Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2009 по делу n А36-2147/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«02» декабря 2009 г.                                                      Дело №А36-2147/2009

город Воронеж     

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2009 г.                                                                                                                                                                               

          Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                  Федорова В.И.,

судей                                                                             Поротикова А.И.,

                                                                                       Мокроусовой Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,

при участии:

от администрации Добринского муниципального района Липецкой области: Уварова И.И., адвокат, доверенность б/н от 26.08.2009 г., удостоверение №338 выдано Управления Минюста России по Липецкой области 11.07.2003 г.; Зимин И.И., главный специалист отдела организационно-правовой и кадровой работы, доверенность №2324 от 12.10.2009 г.;

от ОАО «Добринский сахарный завод»: Гулевич С.В., юрисконсульт правовой службы, доверенность№09/55 от 02.10.2009 г.;

от ТУФА УГИ по Липецкой области: представитель не явился, надлежаще извещён.

от Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в лице Управления Роснедвижимости по Липецкой области: представитель не явился, надлежаще извещён.

от Управления имущественных и земельных отношений по Липецкой области: представитель не явился, надлежаще извещён.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Добринского муниципального района Липецкой области на решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.07.2009 года по делу № А36-2147/2009 по иску Администрации Добринского муниципального района Липецкой области к ОАО «Добринский сахарный завод», при участии в качестве третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Липецкой области, Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в лице Управления Роснедвижимости по Липецкой области, Управления имущественных и земельных отношений по Липецкой области о взыскании 2 756 321 руб. 47 коп.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Добринского муниципального района Липецкой области обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с ОАО «Добринский сахарный завод» 912 172,73 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 г. по 31.03.2009 г., 45334,99 руб. неустойки за неисполнение обязательств по внесению арендной платы за 1 квартал 2009 г., 820955,46 руб. задолженности по арендной плате за 2 квартал 2009 г., 10032,99 руб. неустойки за неисполнение обязательств по оплате арендных платежей за 2 квартал 2009 г. и арендную плату в сумме  912172,73 руб. за 3 квартал 2009 г. (с учетом принятого судом уменьшения размера требований).

Решением от 31.07.2009 г. Арбитражный суд Липецкой области исковые требования удовлетворил в части, взыскав с ОАО «Добринский сахарный завод» в пользу истца 71223 руб. 37 коп., в том числе 67 698 руб. 54 коп. задолженности по арендной плате за первый квартал 2009 года  3524 руб. 83 коп. неустойки за период с 25.03.2009 по 27.07.2009.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказал. 

  Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в связи с чем просит отменить решение суда первой инстанции.

 Ответчик, ТУФА УГИ по Липецкой области в отзывах на апелляционную жалобу просили оставить оспариваемое решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости в лице Управления Роснедвижимости по Липецкой области, Управление имущественных и земельных отношений по Липецкой области ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

 В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители третьих лиц не явились.

 На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании 18.11.2009 был объявлен перерыв до 25.11.2009.

 Рассмотрев материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации сельского поселения Богородицкий сельсовет Добринского района Липецкой области № 41 от 30.12.2005 г. между ОАО «Добринский сахарный завод» и администрацией сельского поселения Богородицкий сельсовет Добринского района Липецкой области 11.01.2006 г. был оформлен договор аренды № 3 05/89,  в соответствии с которым ОАО «Добринский сахарный завод»  на 10 лет (с 11.01.2006 г. по 31.12.2015 г.) был переданы в аренду земельный участок с кадастровым номером: 48:04:175 01 01:0006 – из земель промышленности для нужд производства площадью 520 758 кв.м., территория очистных сооружений.

11.01.2006 г. земельные участки были переданы ответчику по акту приема-передачи.

 Ставка арендной платы установлена в договоре за 1 кв.м в размере 0,52 руб. Общий размер арендной платы за год по договору составил 270794,16 руб.

Договор аренды от 11.01.2006 г. был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Липецкой области 30.11.2006 г., что подтверждается соответствующей отметкой на договоре и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.07.2009 г.

Решением Совета депутатов Добринского района Липецкой области № 84-рс от 26.11.2008 г. было утверждено положение «Об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Добринского района в 2009 г.».

 Данное решение и положение были официально опубликованы.

 В соответствии с указанным положением, размер арендной платы за земельные участки был увеличен и составил 3648690,9 руб. за год.

В адрес ОАО «Добринский сахарный завод» истцом направлялся расчет арендной платы, составленный на основании решения Совета депутатов Добринского района № 84-рс от 26.11.2008 г.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по оплате аренды, на наличие задолженности в сумме 4096539,22 руб. и пени в размере 52873,29 руб., из которых платежным поручением № 520 от 30.06.2009 г. арендатор оплатил лишь задолженность в сумме 91512,27 руб., Администрация Добринского муниципального района обратилась в суд с иском о взыскании арендной платы и неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств за 1 и 2 кварталы 2009 г., а также о взыскании арендных платежей за 3 квартал 2009 г.  на основании пункта 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным нарушением сроков внесения арендной платы.

Отказывая администрации в требовании о взыскании указанных арендных платежей, суд первой инстанции исходил из того, что положения пунктов 3.5 и 3.5.1. договора аренды от 11.01.2006 г., на основании которых истец обосновывал обязанность арендатора оплачивать арендные платежи в размере, установленном в решении Совета депутатов Добринского муниципального района Липецкой области № 84-рс от 26.11.2008 г. об утверждении положения «Об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Добринского района в 2009 году», и предусматривающих возможность их пересмотра не чаще одного раза в год в одностороннем порядке в случаях изменения ставок арендной платы при их утверждении соответствующими органами местного самоуправления, обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления и не требующими заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды, являются недействительными, поскольку не соответствуют требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации о форме сделки.

Как указал суд в своем решении, в силу императивной нормы статьи 422 п.1 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, а соглашение об изменении или о расторжении договора в силу статьи 452 п. 1 того же Кодекса необходимо  совершать в той же форме, что и договор. При этом обязательным является государственная регистрация таких соглашений.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции не соответствующими установленным в ходе судебного разбирательства обстоятельствам. При этом суд неправильно применил вышеуказанные нормы права вследствие неправильного их толкования.

Поскольку между сторонами по делу имели место обязательственные правоотношения по договору аренды земельных участков, при разрешении спора по таким обязательствам следует руководствоваться нормами законодательства об аренде и условиями заключенного договора аренды.

При этом суд первой инстанции правомерно на основании статьи 5 Федерального закона  от 17.04.2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»,  статей 382 п. 1 и  387 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) исходил из того, что отсутствие государственной регистрации соглашения о переходе прав кредитора от администрации сельского поселения Пушкинский сельсовет к администрации муниципального образования Добринский муниципальный район Липецкой области не лишает истца предъявлять требования о взыскании арендных платежей по указанному выше договору.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 этого кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии со статьей 614 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 4 статьи  22 Земельного кодекса Российской Федерации также предусматривает, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В договоре аренды от 11.01.2006 г. сторонами было определено, что  за 1 кв.м арендатор уплачивает арендную плату в размере 0,52 руб. за аренду, относящихся к категории земель поселений, а общий размер арендной платы за год по договору составлял 270794,16 руб.

В соответствии с пунктом 3.5. договора размер арендной платы и сроки платежа могли быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке, в случаях изменения ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством РФ.

В этом случае пункт 3.5.1. договора предусматривал, что условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления и при этом заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требовалось.

Это условие договора не противоречило действовавшему на момент его заключения законодательству.

Так, п. 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение арендной платы производилось истцом в соответствии с условиями договора и нормативными актами органа местного самоуправления, устанавливающими изменение размера базовой ставки арендной платы.

А поэтому арендодатель был вправе, руководствуясь указанными пунктами договора, в одностороннем порядке изменить ставку арендной платы в связи с изменением базовой ставки арендной платы. Такое решение отвечает и требованию к периодичности изменений - один раз в год с момента заключения договора.

При этом арендатор был уведомлен об изменении размера арендной платы и на дату платежа за 1 квартал 2009 года знал о ее размере, но оплатил аренду по ранее установленной ставке.

При таких обстоятельствах правильное по существу толкование судом первой инстанции пункта 3.5. договора от 11.01.2006 г. как установление им возможности изменения условий договора о стоимости арендной платы и периодичности такого изменения, но ошибочное признание им недействительным  пункта 3.5.1. того же договора о моменте начала действия условия об изменении (суд посчитал этот пункт не соответствующим требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации о письменной форме сделки) не учитывают того, что из их содержания и по смыслу оба эти пункта предусматривают возможность изменения условий договора в части арендной платы один раз в год, а действие новой ставки арендной платы и обязанности для арендатора оплачивать аренду по другой ставке - с даты получения им уведомления об изменении.

Это условие не противоречит п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как положения указанного пункта допускают возможность изменения договора и в иной форме, если сам договор предусматривает иное, как это имело место  в данном случае.

При этом следует заметить, что такая практика изменения размера арендной платы существовала между сторонами по делу по указанному договору и в 2008 году.

В связи с этим апелляционный суд считает требование истца по делу о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам  за 1 и 2 кварталы 2009 года на основании ставок, установленных решением Совета депутатов Добринского муниципального района Липецкой области № 84-рс от 26.11.2008 г. об утверждении