ на данные обращения Департамент письмом от 14.04.2008 № 139/з сообщил о необходимости одновременного обращения к нему как Хозяйства, так и ООО «Севернефтегазстрой ХХI» с заявлением о разделе земельного участка на два самостоятельных, а также представления межевых дел, согласованных  со всеми смежными землепользователями. После этого КХ «Заря» неоднократно обращалось к ИП Белякову Б.О. как арендатору спорного земельного участка с предложениями о разделе этого участка, однако соглашение о разделе так и не было заключено.

Письмом от 02.02.2009 Департамент сообщил КХ «Заря» о том, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе образуются земельные участки, тогда как независимо от согласия указанных лиц образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда.

15.05.2009 Прокуратурой по результатам проведенной проверки доводов обращения КХ «Заря» вынесено представление «Об устранении нарушений земельного законодательства», в соответствии с которым Департаменту надлежало повторно рассмотреть заявление КХ «Заря» о предоставлении земельного участка для эксплуатации и обслуживания принадлежащего ему на праве собственности блока гаражей.

11.06.2009  Департамент издал приказ №852 «О внесении изменений в договор аренды земли от 09.01.2002 №3960 земельного участка местоположением: Орловская область, г.Орел, ул.Покровская, 19», которым предусмотрено внесение изменений в договор аренды от 09.01.2002 №3960, заключающееся в включении в него на стороне арендатора КХ «Заря». Пунктом 2 предписано заключить соглашение о внесении изменений в договор в установленном законодательством порядке, а пунктом 3 КХ «Заря» обязано обеспечить государственную регистрацию соглашения.

На основании заявления Тучкова Е.В. от 16.06.2009, к которому было приложено соглашение, подписанное 18.05.2009 Беляковым Б.О., о разделе земельного участка, территориальный отдел Управления Роснедвижимости по Орловской области осуществил государственный кадастровый учет двух земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 57:25:030405:10, площадью 1170±14,12 кв.м. и 418±14,12 кв.м., присвоив им кадастровые номера 57:25:030405:31 и 57:25:030405:32 соответственно.

Письмом от 17.07.2009 Беляков Б.О. сообщил Департаменту об отказе в подписании соглашения о внесении изменений в договор аренды №3960 от 09.01.2002.

Представленной в материалы дела копией выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.09.2009 подтверждается внесение 26.08.2009 сведений в Реестр о КХ «Заря» как арендаторе земельного участка с кадастровым номером 57:25:030405:10 площадью 1626,5 кв.м. на основании соглашения от 11.06.2009.

Не согласившись с приказом Департамента от 11.06.2009  №852 и считая свои права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности нарушенными, Предприниматель обратился за судебной защитой с рассматриваемым требованием.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что пункт 8.1 договора аренды распространяется только на те случаи, когда в договор аренды вступают собственники и правообладатели помещений в одном здании, тогда как Предприниматель и КХ «Заря» являются собственниками двух различных объектов на делимом земельном участке, а согласие Белякова Б.О. на вступление в договор КХ «Заря» отсутствует, в связи с чем пришел к выводу о невозможности применения положений пункта 3 статьи 36 ЗК РФ. Кроме того, суд области сделал вывод о подведомственности дела арбитражному суду.

Апелляционная инстанция считает позицию суда первой инстанции правильной, а решение – правомерным в связи со следующим.

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ, пункта 1 статьи 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

При этом согласно пункту 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, в том числе права из договора аренды, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

Статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусматривает в качестве основания возникновения права пользования земельным участком переход права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, не принадлежащем прежнему собственнику недвижимости. При этом, как следует из пункта 2 указанной статьи, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим