Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2009 по делу n А14-11102/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В связи с этим судам рекомендовано учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве» (аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 85 Закона «Об исполнительном производстве») оценку имущества должника производит судебный пристав-исполнитель. Поэтому даже в том случае, когда для оценки имущества судебный пристав-исполнитель привлекал независимого оценщика, в судебном порядке может быть оспорено только постановление этого пристава-исполнителя, определяющее цену указанного имущества.

Исходя из изложенного, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в суде может быть оспорена стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, но не постановление судебного пристава-исполнителя, отклоняется как несостоятельный.

По смыслу статьи 85 Закона «Об исполнительном производстве» оценка имущества производится по рыночным ценам.

Под рыночной стоимостью объекта оценки, согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статьей 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из статьи 13 названного Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом, как предусмотрено пунктом 6 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года №255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Привлеченным судебным приставом-исполнителем оценщиком ИП Кисловым Ю.В. имущество должника оценено следующим образом:

-  отдельно стоящее здание (строение), расположенное по адресу: г.Воронеж, ул.Таранченко, 10, – 776957 руб.,

-  земельный участок, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул.Таранченко, 10, – 8035356 рублей;

- земельный участок, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул.Таранченко, 24а, – 3715440 рублей;

-  земельный участок, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул.Таранченко, 24б, – 3758832 рубля.

Однако в материалы дела представлены доказательства того, что указанные цены на земельные участки не являются наибольшими из достижимых по разумным соображениям цен для продавца.

Так, согласно отчету о рыночной стоимости права собственности на земельные участки, расположенные по адресу: г.Воронеж, ул.Декабристов, ул.Таранченко, по состоянию на 06.08.2008 года, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Консультационно-аналитический центр «Ритм & Ко», рыночная стоимость объектов недвижимости, принадлежащих ООО «НИКА-ОЛИМП» составила:

- земельный участок площадью 685 кв. м., расположенный по адресу: г.Воронеж, ул.Таранченко, 24а, – 15341431 рубль;

- земельный участок площадью 693 кв. м., расположенный по адресу: г.Воронеж, ул.Таранченко, 24б, – 15520601 рубль.

Согласно отчету об оценке имущества № 144/08 по состоянию на 10.04.2008 года, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Центр Оценки и Аудита», рыночная стоимость имущества должника составила:

- земельный участок площадью 1324 кв.м., расположенный по адресу: г.Воронеж, ул.Таранченко, 10, – 28968153 рубля (ликвидационная стоимость – 21436434 рубля);

- земельный участок площадью 685 кв.м., расположенный по адресу: г.Воронеж, ул.Таранченко, 24а, – 14987300 рублей (ликвида­ционная стоимость – 11090602 рубля);

- земельный участок площадью 693 кв.м., расположенный по адресу: г.Воронеж, ул.Таранченко, 24б, – 15162334 рубля (ликвидационная стоимость – 11220127 рублей).

Кроме того, в материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи недвижимости от 04.09.2008 года, предметом которого является заключение основного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул.Таранченко, 10, по цене 52960000 рублей после отмены ареста и запрета на совершение сделок с имуществом ООО «НИКА-ОЛИМП».

Таким образом, имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается, что цены земельных участков, расположенных по адресам: г.Воронеж, ул.Таранченко, 10, 24а, 24б, определенные в соответствии с отчетом ИП Кислова Ю.В., не являются наибольшими из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшими из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя, то есть наиболее вероятными ценами, по которым указанные объекты оценки могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции.

Статья 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает ряд требований, которым должен соответствовать отчет об оценке объекта оценки. В частности, он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэконом­развития России от 20.07.2007 года № 256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Пунктом 19 ФСО № 1 предусмотрено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Проанализировав содержание отчета оценщика ИП Кислова Ю.В. от 15.08.2008 года № 01-08-08, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что данный отчет не соответствует требованиям статей 3 и 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», по­скольку не содержит сведений, являющихся существенно важными для полноты отражения примененного оценщиком метода расчета стоимости объектов оценки, а именно точного описания и балансовой стоимости этих объектов, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки. В отчете не приведены сведения о том, что ООО «НИКА-ОЛИМП» осуществляет на арестованных земельных участках строительство жилищного комплекса повышенной комфортности, состоящего из нескольких многоквартирных до­мов, в соответствии с проектом застройки квартала в границах ул.Декабристов – ул.Ко­сти Стрелюка – ул.Герцена – ул.Таранченко на основании постановления главы го­родского округа город Воронеж от 26.12.2005 года № 2154 «О разрешении обществу с ограниченной ответственностью «НИКА-ОЛИМП» (ИНН 366601001) проектирования и строительства многоквартирного дома на земельном участке, находящимся в собственности, по ул.Декабристов, 32».

Кроме того, отчет не содержит перечень использованных при проведении оценки дан­ных с указанием источников их получения.

Исходя из изложенного вывод суда первой инстанции о том, что информация, использованная оценщиком ИП Кисловым Ю.В. при про­ведении оспариваемой оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достовер­ности, является правомерным.

Следовательно, определенная на основе отчета от 15.08.2008 года №01-08-08 стоимость трех земельных участков, расположенных по адресам: г.Воронеж, ул.Таранченко, 10, 24а, 24б, не является рыночной и не могла быть положена в основу оценки имущества должника, произведенной судебным приставом-исполнителем.

При указанных выше обстоятельствах и с учетом того, что  доказательств, подтверждающих, что рыночная стоимость отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Таранченко, 10, в размере 776957 рублей установлена с нарушением требований Закона об оценочной деятельности, заявитель суду не предоставил, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные ООО «НИКА-ОЛИМП» требования частично, признав постановле­ние судебного пристава-исполнителя от 05.09.2008 года недействительным в части принятия отчета №01-08-08 от 15.08.2008 года об оценке трех земельных участков, расположенных по адресам: г.Воронеж, ул.Таранченко, 10, 24а, 24б, и отказав в удовлетворении иных требований.

Довод апелляционной жалобы о том, что привлеченный судебным приставом-исполнителем оценщик обладал специальными знаниями, необходимыми для оценки недвижимого имущества, не принимаются апелляционным судом как не влияющие на существо принятого судом первой инстанции решения.

Отклоняется также ссылка УФССП по Воронежской области на пропуск ООО «НИКА-ОЛИМП» десятидневного срока на обжалование действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя, поскольку имеющимися в деле доказательствами, в частности, распиской в получении на бланке оспариваемого постановления, копией уведомления о вручении №65996, подтверждается получение обществом постановления от 05.09.2008 года не ранее 17.09.2008 года.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, допущено не было.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законно принятого судебного акта.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266-268, частью 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Воронежской области от 04.12.2008 года по делу № А14-11102/2008/422/23 оставить без изменения, апелляционную