Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 по делу n А76-16328/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В настоящем случае истец просит признать незаключенным договор долгосрочной аренды торговых площадей от 01.09.2002, подписанный                       ООО «Стройсвязьурал 1» (арендодатель) и ИП Хлестовым (арендатор).

          В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

  Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

  В силу пункта 3 статьи 607 названного Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1.1 спорного договора аренды арендодатель, являясь собственником ПТДК, расположенного по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, передает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование торговые площади, расположенные в указанном выше комплексе: павильон № 27, площадью 66,4 кв. м.

01 сентября 2002 года помещение передано ИП Хлестову по акту приема-передачи.

07 октября 2003 года между ООО «Стройсвязьурал 1» и ИП Хлестовым подписано соглашение к договору аренды, по условиям которого стороны изложили пункт 1.1 договора в следующей редакции: «арендодатель, являясь собственником подземного торгового комплекса, расположенного по адресу:                  г. Челябинск, пл. Революции, передает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование торговые площади, расположенные в указанном выше комплексе: по плану БТИ павильон № 27, по плану торговых мест ООО «Стройсвязьурал 1» павильон № 25, площадью 66,4 кв. м».

Также в материалы дела представлена справка ООО «Стройсвязьурал 1» от 14.11.2014, согласно которой ответчик подтверждает, что нежилое помещение № 16 общей площадью 66,4 кв. м, расположенное по адресу:                        г. Челябинск, пл. Революции, на схеме приложения № 1 к настоящей справке соответствует нежилому помещению № 25 на торговом плане нежилых помещений подземного торгового комплекса «Никитинский», на схеме приложения № 2 к настоящей справке (т. 2, л. д. 81-83).

  В ходе судебного разбирательства ответчики как стороны спорного договора аренды не заявляли, что предмет договора аренды не был ими согласован или что договор аренды ими не исполнялся. При этом в материалах дела имеются доказательства исполнения сторонами условий договора (т. 4,                л. д. 140-202).

  Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что различное указание номера помещения по разным схемам всего помещения само по себе не свидетельствует об отсутствии возможности идентификации спорного помещения.

  Кроме того, следует отметить, что в плане всего ПТДК, содержащемся в техническом паспорте от 24.01.2007, указано только одно помещение с площадью 66,4 кв. м (т. 3, л. д. 18-29), которое по месту расположения соответствует помещению, указанному ООО «Стройсвязьурал 1» в справке от 14.11.2014 как спорное (т. 2, л. д. 82, 83).

  Таким образом, вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что предмет спорного договора аренды его сторонами определен, является обоснованным.

  Соответствующий довод апелляционной жалобы не может быть принят.

  Ввиду указанного требование ИП Трубина о признании незаключенным договора долгосрочной аренды торговых площадей от 01.09.2002 не может быть удовлетворено.

  Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Настаивая на наличии оснований для выселения ИП Хлестова из спорного нежилого помещения, истец ссылается на необходимость применения к спорным правоотношениям разъяснений, приведенных в пункте 14 постановления Пленума № 73.

  Согласно данным разъяснениям в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  В пункте 4 информационного письма № 165 указано, в частности, что, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Требование о государственной регистрации договора (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 названного Кодекса).

  Между тем, из данного правила в названном же пункте информационного письма № 165 указано исключение, согласно которому если будет установлено, что покупатель при приобретении имущества знал о наличии в отношении него незарегистрированного долгосрочного договора аренды, например, был поставлен об этом в известность арендодателем (продавцом), то такой договор сохранит силу по правилам статьи 617 названного Кодекса.

В настоящем случае, как указано ранее, в абзаце 3 пункта 8 договора купли-продажи спорного помещения от 22.08.2014, заключенного с истцом, указано, что помещение на момент заключения настоящего договора передано в аренду ИП Хлестову по договору аренды от 01.09.2002.

Таким образом, в договоре купли-продажи указан арендатор помещения, реквизиты договора аренды.

Также согласно пунктам 3, 4 акта приема-передачи от 29.08.2014 помещения истцу на момент передачи в помещении находится торговое оборудование и товар, который принадлежит арендатору. Ключи не передаются, так как находятся у арендатора, осуществляющего свою деятельность в данном помещении.

Кроме того, как верно отметил арбитражный суд первой инстанции, в объявлении о проведении торгов в печатном издании – газете «Деловой пакет» от 05.07.2014 (т. 2, л. д. 62) было указано на то, что лоты (в том числе, № 10 по спорному помещению) обременены арендой долгосрочной и краткосрочной.

Аналогичная информация содержалась и в объявлении о проведении торгов, опубликованном на соответствующем сайте в сети Интернет (т. 1,                   л. д. 50-61, т. 3, л. д. 127-130).

Является неверной ссылка подателя жалобы на то, что в конкурсной документации были представлены пустые бланки договоров купли-продажи, согласно которым имеется ссылка на сервитут, обременение в виде залога по договору ипотеки, обременение арендой до 2014 года, что, как считает                        ИП Трубин, могло относиться только к краткосрочной аренде, не подлежащей государственной регистрации.

Так, указание в бланках договоров купли-продажи на обременение арендой до 2014 года (т. 3, л. д. 136 оборот, 137, пункт 9, 140 оборот, пункт 9) не означает краткосрочность аренды, так как договоры аренды могли быть заключены задолго до проведения аукциона.

Кроме того, в пунктах 9 названных проектов договоров указано, что с момента государственной регистрации права собственности к покупателю в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переходят права и обязанности арендодателя по указанному договору аренды.

При изложенных обстоятельствах, действуя разумно и осмотрительно, истец мог ознакомиться с условиями спорного договора аренды, истребовав его текст у продавца - ООО «Стройсвязьурал 1», что истцом сделано не было.

Также ИП Трубин полагает, что арбитражный суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство ООО «Стройсвязьурал 1» о вызове в качестве свидетеля бывшего директора ООО «Стройсвязьурал 1» с целью дачи пояснений по обстоятельствам заключения спорного договора аренды, дополнительного соглашения к нему.

Между тем, в обжалуемом решении суд не ссылался на представленную представителем ИП Хлестова незаверенную ксерокопию с нотариально удостоверенной копии второго дополнительного соглашения от 07.10.2003 (т. 2, л. д. 1, 2, 11) к спорному договору аренды, в отношении которого                                ООО «Стройсвязьурал 1» было заявлено о фальсификации (т. 5, л. д. 1, 2, 11).  

В силу изложенного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2015 по делу № А76-16328/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Трубина Константина Владимировича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                      Л.В. Пивоварова

Судьи:                                                                                              М.И. Карпачева

                                                                                                          И.Ю. Соколова