Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 по делу n А07-7748/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Обязательства в силу ст. 309, 310  ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Доказательств внесения арендной платы по договору 06/17 за первый квартал 2015 г. ответчиком не представлено. Данный факт апеллянтом не оспаривается.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, предусмотрены ст. 619 ГК РФ. Указанная норма права также устанавливает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, 13.03.2015 письмом №13/03 (л.д. 37,38) ответчику было направлено уведомление о наличии задолженности и необходимости ее погашения до 30.03.2015, а также о расторжении договора и освобождении здания в случае неисполнения указанного требования.

Указанное уведомление было направлено ответчику заказным письмом, факт его получения спорным при рассмотрении дела в суде первой инстанции не являлся, обществом ООО «ГК «Экострой» не оспаривался (т.1 л.д. 85).

Возражая против иска, ответчик, ссылаясь на ст. 612 ГК РФ, указал на  удержание в счет арендной платы расходов по проведению ремонтных работ в арендуемом здании.

Отклоняя указанные доводы ответчика, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Право арендатора удерживать сумму расходов по устранению выявленных недостатков объекта аренды, по смыслу абзаца 4 названного пункта, возникает после того, как такие недостатки устранены в ходе ремонтных работ, а арендодатель предварительно уведомлен о предстоящем удержании.

Как правильно указал суд первой инстанции, ответчик не представил доказательств направления арендодателю предварительного уведомления об удержании арендной платы, произведенного ремонта и фактического несения расходов на него.

Ссылка апеллянта на письмо 02.12.2014 №12/03 (т.1 л.д.88), в котором ООО «ГК «Экострой» перечисляет неисправности котельной арендуемого здания и просит предоставить документацию на неё, указывая, что в случае бездействия будет вынуждено устранить указанные недостатки за свой счет, а затраченные средства вычесть из ежемесячной арендной платы, судебной коллегией не может быть принята в доказательство исполнения ответчиком обязанности предварительного уведомления истца об удержании арендной платы.

 В обоснование заявленных возражений по иску ответчиком представлены в дело договор на ремонтные работы от 15.05.2015, подписанный между ООО «ГК «Экострой» (заказчик) и ООО ПТФ «Каскад» (исполнитель) на выполнение работ по ремонту фасада на объекте по адресу: г. Уфа, ул. Р. Зорге, д. 19/4  (т.1 л.д. 96), справка к нему о стоимости выполненных работ и затрат от 05.06.2015 №14 (т.1 л.д. 98), акт о приеме выполненных работ за июнь 2015 г. №14.фев от 08.06.2015 (л.д.99 т.1), договор от 29.05.2015 между ООО «ГК «Экострой» (заказчик) и  ООО Практика (подрядчик) на выполнение работ по капитальному ремонту кровли здания по адресу: г. Уфа, ул. Р.Зорге, 19/4 (т.1 л.д.102), справка о стоимости выполненных работ и затрат от 26.06.2015 (т.1 л.д. 110), акт о приемке выполненных работ за июнь 2015г.  от 26.06.2015  (т.1 л.д. 111).

Таким образом, поскольку представленные ответчиком документы составлены после направления письма от 02.12.2014, данное письмо не содержит указание на размер суммы, удерживаемой в счет арендной  платы;  представлены документы на проведение работ по ремонту фасада и кровли (в то время как письме от 02.12.2014 указано на неисправности котельной); доказательства фактического несения расходов на устранение недостатков арендуемого имущества на момент направления  письма от 02.12.2014 ответчиком суду первой инстанции не представлены - в силу указанных обстоятельств письмо от 02.12.2014 не может свидетельствовать о предварительном уведомлении истца об удержании арендной платы.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика по настоящему делу не влекут отказ в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды ввиду невнесения арендной платы более двух раз подряд, поскольку указанные апеллянтом обстоятельства ненадлежащего состояния арендуемого имущества, с учетом вышеизложенного, не освобождают арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требования истца о расторжении договора являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебная коллегия отмечает, что ООО «ГК «Экострой» не лишено права обратиться в самостоятельном порядке в арбитражный суд с требованиями о возмещении стоимости фактически понесенных им расходов на проведение ремонтных работ арендуемого здания.

Как определено ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответчиком свои обязательства по освобождению занимаемого помещения не выполнены, принятый в аренду объект недвижимого имущества до настоящего времени истцу не возвращен, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Поскольку договор аренды расторгнут, а арендатор (ответчик) на момент обращения арендодателя (истца) с иском не возвратил арендованное по договору имущество, требования истца об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, также законно и обоснованно, поскольку у арендатора отсутствуют правовые основания для пользования спорным объектом недвижимого имущества.

При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.07.2015 по делу № А07-7748/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Экострой"  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                            М.И. Карпачева

Судьи:                                                                  И.Ю. Соколова

                                                                             Л.А. Суспицина