Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 по делу n А47-9340/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

от 01.01.2005 № 20.

При этом суд первой инстанции правомерно руководствовался условиями договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 01.01.2005 № 20 о размере арендной платы и дополнительным соглашением к указанному договору от 01.01.2007, в соответствии с которым размер арендной платы за участок составляет 18 048 руб., в связи со вступлением в силу решения Совета депутатов от 21.11.2066 № 15/6 «Об утверждении размера арендной платы по категориям арендаторов на 2007 год».

Доводы подателя апелляционной жалобы о необходимости применения расчета ежегодной арендной платы в размере 7 800 руб. в соответствии с протоколом согласования размера арендной платы от 20.06.2010 обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Поскольку  анализируемый договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013).

Названное означает обязательность применения показателей, определяющих размер арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, установленных соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и недопустимость их произвольного изменения соглашением сторон.

 По этой причине, представленный в материалы дела ответчиком по первоначальному иску протокол согласования размера арендной платы от 20.06.2010, подписанный Главой Администрации МО ЗАТО Комаровский и директором ООО «Пульсар плюс», в соответствии с которым в связи с произведенным обществом «Пульсар плюс» демонтажем прилавков рынка размер арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 01.01.2005 № 20, с 01.07.2010 определен в сумме 7 800 руб. в год (т. 1 л.д. 81), не может служить основанием для расчета арендной платы.

Содержание протокола, имеющего ссылку на экономическую неэффективность рынка, не позволяет произвести его оценку в качестве реализации  арендатором земельного участка права на уменьшение размера арендной платы вследствие недостатков имущества (статьи 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, судом первой инстанции установлено отсутствие признаков легитимности указанного документа ввиду отсутствия печати Администрации МО ЗАТО Комаровский, при том, что истец по встречному иску оспаривал подлинность данного соглашения в связи с тем, что протокол согласования размера арендной платы от 20.06.2010 в Администрацию МО ЗАТО Комаровский не поступал и не был зарегистрирован (т. 2 л.д. 32).

Исходя из названного, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о правильности расчета задолженности по арендным платежам за пользование земельным участком до момента расторжения договора в размере 13 135 руб.

При разрешении требования Администрации МО ЗАТО Комаровский о понуждении освободить и возвратить земельный участок, находящийся по адресу: Оренбургская область, г. Ясный, ул. Комарова 7а  свободным от строения, суд первой инстанции квалифицировал данное требование как направленное на снос объекта незавершенного строительства, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Приняв во внимание, что незавершенный строительством объект возводился на основании выданного Администрацию МО ЗАТО Комаровский разрешения на строительство № 1280 на земельном участке, предоставленном обществу «Пульсар плюс» по договору аренды от 01.01.2005 № 20, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за указанным лицом и не оспорено в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 11.12.2012 – т. 1 л.д. 89), суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требования Администрации МО ЗАТО Комаровский о понуждении освободить и возвратить земельный участок, находящийся по адресу: Оренбургская область, г. Ясный, ул. Комарова 7а свободным от строения.

Оценивая обоснованность встречных исковых требований ООО «Пульсар плюс» о понуждении Администрации МО ЗАТО Комаровский к заключению договора аренды земельного участка для продолжения строительства, судебная коллегия не находит оснований для признания их обоснованными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Обязательность для органа местного самоуправления заключения договора аренды части земельного участка, арендуемого общество до расторжения в судебном порядке договора аренды № 20 от 01.01.2005, общество мотивирует положениями статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как предусмотрено пунктами 1, 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Исходя из изложенного, законодателем установлен специальный порядок определения условий пользования земельным участком при прекращении обязательственных отношений между собственником недвижимого имущества, находящегося на не принадлежащем ему земельном участке, и собственником земельного участка.

Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание наличие в рассматриваемой ситуации исключающих применение положений статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств, связанных с нахождением земельного участка с кадастровым номером 56:46:0101011:20, площадью 3000 кв.м., расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Ясный, ул. Комарова 7а, в государственной собственности и нахождением на данном земельном участке объекта незавершенного строительств, оснований для определение судьбы земельного участка исходя из его соотношения со стоимости объекта незавершенного строительства не имеется.

Кроме того, истец по встречному иску просил обязать Администрацию МО ЗАТО Комаровский заключить договор аренды земельного участка площадью 1 600 кв.м., являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 56:46:0101011:20, ранее занимаемого обществом «Пульсар плюс» по договору аренды от 01.01.2005 № 20.

Названный земельный участок был сформирован обществом в результате разделения арендованного земельного участка и поставлен на кадастровый учет за № 56:46:0101011:1893 в статусе «временный» (кадастровый паспорт на л.д. 39 т.4).

Согласно части 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим либо аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости по истечении установленного законом  срока.

В течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости, сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости (часть 5 этой же статьи).

Из материалов дела следует, что администрация как орган, полномочный распоряжаться на территории муниципального образования земельными участками, собственность на которые не разграничена, обратилась с соответствующим заявлением о снятии участка с кадастрового учета (л.д.11 т.4).

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно абзацу шестому пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

 Таким образом, у арбитражного суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения требования общества «Пульсар плюс» о понуждении Администрации к заключению договора аренды части земельного участка в размере 1 600 кв.м. из земельного участка с кадастровым номером 56:46:0101011:20, площадью 3000 кв.м., находящегося по адресу: Оренбургская область, г. Ясный, ул. Комарова 7а.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.06.2015 по делу № А47-9340/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации муниципального образования Закрытого административно-территориального образования Комаровский Оренбургской области, общества с ограниченной ответственностью «Пульсар плюс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

            И.Ю. Соколова

Судьи

            Г.Н. Богдановская

            Л.В. Пивоварова