Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2009 по делу n А08-9158/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

требования статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не были соблюдены, поскольку на момент заключения данного договора определить судьбу земельного участка под объектами недвижимости согласно указанной норме не представлялось возможным.

Несмотря на заключение 25.07.2006 года договора купли-продажи земельного участка, 29.12.2006 года истец не обладал зарегистрированным правом собственности на данный земельный участок, в связи с чем не мог выполнить требования п.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации и передать ответчику вместе с объектами недвижимости земельный участок под ними, а ответчик, приобретая объекты недвижимости, не мог реализовать свое право, установленное пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и приобрести право на использование соответствующей части земельного участка, занятый зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По мнению истца при заключении договора купли-продажи недвижимости были нарушены требования статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, что данная сделка не могла быть совершена сторонами до момента оформления права собственности на земельный участок под объектами недвижимости.

Ссылаясь на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец считает договор купли-продажи №59/06 ВП от 29.12.2006 года ничтожным.

Помимо этого истец утверждает, что государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости, фактически лишит ЗАО «ОЭМК-Втормет» права собственности на земельный участок под данными объектами.

Принимая обжалуемый судебный акт и отказывая в иске ЗАО «ОЭМК-Втормет», арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 02.07.2007г.) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Как следует из пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 02.07.2007г.), по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 02.07.2007г.) предусмотрено, что в случае, если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в Земельном кодексе случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В соответствии с пунктом 11 Постановелния Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью, и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из утвержденных с установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Правомерен вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае положения пункта 11 Пленума ВАС РФ №11, разъясняющие пункт 4 статьи 35 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут распространяться на спорные отношения, поскольку истец на момент заключения договора купли-продажи и его исполнения не являлся собственником земельного участка.

Это обстоятельство не препятствовало ему совершить указанную сделку.

Как установлено судом первой инстанции, истец имел своей целью совершать сделки по продаже не только спорного, но и всего остального имущества, принадлежащего ему на тот момент (земельные участки, автотранспорт, оборудование, металлолом, шлак).

Учитывая изложенное и исходя из того, что истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих, что воля сторон при заключении оспариваемого договора купли-продажи была направлена на отчуждение объектов недвижимости без соответствующего земельного участка (при этом право собственности на земельный участок у истца отсутствовало), арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что оснований для признания договора купли-продажи №59/06 ВП от 29.12.2006 года недействительным (ничтожным), как противоречащего пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не имеется.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что воля сторон при заключении договора купли-продажи №59/06 ВП от 29.12.2006 года была направлена на отчуждение объектов недвижимости без соответствующего земельного участка, несостоятелен, так как не подтвержден материалами дела. То обстоятельство, что в договоре купли-продажи №59/06 ВП от 29.12.2006 года отсутствует ссылка на судьбу земельного участка, расположенного под зданием, не указывает на то, что воля сторон при заключении договора была направлена на отчуждение объектов недвижимости без соответствующего земельного участка и не влечет недействительность договора купли-продажи №59/06 ВП от 29.12.2006 года, так как указанная ссылка не является обязательным условием договора.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что обстоятельства, установленные в рамках дела №А08-3007/07-30, не подпадают по действие части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в рамках указанного дела рассматривались требования ЗАО «ОЭМК-Втормет» о признании договора купли-продажи  59/06 ВП от 29.12.2006 года незаключенным, а в рамках настоящего дела ЗАО «ОЭМК-Втормет» просит признать договор купли-продажи  59/06 ВП от 29.12.2006 года ничтожным, несостоятелен.

Как следует из материалов дела, Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2008 года и Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21.08.2008 года по делу №А08-3007/07-30, был отклонен довод ЗАО «ОЭМК-Втормет» о не заключении договора купли-продажи  59/06 ВП от 29.12.2006 года. Кассационная инстанция также отклонила ссылку ЗАО «ОЭМК-Втормет» на то, что сделка является ничтожной в связи с тем, что недвижимое имущество было отчуждено без соответствующего земельного участка (л.д. 53). Отклоняя названный довод, суд кассационной инстанции указал на то, что отсутствие в договоре купли-продажи  59/06 ВП от 29.12.2006 года ссылки на судьбу земельного участка не влечет его недействительность, так как указанная ссылка не является обязательным условием договора в свете положений гражданского и земельного законодательства. В силу пункта 13 Постановления Пленума ВАС РФ №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что установленные судами апелляционной и кассационной инстанций в рамках дела №А08-3007/07-30 обстоятельства не должны доказываться вновь при рассмотрении настоящего дела в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт принят в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют. Убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае, судом первой инстанции не нарушены.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Белгородской области от 17.03.2009 года по делу №А08-9158/2008-12 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО «ОЭМК-Втормет» без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья                                      Е.А. Безбородов

Судьи                                                                               Е.В. Маховая

И.Г. Седунова