Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 по делу n А76-16328/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-8494/2015

г. Челябинск

20 августа 2015 года

Дело № А76-16328/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Трубина Константина Владимировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2015 по делу № А76-16328/2014 (судья Кузьмин А.Г.).

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Трубина Константина Владимировича - Кузнецов А.Г. (доверенность от 11.08.2015 № 74 АА 268239),

общества с ограниченной ответственностью «Стройсвязьурал 1» - Захаров В.А. (доверенность от 11.11.2014 № 122),

индивидуальный предприниматель Трубин Константин Владимирович.

Открытое акционерное общество «Сбербанк России» (далее –                      ОАО «Сбербанк России») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсвязьурал 1», индивидуальному предпринимателю Хлестову Александру Владимировичу (далее – ООО «Стройсвязьурал 1», ИП Хлестов, ответчики) о признании незаключенным договора долгосрочной аренды торговых площадей от 01.09.2002.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Трубин Константин Владимирович (далее также – ИП Трубин), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее также – Управление Росреестра, третье лицо).

ИП Трубин обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «Стройсвязьурал 1», ИП Хлестову о признании незаключенным договора долгосрочной аренды торговых площадей от 01.09.2002, выселении ИП Хлестова из нежилого помещения № 16 общей площадью 66,4 кв. м, по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, б/н, подвал.

Делу присвоен номер А76-29721/2014.

В порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела объединены в одно производство для их совместного рассмотрения в рамках дела № А76-16328/2014.

ОАО «Сбербанк России» в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказалось от иска о признании незаключенным договора аренды от 01.09.2002.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 11.06.2015 производство по иску ОАО «Сбербанк России» о признании незаключенным договора аренды от 01.09.2002 прекращено.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 17.06.2015 (резолютивная часть объявлена 11.06.2015) в удовлетворении требований                ИП Трубина отказано в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Трубин (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении его требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права.

Податель жалобы считает, что суд необоснованно указал в обжалуемом решении на согласованность сторонами договора аренды его предмета. Так, в договоре аренды указан предмет договора – павильон № 27, а в соглашении к договору аренды от 07.10.2003 указан павильон № 27 по плану БТИ, павильон № 25 - по плану торговых мест ООО «Стройсвязьурал 1». При этом истец согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2014 приобрел павильон № 16.

По мнению подателя жалобы, вывод суда о том, что ИП Трубин на момент участия в аукционе по продаже недвижимого имущества                         ООО «Стройсвязьурал 1» был ознакомлен с проектом договора купли-продажи, в том числе с информацией о том, что помещение обременено арендой, является необоснованным. Истец не знал о наличии договора аренды, так как записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о договоре аренды отсутствовали, при осмотре помещения арендатора не было, что подтверждается актом выхода на место. В конкурсной документации были представлены пустые бланки договоров купли-продажи, согласно которым имеется ссылка на сервитут, обременение в виде залога по договору ипотеки, обременение арендой до 2014 года, что могло относиться только к краткосрочной аренде, не подлежащей государственной регистрации. Данная информация по смыслу пунктов 3 и 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее – информационное письмо № 165) не может рассматриваться как информирование о наличие договора аренды и его условиях. Податель жалобы также отмечает, что факт того, что он на момент приобретения помещения не знал о каких-либо правах на это помещение                     ИП Хлестова, подтверждается и тем, что приобретение помещения для истца не имеет смысла, поскольку по условиям договора аренды, заключенного между ответчиками, фактически арендная плата не уплачивается, а засчитывается по договору новации.

Также ИП Трубин полагает, что суд необоснованно отклонил ходатайство                 ООО «Стройсвязьурал 1» о вызове в качестве свидетеля бывшего директора ООО «Стройсвязьурал 1».

Отзывы в установленном законом порядке от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ИП Хлестова и Управления Росреестра не явились. С учетом мнения представителей ИП Трубина и ООО «Стройсвязьурал 1», а также                   ИП Трубина и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ИП Хлестова и Управления Росреестра.

В судебном заседании ИП Трубин и его представитель поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и письменных пояснениях к ней. Указали на наличие оснований для применения в настоящем случае правовой позиции, приведенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73).

Представитель ответчика согласился с доводами подателя жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 31.08.2002 между ООО «Смеш-Инвест» (первоначальный кредитор) и ИП Хлестовым (новый кредитор) заключен договор уступки права требования № 42, по условиям которого первоначальный кредитор уступает, а новый кредитор принимает право требования задолженности с ООО «Стройсвязьурал 1» на сумму 1 271 805 руб. 55 коп. по соглашению от 31.08.2002 № 41 (пункт 1.1 договора) (т. 1,                    л. д. 12, 13).

31 августа 2002 года между ООО «Стройсвязьурал 1» (должник) и              ИП Хлестовым (кредитор) заключен договор новации № 4, предметом которого являлось полное прекращение обязательств должника по договору уступки права требования от 31.08.2002 № 42 путем замены первоначального обязательства должника на новое - предоставление в аренду торговой площади в подземном торгово-досуговом комплексе (далее - ПТДК) площадью 66,4 кв. м и зачет задолженности в размере 1 271 805 руб. 55 коп. (пункт 1 договора)              (т. 1, л. д. 14-16).

Общая сумма задолженности должника перед кредитором по состоянию  на 31.08.2002 составляет 1 271 805 руб. 55 коп. согласно акту взаиморасчетов – приложение № 1 к настоящему договору (пункт 2.1 договора).

Новации подлежит сумма задолженности (пункт 2.1 договора) в следующем порядке: сумма задолженности в размере 1 271 805 руб. 55 коп. погашается путем предоставления кредитору в аренду торговой площади в ПТДК площадью 66,4 кв. м, сроком на 44 года 8 месяцев 20 дней на условиях зачета указанной суммы в счет арендной платы ежеквартально в размере                7109 руб. 38 коп. (пункт 2.2 договора).

Должник обязуется одновременно с подписанием настоящего договора заключить с кредитором договор долгосрочной аренды торговых площадей в ПТДК, являющийся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.1.1 договора); в течение трех дней с момента подписания указанного договора аренды передать кредитору по акту приема-передачи торговые площади (пункт 3.1.2 договора); ежеквартально зачислять сумму, указанную в пункте 2.2 настоящего договора, в счет арендной платы (пункт 3.1.3 договора).

Кредитор с момента подписания настоящего договора признает обязательства должника по договору уступки прав требования от 31.08.2002               № 42 прекращенными в сумме 1 271 805 руб. 55 коп. (пункт 3.2.1 договора).

01 сентября 2002 года между ООО «Стройсвязьурал 1» (арендодатель) и ИП Хлестовым (арендатор) подписан договор долгосрочной аренды торговых площадей (т. 1, л. д. 17-20).

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель, являясь собственником ПТДК, расположенного по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, передает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование торговые площади, расположенные в указанном выше комплексе: павильон № 27, площадью 66,4 кв. м.

Арендная плата за 66,4 кв. м за весь период аренды не подлежит изменению и устанавливается в размере 1 271 805 руб. 55 коп. (пункт 3.2 договора).

Оплата за аренду производится путем зачета суммы задолженности по договору новации от 31.08.2002 № 4 ежеквартально в размере 7109 руб. 38 коп. (пункт 3.3 договора).

Договор действует 44 года 8 месяцев 20 дней с 01.09.2002 по 20.05.2047 (пункт 6.1 договора).

В пункте 7.1 договора указано, что он не подлежит государственной регистрации.

01 сентября 2002 года помещение передано ИП Хлестову по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 21).

Доказательства государственной регистрации названного договора аренды с учетом срока его действия, указанного в пункте 6.1 договора, в материалах дела отсутствуют.

07 октября 2003 года между ООО «Стройсвязьурал 1» (арендодатель) и ИП Хлестовым (арендатор) подписано соглашение к договору аренды, по условиям которого стороны изложили пункт 1.1 договора в следующей редакции: «арендодатель, являясь собственником подземного торгового комплекса, расположенного по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, передает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование торговые площади, расположенные в указанном выше комплексе: по плану БТИ павильон № 27, по плану торговых мест ООО «Стройсвязьурал 1» павильон № 25, площадью                      66,4 кв. м» (т. 2, л. д. 10).

Подписание указанного соглашения ответчики в ходе судебного разбирательства не отрицали.

В материалах дела содержится справка ООО «Стройсвязьурал 1» от 14.11.2014, согласно которой ответчик подтверждает, что нежилое помещение № 16 общей площадью 66,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск,               пл. Революции, на схеме приложения № 1 к настоящей справке соответствует нежилому помещению № 25 на торговом плане нежилых помещений подземного торгового комплекса «Никитинский», на схеме приложения № 2 к настоящей справке (т. 2, л. д. 81-83).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 01.10.2012 по делу № А76-13668/2012 в отношении ООО «Стройсвязьурал 1» возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).

ИП Трубиным по результатам проведения открытого аукциона в электронной форме по продаже имущества должника - ООО «Стройсвязьурал 1» (т. 1, л. д. 50-61, т. 2, л. д. 62) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (приобретение за счет собственных средств) от 22.08.2014 (т. 1, л. д. 121).

Согласно пункту 1 договора ООО «Стройсвязьурал 1» (продавец) обязуется передать в собственность ИП Трубина (покупатель), а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: нежилое помещение № 16, назначение: нежилое, площадь: 66,4 кв. м, этаж: подвал, адрес (местоположение):                         г. Челябинск, пл. Революции, кадастровый (или условный) номер: 74:36:0407003:534, лот на электронной торговой площадке www.lot-online.ru - РАД-55194.

В абзаце 3 пункта 8 договора купли-продажи указано, что помещение на момент заключения настоящего договора передано в аренду ИП Хлестову по договору аренды от 01.09.2002.

На основании указанного договора 08.09.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности Трубина К.В. на указанное помещение № 16, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л. д. 121 оборот), а также свидетельство о государственной регистрации права от 08.09.2014 серии 74 АЕ № 145333 (т. 2, л. д. 59).

Помещение передано покупателю по акту приема-передачи от 29.08.2014 (т. 1, л. д. 124).

Согласно пунктам 3, 4 акта на момент передачи в помещении находится торговое оборудование и товар, который принадлежит арендатору. Ключи не передаются, так как находятся у арендатора, осуществляющего свою деятельность в данном помещении. Контрольный экземпляр ключей находится у администрации ПТК «Никитинский» для обеспечения доступа в случае аварийной ситуации.

ИП Трубин, ссылаясь на то, что на момент приобретения помещения ему не было известно о наличии договора долгосрочной аренды от 31.08.2002, заключенного между ответчиками, считая указанный договор незаключенным, обратился в арбитражный суд с названными выше требованиями.

Отказывая в удовлетворении указанных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что предмет договора аренды определен, основания считать договор незаключенным отсутствуют. Суд отклонил довод истца о том, что ему не было известно о наличии спорного договора аренды. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной