Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2008 по делу n А47-3695/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-904/2008

г. Челябинск

04 марта 2008 г.

Дело № А47-3695/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта  2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Махровой Н.В., судей Ермолаевой Л.П., Рачкова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Хрипиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  администрации Сорчинского района  Оренбургской области  на решение  Арбитражного суда Оренбургской области от 27.12.2007 по делу № А47-3695/2007 (судья Сукачева Н.Ф.), при участии: от администрации Сорчинского района – Черных И.Н. (доверенность от 26.02.2008), от общества с ограниченной ответственностью «Статус» - Сидорова С.И. (приказ №1 от 09.11.2001),

УСТАНОВИЛ:

администрация Сорчинского района (далее –  администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью «Статус» (далее – ООО «Статус», ответчик) о расторжении договора аренды и взыскании   задолженности по арендной плате в размере 257 420 руб. 76 коп., в том, числе  252427 руб. основного долга и 4 9993 руб. 76 коп. пени.

До принятия решения по существу спора истцом заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, а именно истец просит взыскать  252 427 руб. неосновательного обогащения вследствие  фактического использования земельного участка площадью 9 978 кв.м. расположенного по адресу Оренбургская область, Сорочинский район п. Октябрьский за период с 01.01.2006 по 01.03.2007 в соответствии со ст. 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда первой инстанции от 14.08.2007 удовлетворено ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоз) «Сорочинский» (далее – СПК (колхоз) «Сорочинский», третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.12.2007 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе администрация  просит решение суда отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что  распоряжением Администрации Сорочинского района Оренбургской области от 14.07.1993 №193, утвержден проект перераспределения земель, согласно которому земли под постройками, в составе которых находиться спорный земельный участок были оставлены в ведении Сельского Совета. Также ссылается на то, что в  силу ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

ООО «Статус» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения. Также ответчик в отзыве пояснил, что в соответствии с решением главы администрации Сорочинского района №290 от 14.08.1992 совхозу «Сорочинский» выдано свидетельство на бессрочное (постоянное)  пользование  спорным земельным участком №93 от 14.08.1992. до настоящего времени кадастровый план спорного земельного участка и государственная регистрация расположенных на нем объектов недвижимости отсутствует. Следовательно, спорный земельный участок принадлежит колхозу «Срочинский» на праве бессрочного (постоянного) пользования, и не является муниципальной собственностью.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица  не явился.

С учетом мнения подателя апелляционной жалобы и представителя ответчика  в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие СПК (колхоз) «Сорочинский».

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика считает, что решение суда первой инстанции следует отменить в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, а требования истца удовлетворить в полном объеме.

Как следует из материалов дела, администрацией (арендодатель) и ООО «Статус» (арендатор) подписан договор аренды от 30.12.2005 № 387, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком на 11 месяцев 30 дней земельный участок, имеющий общую площадь 9978 кв.м., расположенный по адресу Оренбургская область, Сорочинский район, п. Октябрьский, для аренды под мининефтеперерабатывающий завод, по факту использования земли (т.1, л.д.7).

Отсутствие оплаты за фактическое использование земельного участка послужило основанием для обращения истца с данными требованиями в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор от 30.12.2005 № 387 не заключен в связи с отсутствием предмета аренды; материалами дела не подтверждено использование земельного участка ответчиком; данный земельный участок принадлежит колхозу «Сорочинский» на праве бессрочного пользования.

Выводы суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 30.12.2005 № 387 являются правильными.

В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре аренды земельного участка от 30.12.2005 № 387 не согласовано одно из существенных условий данного договора - объект аренды (отсутствует кадастровый учет земельного участка).

В соответствии с частью 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Согласно статье 1 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Предметом земельных отношений может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

В договоре аренды земельного участка от 30.12.2005 № 387 кадастровый номер земельного участка не содержится, поэтому нельзя считать предмет договора аренды согласованным, а договор аренды земельного участка – заключенным.

Вместе с тем, фактическое использование спорного земельного участка не оспаривается ответчиком и подтверждается актом приема-передачи земельного участка в аренду, каковым является сам договор аренды (п. 3.1 договора).

На земельном участке общей площадью 9978 кв.м., расположенном по адресу: Оренбургская область, Сорочинский район, п. Октябрьский, расположен объект недвижимости ответчика -  мининефтеперерабатывающий завод.

Согласно подпунктам 5 и 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основными принципами земельного законодательства являются единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также сочетание интересов общества и законных интересов граждан. При регулировании земельных отношений применяются принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

В соответствии с ч. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеют право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Продавец объектов недвижимости – СПК колхоз «Сорочинский»  - владел земельным участком  на праве бессрочного (постоянного) пользования на основании решения главы администрации Сорочинского района от 14.08.1992 № 290, что подтверждается свидетельством от 14.08.1992 № П-93 (т.1, л.д.98), государственным актом на право пользования землей от 07.07.1983 А-1 № 237618 (т. 3, л.д.21).

Ответчик полагает, что в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации имеет право бессрочного (постоянного) пользования спорным земельным участком.

Однако ООО «Статус» не является собственником объектов недвижимости, расположенных  по адресу: Оренбургская область, Сорочинский район, п. Октябрьский.

Свои права на недвижимость ответчик основывает на договоре купли-продажи объекта нежилого фонда от 24.03.2003, согласно которому он приобрел в собственность здание зернохранилища площадью 298 кв.м. (т.1, л.д.99).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на недвижимые вещи, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Однако ответчик доказательств государственной регистрации своих прав на  недвижимое имущество не представил.

Не доказал своих прав, как собственника имущества и СПК колхоз «Сорочинский», что установлено при рассмотрении Арбитражным судом Оренбургской области дела № А47-12249/2006 (т.4, л.д.59-61).

Таким образом, ООО «Статус» в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказало ни то, что оно является постоянным (бессрочным) пользователем спорного земельного участка, ни то, что ему принадлежат на праве собственности расположенные на данном участке объекты недвижимости: здание зернохранилища площадью 298 кв.м., используемое им как  мининефтеперерабатывающий завод.

Следовательно, ООО «Статус» пользовалось земельным участком до 20.05.2004 при отсутствии правовых оснований, в связи с чем сберегло денежные средства, которые подлежали бы уплате по договору аренды.

Согласно ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, землепользование в Российской Федерации осуществляется за плату.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения (п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер арендной платы за землю подтвержден решениями Совета депутатов Сорочинского района Оренбургской области от 28.12.2005 № 18, от 12.10.2006 № 66 (т.2, л.д.5-16).

При таких обстоятельствах требования Администрации о взыскании стоимости неосновательного обогащения подлежат удовлетворению в размере 252 427 руб. за период с 01.01.2006 по 01.03.2007.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с предоставлением Администрации