Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 по делу n А47-9340/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

 

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-8728/2015, 18АП-8922/2015

г. Челябинск

 

18 августа 2015 года

Дело № А47-9340/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального образования Закрытого административно-территориального образования Комаровский Оренбургской области, общества с ограниченной ответственностью «Пульсар плюс» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.06.2015 по делу № А47-9340/2014 (судья Кофанова Н.А.).

Администрация муниципального образования Закрытого административно-территориального образования Комаровский Оренбургской области (далее – Администрация МО ЗАТО Комаровский, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Пульсар плюс» (далее – ООО «Пульсар плюс», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.01.2005 № 20 в размере 13 135 руб., понуждении освободить и возвратить земельный участок, находящийся по адресу: Оренбургская область, г. Ясный, ул. Комарова 7а (т. 1 л.д. 9-12, требования изложены с учетом их уточнения истцом, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - т. 3 л.д. 5).

К рассмотрению совместно с первоначальным, принят встречный иск ООО «Пульсар плюс» (далее также – истец по встречному иску) к Администрации (далее также – ответчик по встречному иску) о понуждении к заключению договора аренды части земельного участка в размере 1 600 кв.м. из земельного участка с кадастровым номером 56:46:0101011:20, площадью 3000 кв.м., находящегося по адресу: Оренбургская область, г. Ясный, ул. Комарова 7а (т. 3 л.д. 26-27, требования изложены с учетом их уточнения истцом, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - т. 3 л.д. 112-113).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.06.2015 (резолютивная часть объявлена 26.05.2015 – т. 4 л.д. 46-54) заявленные Администрацией исковые требования удовлетворены частично: в её пользу с ООО «Пульсар плюс» взыскан долг по арендной плате в сумме 12 275 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Пульсар плюс» отказано.

С указанным решением не согласились стороны (далее также – податели апелляционных жалоб, апеллянты), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требования об обязании освободить земельный участок (т. 4 л.д. 59-61).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм процессуального права. Пояснил, что договор аренды 01.01.2005 № 20 был расторгнут в судебном порядке, в связи с чем на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок у прежнего арендатора не возникло.

Кроме того, с момента заключения договора аренды от 01.01.2005 № 20 земельный участок арендатором не использовался по целевому назначению в связи с наличием на его территории объекта незавершенного строительства, использование которого до завершения строительства и ввода в эксплуатацию невозможно. Неисполнение арендатором обязанности по возврату земельного участка нарушает права Администрации как собственника земельного участка.

В апелляционной жалобе ООО «Пульсар плюс» просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации и удовлетворении встречных исковых требований ООО «Пульсар плюс».

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильность расчета арендной платы с 01.07.2010, составленного в соответствии с размерами арендной платы, установленными Решением Совета депутатов от 21.11.2006 № 15/6. Ссылаясь на оформление протокола согласования размера арендной платы от 20.06.2010, полагает, что у главы Администрации МО ЗАТО Комаровский имелись правовые основания для изменения размера арендной платы на основании фактического использования земельного участка и демонтажа рынка. Являясь добросовестным плательщиком арендной платы, ООО «Пульсар плюс» не знало и не могло знать об отсутствии законных оснований для уменьшения размера арендной платы.

По мнению подателя апелляционной жалобы, истцом по встречному иску были доказаны основания понуждения ответчика к заключению договора аренды земельного участка, в том числе на условиях предоставления земельного участка, площадь которого превышает застроенную площадь торгового центра.

Обосновывая право на приобретение права пользования земельным участком апеллянт ссылается на положения статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости, в том числе, в зависимости от соотношения стоимости здания со стоимостью отведенной по него земли. Представленные в материалы дела отчет от 23.02.2015 № 16/15-НЗ об определении рыночной стоимости здания торгового центра и отчет от 23.02.2015 № 17/15-З об определении рыночной стоимости земельного участка свидетельствуют о том, что стоимость торгового центра явно превышает стоимость земельного участка, на котором он находится более чем в 3,5 раза. Следовательно, здание торгового центра не подлежит сносу по требованию собственника земельного участка, а земельный участок по решению суда может быть предоставлен в аренду. Кроме того, так как право собственности ООО «Пульсар плюс» на торговый центр было зарегистрировано до 01.03.2015, предыдущих собственников указанного объекта недвижимости не имелось, ООО «Пульсар плюс» имеет право на аренду земельного участка без проведения торгов для завершения строительства.

По мнению апеллянта, положения статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации не ставят в зависимость право на заключение договора аренды от истребуемой площади земельного участка, межевание которого было выполнено обществом по фактическим границам земельного участка под зданием.

Администрация МО ЗАТО Комаровский и ООО «Пульсар плюс» представили отзывы на апелляционные жалобы, в которых выразили несогласие с доводами апелляционной жалобы противной стороны.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.01.2005 между Администрацией (арендодатель) и ООО «Пульсар плюс» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности     № 20, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок из земель поселений ЗАТО Комаровский, находящийся по адресу: Оренбургская область, г. Ясный, ул. Комарова 7а, площадью 3 000 кв.м. для использования под рынок (раздел 1 договора, т. 1 л.д. 13-16).

В соответствии с пунктом 3.1 договора срок его действия определен с 01.01.2005 по 01.01.2054.

Договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка (раздел 4 договора).

В пункте 5.1 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы за участок составляет 25 168 руб. за период с 01.01.2005 по 01.01.2006.

Дополнительным соглашением от 30.06.2006 стороны изложили пункт 5.1 договора в новой редакции, предусмотрев с 01.07.2006 размер арендной платы за участок составляет 23 813 руб. (т. 1 л.д. 19-20).

Дополнительным соглашением от 01.01.2007 стороны изложили пункт 5.1 договора в новой редакции, предусмотрев с 01.01.2007 размер арендной платы за участок составляет 18 048 руб. (т. 1 л.д. 17-18).

Арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 5.4 договора).

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2014 по делу № А47-5139/2013 договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 01.01.2005 № 20 расторгнут (т. 2 л.д. 28-31, 49-53).

В период действия договора аренды Администрацией МО ЗАТО Комаровский было выдано обществу «Пульсар» разрешение № 1280 на строительство объекта капитального строительства «Торговый центр «Пульсар» на земельном участке по адресу: Оренбургская область, г. Ясный, ул. Комарова 7а. Срок действия разрешения определен до 30.12.2008 (т. 1 л.д. 21).

На основании названного разрешения ООО «Пульсар» осуществило строительство на указанном земельном участке торгового центра «Пульсар», площадью застройки 1 292 кв.м., степень готовности 75 %, литер ЕЕ1. Право собственности на незавершённый строительством объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.12.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.12.2012 (т. 1 л.д. 89).

Сославшись на ненадлежащее исполнение обществом «Пульсар плюс» обязательств по внесению арендных платежей за использование земельного участка, наличие задолженности по уплате арендных платежей за период с 01.03.2013 по 16.05.2014 в сумме 13 135 руб., Администрация МО ЗАТО Комаровский обратилась в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями. Требования об освобождении земельного участка заявлены со ссылкой на прекращение договорных отношений сторон по его использованию.

Встречные исковые требования общества «Пульсар плюс» мотивированы нахождением на спорном земельном участке неоконченного строительством объекта, право собственности на который зарегистрировано за  ООО «Пульсар плюс». Руководствуясь положениями статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец по встречному иску полагал, что поскольку снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не  может быть осуществлен ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд может установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок. В подтверждение названного истцом по встречному иску представлены отчеты об определении рыночной стоимости здания торгового центра и рыночной стоимости земельного участка, стоимость торгового центра более чем в 3,5 раза превышает стоимость земельного участка, на котором он находится.

Удовлетворяя требование Администрации МО ЗАТО Комаровский о взыскании задолженности по арендной плате, суд первой инстанции нашел его обоснованным исходя из государственного регулирования размера арендной платы за использование земельного участка. Оформленное протоколом от 20.06.2010 соглашение сторон об ее изменении оценено судом как противоречащее актам органа местного самоуправления.  Установив, что право собственности общества на незавершенный строительством торговый центр зарегистрировано за ответчиком по первоначальному иск и не оспорено в установленном порядке, суд посчитал требования об освобождении и возврате спорного земельного участка его собственнику фактически направленными на снос объекта и отказал в их удовлетворении.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Пульсар плюс», арбитражный суд исходил из того, что ООО «Пульсар плюс», став собственником объекта недвижимого имущества, приобрело право пользования соответствующей частью земельного участка, занятого объектом недвижимости, необходимой для его использования. Вместе с тем, установив, что незавершённый строительством торговый центр имеет площадь застройки 1 292 кв.м., суд счел недоказанным право истца по встречному иску на аренду земельного участка по ул. Комарова 7а в г. Ясный площадью   1 600 кв.м.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В период образования задолженности, которая является предметом взыскания по настоящему требованию – с 01.03.2013 по 16.05.2014, правоотношения сторон были урегулированы договором аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 01.01.2005 № 20, решение арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2014 по делу № А47-5139/2013 о расторжении которого вступило в законную силу 16.05.2014.

Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу принятых по договорам аренды обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном разделом 3 договора. В пункте 5.1 договора аренды стороны согласовали размер арендной платы, в пункте 5.4 договора установлен порядок и сроки внесения арендной платы.

Из материалов дела усматривается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав земельный участок арендатору, поскольку в силу раздела 4 договор является одновременно актом приема передачи земельного участка.

Доказательства исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 01.01.2005 № 20 в части внесения арендной платы в размере и сроки, установленные пунктами 5.1, 5.4 договора, ответчиком по первоначальному иску в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлены.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал за истцом по первоначальному иску право на взыскание задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 по делу n А07-5076/2013. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)  »
Читайте также