Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 по делу n А07-19910/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-8995/2015

г. Челябинск

21 августа 2015 года

Дело № А07-19910/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью "ОТКРЫТАЯ СИСТЕМА" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.06.2015 по делу №А07-19910/2014 (судья Шагабутдинова З.Ф.).

Государственное унитарное предприятие "Башземоценка» Республики Башкортостан (далее – истец, предприятие, ГУП «Башземоценка» РБ) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Открытая Система» (далее – ответчик, общество, ООО «Открытая Система») о взыскании задолженности по договору аренды от 12.05.2014 №11665 в размере 106 894 руб. 93 коп., в том числе: 88 342 руб. 4 коп. долга по арендной плате, 18 552 руб. 89 коп.  коммунальных услуг (с учетом увеличения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), т.2 л.д. 67).

Определением суда первой инстанции от 08.04.2015 (т.2 л.д. 65) на основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.06.2015 (резолютивная часть объявлена 28.05.2015) исковые требования предприятия удовлетворены: с ответчика в пользу истца взыскано 106 894,93 руб. задолженности, 2000 руб. расходов по госпошлине, а также с общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 207 руб. (л.д. 134 т.2).

С указанным решением не согласилось ООО «Открытая Система»  (далее также – податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ее податель просил решение суда отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права (т.2 л.д.141).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что не был извещен о рассмотрении дела; договор аренды является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, а также неподписания его со стороны ответчика; фактических отношений по аренде не возникло, поскольку истец не обеспечил доступ к арендованному помещению, общество не могло использовать помещение, переданное в аренду.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители второго ответчика и третьих лиц не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.05.2014 между государственным унитарным предприятием "Башземоценка" Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Открытая Система" (арендатор) подписан договор N 11665 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа (далее- договор 11665, т.1 л.д. 11), в соответствии с условиями которого арендатор принял во временное владение и пользование следующие объекты государственного нежилого фонда: помещение N 51 площадью 19,1 кв.м, расположенное в здании ГУП "Башземоценка" по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Р.Зорге 9/3 (далее – помещение, п. 1.1 договора). Договор 11665 также подписан Министерством (собственник).

Договор 11665 вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации и действует с 21.04.2014 по 20.04.2019, условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 21.04.2014 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.1.2 договора).

По условиям договора расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан оформляется в виде приложения к настоящему договору и является неотъемлемой его частью (п. 3.1 договора). Размер арендной платы пересматривается собственником в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы (п.3.2 договора).

Истцом представлен расчет годовой арендной платы с 21.04.2014 (т.1 л.д. 14, оборот).

Арендная плата вносится согласно п. 3.3 договора арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления арендатору счета на оплату.

Арендатор оплачивает предоставленные ему коммунальные и иные услуги по отдельным договорам, заключаемым между  арендатором и арендодателем или предприятиями, обслуживающими объект (п.3.6 договора).

Пунктом 2.3.9 договора стороны предусмотрели обязанностью арендатора заключить в течение 10 дней договор с арендодателем либо при наличии фактической возможности с иными организациями на обслуживание арендуемого объекта, снабжение его ресурсами.

Во исполнение данного пункта договора между истцом (балансодержатель) и ответчиком (пользователь) 21.04.2014 заключен договор на оказание коммунальных услуг и комплекса услуг по содержанию здания N 02/04-14 (т.1 л.д. 125), по условиям которого балансодержатель обязался поставлять пользователю через свои сети тепловую энергию, электроэнергию и воду, содержать в исправном состоянии системы электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации, содержать здание и прилегающую территорию, обеспечивать уборку мест общего пользования, очистку прилегающей территории, вывоз мусора, охрану помещений, а пользователь – оплачивать оказанные услуги до 20 числа месяца, следующего за отчетным, в размере 0,69 % от общей площади, от фактически произведенных затрат, по действующим тарифам (п. п. 1.1,1.2,2.1, 3.1, 3.3 договора).

Помещение принято обществом по акту приема-передачи от 21.04.2014 (т.1 л.д. 15).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы и коммунальных платежей послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

По расчету истца за период с 21.04.2014 по 30.04.2015 за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в размере 88 342 руб. 4 коп., а также по коммунальным платежам за период с 21.04.2014 по 31.03.2015 в размере 18 552 руб. 89 коп. (т.2.л.д.74,75). 

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из доказанности фактической передачи помещения арендатору и возникновении у него с 21.04.2014 обязанности по внесению арендной платы и оплате коммунальных платежей согласно условиям договора аренды и договора на оказание коммунальных услуг. Ввиду отсутствия в деле доказательств оплаты пользования помещением судом первой инстанции взыскана задолженность по арендной плате и коммунальным услугам.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценив договор аренды 11665 на предмет его заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд пришел к выводу, что договор является заключенным, признаков ничтожности судом не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Порядок внесения и размер  арендной платы установлен договором аренды.

Указанное свидетельствует о соблюдении требований к форме договора аренды.

Доводы апеллянта о незаключенности договора аренды, мотивированные отсутствием его государственной регистрации судебной коллегией признаются несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Анализируемый договор аренды 11665 заключен на срок более  года, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а также разъяснений пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" подлежал государственной регистрации.

Доказательства осуществления государственной регистрации в материалах дела отсутствуют.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Материалами дела подтверждена фактическая передача предоставленного по договору аренды 11665 помещения в пользование общества. Доказательства возврата принятого помещения ответчиком не представлены, что означает фактическое нахождение помещения в пользовании ответчика в спорный период.

Учитывая приведенные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, ГУП «Башземоценка» РБ и ООО «Открытая Система» связаны обязательствами вне зависимости от того, что данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Оценивая положения договора 11665, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 ГК РФ, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 ГК РФ.

Доводы апеллянта о неподписании договора 11665 не соответствуют представленному в дело тексту договора 11665, содержащему подпись генерального директора ООО «Открытая Система» Наумкина В.В. и печать общества. Этим же лицом со стороны арендатора подписан акт приема-передачи помещения от 21.04.2014. Полномочия Наумкина В.В. действовать без доверенности от имени ООО «Открытая Система» подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра юридически лиц (ЕГРЮЛ) от 10.09.2014 (л.д. 17 т.1). 

Оснований для непринятия указанных документов у суда не имеются, о фальсификации договора 11665 и акта приемки-передачи в суде первой инстанции заявлено не было.

Также следует признать несостоятельными доводы апеллянта о невозможности использования переданного помещения как не подтвержденные представленными в дело доказательствами.

 Из акта приема-передачи от 21.04.2014 следует, что помещение принято арендатором без каких-либо замечаний.

Акт приема-передачи представляет собой документ, подтверждающий совершение участниками гражданского оборота действий по фактической передаче какого-либо имущества. Подписанием данного документа ответчик подтвердил, что получил в фактическое пользование именно то помещение, передача которого в аренду предусмотрена договором аренды.

Также в п. 1.3 договора 11665 стороны указали, что они ознакомлены с состоянием объекта, находят его пригодным для использования в соответствии с условиями настоящего договора.

Кроме того, в дело представлены акты за аренду за апрель-май 2014г., подписанные ответчиком без претензий и замечаний (т.1 л.д. 72).

Неиспользование арендатором помещения в целях, для которых оно предоставлено в аренду не освобождает общество от обязанности оплатить пользование помещением в размере, соответствующем условиям договора аренды. Доказательств того, что ответчик не имел возможности использовать помещение ввиду несоответствия его условиям договора 11665 (п.1 ст. 611, п. 1 ст. 612 ГК РФ) материалы дела не содержат.

Юридически значимым обстоятельством для взыскания арендных платежей является факт возврата помещения истцу. Доказательства возврата помещения предприятию обществом также  не представлены.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия